Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/6225 K.2021/10747

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalı ile birden çok bağımsız bölümden oluşan dükkanların kiralanmasına ilişkin 28/10/2004 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede kira bedellerinin mağazanın işletmeye açıldıktan sonra işlemeye başlayacağının, sözleşmenin süresinin on yıl olduğunun, mağaza açılıncaya kadar geçecek sürenin bu süreye ilave edileceğinin kararlaştırıldığını, mağazanın 13/01/2005 tarihinde işletmeye açıldığını, bu durumda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihinin 13/01/2015 tarihi olduğunu, sözleşmeye göre aylık kira bedelinin mağazanın bir takvim ayına ait satışının %2'si olarak kararlaştırıldığını,

bu şekilde ödenen kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek, kiralananın 13/01/2015 tarihinden sonraki kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin ciro değil, aylık net 30.000 TL kira parası olarak belirlenmesini ve bundan sonra belirlenecek kira parasına ÜFE artış oranı yansıtılmak suretiyle tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı, talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; sözleşmenin uyarlanması şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacıların temyizi üzerine, Dairece verilen 30/10/2019 tarihli ve 2019/5339 E. 2019/8462 K. sayılı kararla; davacılar ..., ... ile ...'ın temyiz isteminden vazgeçtiklerini açıkça ve koşulsuz olarak bildirmiş olmaları nedeniyle adı geçenler yönünden temyiz dilekçesinin reddine, diğer davacılar yönünden ise; sözleşme süresi bittikten sonra yenilenen dönemde kiraya verenin kira bedelinin tespitini isteme hakkı olduğu gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın B Blok No: 20, 21, 22, 23 nolu bağımsız bölümlerine isabet eden toplam miktarı yönünden 13/01/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 10,796,499 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine, tespit edilen kira bedeli üzerinden sonraki dönemlere ait artışın ÜFE oranında belirlenmesine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Taraflar arasında 01/10/2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, aylık brüt kira bedelinin, kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışının %2'si olacağı düzenlenmiştir. Kira süresinin sona erdiği, sözleşmenin 13/01/2015 tarihinden itibaren birer yıllık sürelerle yenilenerek devam ettiği göz önünde bulundurulduğunda, yenilenen dönemde hak ve nesafete göre kira bedelinin tespit edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak sonraki dönemlere ait artışın ÜFE oranında belirlenmesine karar verilmek suretiyle, daha sonraki yıllar kira bedelinin tespitine yönelik hüküm kurulması, bu şekilde sözleşmeye müdahale edilmesi usul ve kanuna aykırıdır.

Bundan ayrı davacılar ..., ... ile ... ile davalı arasında düzenlenen 20/12/2016 tarihli protokol ile taraflar arasında yeni sözleşme düzenleneceği, davadan feragat edileceği, kiraya verenler aleyhine kiracı lehine doğacak vekalet ücreti, sair tüm masraflar ve ferilerinin kiracı tarafından kiraya verenlerden talep edilemeyeceği kararlaştırıldığı gibi davalı vekili 09/09/2021 tarihli dilekçesinde, davacılar ..., ..., ... aleyhine hükmedilen yargılama gideri ve vekalet ücretine ilişkin herhangi bir hak ve alacak talepleri bulunmadıklarını beyan etmişlerdir. Bu nedenle adı geçen davacılar aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değildir.

Öte yandan kiralanan birden çok bağımsız bölümden meydana gelmekte olup bir kısım davacıların payları oranında kira bedelinin tespitine karar verilmiştir. Davacılar farklı bağımsız bölümlerin malikleri olmakla birlikte taşınmazlar aynı sözleşme ile davalıya kiralanmış, bu sözleşme davaya dayanak yapılarak kira bedelinin tespiti istenilmiştir. Bu halde davacıların kiralanandaki payı gözetilerek her bir davacı aleyhine ayrı ayrı vekalet ücretine karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir.

Ne var ki, bu yanlışlıkların düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün düzeltilerek onanması HUMK'nın 438/ 7 maddesi hükmü gereğidir.