Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/603 K.2022/3

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın davalılardan ... ve ... yönünden reddine, ... yönünden kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalılardan...nun maliki bulundukları taşınmaz ile ilgili olarak dava dışı ... isimli yükleniciler ile Bakırköy ..., Noterliğince düzenlenen 15/11/1995 tarihli ve 58726 yevmiye nolu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini imzaladıklarını, bu sözleşme gereği taşınmazın 88/128 payının yüklenicilere devredildiğini, yüklenicilerin de imkanlarının kısıtlı olması nedeniyle aldıkları payı davalı ...’e intikal ettirdiklerini, bu intikal sonrasında davalı ...’in inşaatı % 62 oranında bitirecek konuma geldiğini ancak maddi imkansızlık nedeniyle el çektiğini,

el çekmeden önce bu taşınmaz üzerinde yapılan inşaatta kain toplam 8 daireden 3 tanesinin davalı ... tarafından ayrı ayrı satışı yapılarak her bir davacıya 10/128 pay olarak intikalinin sağlandığını, davalılar ...ve ..., tarafından Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/292 esas sayılı dosyasında açılan tapu iptal ve tescil davasında davacılar ile davalı ... uhdesindeki tapuların iptal edildiğini, bu tapuların iptal edilmiş olması nedeniyle ödedikleri bedeli geri almaları gerektiğini, davalı ...'in ödemeden kaçınmak için adına olan bütün gayrimenkullerini üçüncü şahıslara intikal ettirdiğini,

inşaatın yapımında hiçbir katkı ve ödemeleri bulunmamayan davalılar...nun sebepsiz zenginleştiklerini ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, dairelerin rayiç değerinin tespiti ile davacıların her birinin birer daire mukabilinde ödemek zorunda kaldığı bedelden şimdilik 10.000 TL'nin işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini talep etmişler, 20/01/2010 tarihli ıslah dilekçesiyle taleplerini 100.000 TL 'ye artırmışlardır.

Davalı ...; diğer davalılarla herhangi bir ilişkisinin olmadığını, binanın müteahhidi olan ...’dan iki daire satın aldığını, ayrıca müteahhide nalburdan malzeme alması için kefil olduğunu, bu kefalet karşılığında parasını ödeyip aldığı iki daire dışında müteahhidin dört daireyi de bedelsiz olarak kendisine devrettiğini, bu dört daireden üçünü davacılara sattığını, aldığı paraları da müteahhid ...'a verdiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Davalılar ...ve ...; davacıların, imar mevzuatına aykırı olarak yapılmaları nedeniyle kaçak yapı konumunda olan daireler için ödedikleri satış bedelini diğer davalı ...’ten talep edebileceklerini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Davanın açıldığı Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesince; davalılardan ...ve ... hakkında açılan davanın reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm, davacıların temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 24/04/2018 tarihli ve 2015/36643 E. 2018/5007 K. sayılı kararla; taraflar arasındaki uyuşmazlığın 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığı, buna göre davaya bakma görevinin tüketici mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle bozulmuş, bozmaya uyan mahkemece verilen görevsizlik kararı kesinleşmiştir.

Görevli mahkemece yapılan yargılamada; davaya konu 7 parsel sayılı taşınmazın davalılardan ...adına kayıtlı iken müteahhit olan diğer davalı ... ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptıkları, bu sözleşme gereğince davalılar ...tarafından davalı ...’e hisse devri yapıldığı, davalı ...’in inşaatın belli bir kısmını yaptıktan sonra, davacılara 3 daire sattığı, daha sonra davalılar ...tarafından açılan dava ile davalı ... ile aralarında akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edildiği, alınan bilirkişi kök ve ek raporuna göre dava konusu dairelerin kaçak inşa edildiği,

belediyeden verilen yazı cevabında da bu taşınmazların imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği, davacıların sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda yalnızca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında ödemiş oldukları bedellerin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncel değerlerini davalı yüklenici...ten talep edebilecekleri gerekçesiyle; davalılardan ...hakkında açılan davanın reddine, ... hakkında açılan davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacılar vekilinin davalılardan...ya yönelik tüm, ...’e yönelik sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan TKM'nin 634 (TMK’nın 706), BK’nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, açıklanan kanun maddelerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış

sözleşmesi değil, BK’nın 162 (TBK’nın 183) ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. BK’nın 163. (TBK’nın 184.) maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacılara satılan dairelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava dışı yüklenicilere özgülendiği, arsa sahibi olan davalılar ...tarafından bu sözleşme gereğince özgülenen daireler karşılığında taşınmazdaki 88/128 payın yüklenicilere devredildiği, yüklenicilerin bu paylarını davalı ...’e, ...'in de üç adet daireye karşılık 10/128'er payı satış sureti ile davacılara tapudan temlik ettiği dosya kapsamı ile sabittir. Diğer bir anlatımla, davacılar ile davalı ... arasındaki satış sözleşmeleri, alacağın temliki hükümleri uyarınca geçerli olarak kurulmuştur. Davacılar da, eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararları kapsamında tazmin talebinde bulunmuşlardır.

Hal böyle olunca mahkemece; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi ve sahibi bulundukları tapularının iptal edilmesi nedeniyle, davacıların satın aldıkları dairelerin dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değerlerini davalı ...’ten talep edebilecekleri gözetilerek davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.