Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/5840 K.2022/2609

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kiralananın tahliyesi ve alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 22/03/2022 tarihinde gelen davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının kiracı olarak kullandığı taşınmazları 28/06/2013 tarihinde satın aldığını, İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/715 Esas sayılı dosyası ile taşınmazın tamamının tahliye edilmesinin talep edildiğini ancak davalının Beşiktaş ..., Noterliğinin 03/07/2014 tarihli ve 16478 yevmiye nolu ihtarnamesiyle taşınmazın sadece 6. ve 7. katlarını tahliye ederek boşalttığını bildirdiğini, kira sözleşmesinin bir bütün olduğunu, 6. ve 7. katların tahliye edilmesinin ihtiyaca cevap vermediğini,

01/12/2015 tarihinde keşide edilen ihtarname ile taşınmazın tamamının tahliye edilinceye kadar kira bedeli ve ortak gider avansının ödenmesinin aksi halde yasal yollara başvurulacağının bildirildiğini ancak davalı tarafça kira bedellerinin eksik ödendiğini ileri sürerek.

20/08/2015-20/11/2015 dönemine ait eksik ödenen 138.238,40 USD kira bedelinin ödeme tarihi olan 25/11/2015 tarihinden itibaren faiziyle tahsiline, temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; kira sözleşmesine konu B blok 6. ve 7. katların 01/07/2015 tarihinde tahliye edildiğini ve ilgili dönemine ait ortak gider avansı olarak bildirilen bedelden boşaltılan alanlar için kesinti yapılacağının ve tahliye edilen alanlar için kira ödemeleri yapılmayacağının ihtaren bildirildiğini, buna rağmen davacının düzenlediği ihtarname ile 20/08/2015-20/11/2015 tarihli

döneme ait olan kira bedelinin eksik ödenen kısmının ödenmesi aksi halde tahliye davası açılacağının ihtar edildiğini, kira sözleşmesinin kısmi tahliyeye cevaz verdiğini, tahliye edilen kısımların kira bedeli ödenmediğinden cihetle sözleşmede kalan diğer bağımsız bölümlere ilişkin tahliye talebinde bulunulmasının hukuka ve dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ayrıca keşide edilen ihtarnamenin TBK'nın 315. maddesi anlamında yasal içerikli bir ihtarname olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; kira sözleşmesine konu taşınmazın 6. ve 7. katlarının 01/07/2015 tarihinde tahliye edilecek, davacıya teslim edildiği, taşınmazın fiziksel özellikleri(ayrı ayrı katlarda oluşu, giriş kapıları, kullanım alanları, fiilen bölünüp kullanılıyor oluşu, kira sözleşmesinde bedelin bütün olarak değilde bölüm kat olarak olarak belirlenmesi) nazara alınarak bölünebilir nitelikte olması nedeniyle kısmen tahliyenin mümkün olduğu, ihtarnameye konu edilen kira bedeli yönünden davalının sorumluluğunun bulunmadığı, temerrüt ve alacak koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kiralanan alanların ve kira bedellerinin ayrı ayrı belirlendiği, yine ortak alan giderlerinin de aynı şekilde bölündüğü, taşınmazın ayrı ayrı katlarda oluşu, giriş kapıları, kullanım alanları, fiilen bölünüp kullanılıyor oluşu nazara alınarak sözleşmenin bölünebilir nitelikte olduğunun kabulü gerektiği, kısmen tahliyenin mümkün olduğu, kiralananın 6. ve 7. katlarının tahliye edilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmadığı ve bu bölümlerin tahliye edilmiş ve davacıya yöntemine uygun teslim edilmiş olması nedeniyle davalının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün olmadığı,

kira sözleşmesinin tahliye edilmeyen bölümler yönünden geçerliliğini koruduğu, tahliye edilmeyen alanlara ait kira bedellerinin ödenmediğine yönelik olarak davacının iddiasının da bulunmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK'nın 114/2. maddesi göndermesi ile aynı Kanun'un 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli 20/11/2012 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin 8. maddesinde kiracının herhangi bir zamanda altı ay önceden kiraya verene ihbarda bulunmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebileceği kararlaştırılmıştır. Taraflar tacir olup ticari ilişkilerinde basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir.

Her ne kadar davalı kiracı, kiralananın dava konusu bölümlerini 01/07/2015 tarihinde tahliye etmiş ise de, tahliye tarihinden altı ay önce kiraya verene yazılı ihbarda bulunduğuna ilişkin dosyada herhangi bir delile rastlanılamamıştır. Öte yandan kiralananın dava konusu kısımlarının 3. kişiye yeniden kiraya verildiği ve davacının talebinin 20/08/2015-20/11/2015 dönemine ilişkin kira alacağı olduğu da anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, kiralananın dava konusu kısımlarının sözleşme ile kararlaştırılan ihtar sürelerine uyulmaksızın erken tahliye edildiği ve davacının talebinin 20/08/2015-20/11/2015 dönemine ilişkin olduğu dikkate alınarak, sözleşme ile kararlaştırılan altı aylık makul süre kira bedelini aşmamak üzere, kiralananın yeniden kiraya verildiği tarihler de değerlendirilerek kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu tazminat tutarının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.