Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/6311 K.2022/1085

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladıkları, taşınmaza büyük miktarlı tadilat, tamirat ve dekorasyon masrafı yaptırdıklarını ancak kira süreleri ve hukuki kullanma hakları son bulmadan kentsel dönüşüm kapsamında taşınmazdan tahliye edildiklerini, İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/15 D.İş sayılı dosyası ile yaptırılan tespitte zararının 361.000 TL olduğunun belirlendiği ileri sürerek; kiralanana yapılan masrafların, kazanç kaybı, usulsüz tahliye nedeniyle kiralamak zorunda kaldıkları yeni iş yerine yapılan tadilat masrafları, kira ödemesi, nakliye, taşınma, temizlik vs giderlerin, dava konusu olay nedeniyle yaptıkları tüm masrafların tespit edilerek tahsilini talep etmişler, ıslah dilekçesi ile 461.000 TL’nin tahsilini istemişlerdir.

Davalı; davacıların, taşınmazda kendi kullanımları için bazı bakım-onarım ve yenilemeler yaptığını, kira sözleşmesine göre yaptığı masrafları talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacı şirketlerin taşınmadan kaynaklı herhangi bir zararlarının bulunmadığı, davacılar tarafından kiralanana yapılan masrafların ise kira sözleşmesi gereği davalı taraftan talep edilemeyeceği, kiralanan 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkıldığından davalının kiralanana yapılan masraflardan yararlanmasının söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacılar tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davaya konu kiralananın, kira sözleşmesinin yapıldığı 01/04/2011 tarihi itibariyle tapuda arsa niteliğiyle kayıtlı ruhsatsız bina olduğu, riskli yapı başvurusunun ilk kez 26/11/2014 tarihinde dilekçe ile yapılmış olduğu, 6306 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik kapsamında riskli yapı olduğuna karar verilen kiralananın, tapu kaydına 05/12/2014 tarihinde riskli yapı şerhinin işlendiği, davanın açıldığı tarih itibariyle kiralananın tahliyesinin gerçekleşmiş olduğu ve sonrasında da kiralanan binanın yıkıldığının anlaşıldığı, kira sözleşmesinin 01/04/2011 tarihli olduğu,

kiralananın kamu gücü ile yıkımının dayanağı olan 6306 sayılı Kanun'un kabul tarihinin 16/05/2012, yürürlük tarihinin de 31/05/2012 olduğu, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte Kanun'un yürürlükte bulunmadığı, riskli yapı kavramının ve riskli yapı kabul edilen binaların kamu gücüyle yıkılacağına ilişkin düzenlemenin bu Kanun ile getirildiği,

kira sözleşmesi hükümlerine göre davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceği, yine kiralanan 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkıldığından davalının, kiralanana davacı tarafından yapılan yeniliklerden yararlanması ve sebepsiz zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 301. maddesi hükmü gereğince, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır.

Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.

TBK' nın 304. maddesinde; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, 307. maddesinde; kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılacağı, 308. maddesinde; kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerin; taraflarca imzalanan 01/04/2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesine konu kiralananın tapu kaydına 05/12/2014 tarihinde riskli yapı şerhi konulmuş, kiraya veren davalı tarafından keşide edilen 18/12/2014 tarihli ihtarname ile kiralananın tahliye edilmesi istenilmiştir.

Derece mahkemelerince 6306 sayılı Kanun uyarınca kiralananın tapu kaydına şerhin konulmasının sözleşme başlangıcından sonra gerçekleştiği gerekçesiyle davalı kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, kira sözleşmesinin başladığı tarihde ve sözleşme süresi boyunca, kullanılmaya elverişli, hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, davalı kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda, davacıların maddi tazminat isteminde haklı olduğu gözönüne alınarak faydalı ve zorunlu imalat bedelleri ile kazanç kaybına yönelik isteminin değerlendirilmesi gerekmektedir.

Her ne kadar, kira sözleşmesinde kiracının yapacağı her türlü dekor, düzenleme ve tadilatların masraflarının kiraya verene yansıtılmayacağı gibi kira bedelinden mahsup da edilmeyeceğine hüküm gereğince ilk derece mahkemesince davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine karar verilmiş ise de anılan hüküm ancak kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanabilecektir.

Kiralanan sözleşme süresi sona ermeden tahliye edildiğine göre kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı veya zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir.

Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle talebin reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.

Davacının kazanç kaybına yönelik istemi açısından; kiracının, dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceğinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi ve bu süre ile sınırlı olarak kazanç kaybına hükmedilmesi gerekirken, bu talebinde tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.