Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/6388 K.2022/6009

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle;

duruşma günü olarak belirlenen 14/06/2022 tarihinde gelen davacı vekili Av. ..........'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin 21/06/2022 tarihine bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nın 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA, 21,40 TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 21/06/2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi. (Muhalif) (Muhalif)

KARŞIOY

Davacı; davalının, Ankara İli, Çankaya İlçesi, ... Caddesi, 44088 Ada 2 parselde bulunan zemin kattaki dükkanda 01/02/2015 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme gereği kiracısı olduğunu, davalının kiralanan alan dışında kalan, taşınmazın bulunduğu binanın teras katını, dava dışı GSM şirketlerine baz istasyonu olarak kiraya vermek suretiyle haksız gelir elde ettiğinin tespit edildiğini, yapılan görüşmelerde haksız olarak elde edilen kira gelirlerinin tarafına ödeneceğinin bildirilmesine rağmen bugüne kadar bir sonuç alınamadığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 15.000 TL'nin tahsilini talep etmiştir.

Davalı; davacının, elde edildiği iddia edilen geliri hangi sebeple istediğine ilişkin bir açıklamada bulunulmadığını, taşınmazın amacına aykırı bir biçimde kullanıldığı iddiasının doğru olmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Dava, davalı kiracının kiralanan binada kiralama kapsamında kalmayan kısmının haksız olarak üçüncü kişilere kullandırılması karşılığında elde edilen kazancın ecrimisil olarak tahsili talebine ilişkindir.

Bu dava 18/07/2017 tarihinde Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış, Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22/05/2018 tarihli ve 2017/324 E. 2018/113 K. sayılı kararı ile taraflar arasında kira ilişkisi bulunduğundan sulh mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiş, iş bu görevsizlik kararı temyiz edilmeksizin kesinleşerek, davaya sulh hukuk mahkemesince devam edilmiştir.

İlk derece mahkemesince; TBK’nın 322/2. fıkrası uyarınca çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiracının kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği, bu şekilde bir kullanımın akde aykırılık teşkil edeceği, bu durumda kiraya verenin ihbar önellerine uymak kaydıyla akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tahliye talebinde bulunabileceği, alt kiracılardan tahsil edilen kira bedellerinin asıl kiraya verene ödenmesine ilişkin yasal bir düzenleme mevcut olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

04/06/1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere; hâkimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hâkime ait bir görevdir.

Kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girerek kazanç elde eden kimse, hak sahibinin zararı ya da yoksullaşması aranmaksızın, bu haksız karışma kazancını ecrimisil tazminatı olarak geri vermelidir. ( Y.3. HD 03.11.2009 T. 2009/14004 E., 2009/17336 K. )

Sulh Hukuk Mahkemelerinin kira sözleşmeleri bakımından görevi HMK m.4 /1-a da " kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu olan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara " bakmak olarak gösterilmiştir.

Ecrimisil, malikin rızası hilafına olarak taşınmaz kullanımlarında kötüniyetli şagilin malike ödemekle sorumlu olduğu tazminattır. Tazminata hükmedilebilmesi için taşınmaz maliki olan davacının, davalı tarafın haksız işgalini ve işgal süresini ispatlaması yeterlidir.

Somut olayda. Davacının, dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın zemin katını süpermarket mağazası olarak kullanmak üzere davalıya kiraya verdiği, davalının ise kiraya konu mağaza yeri dışında kalan binanın teras katta (bina üstü) bulunan yerleri, haksız zilyet (fuzuli şagil) sıfatıyla 3. kişilere baz istasyonu olarak kullandırdığı anlaşılmakta olup, davaya konu yerin sözleşme dışı kullanılmasıyla bu yer bakımından kira ilişkisi mevcut değildir.

Aksine davacı taraf sözleşme dışı yerleri haksız işgal ile başkasına kullandırmak suretiyle gelir elde etmektedir ki bunun karşılığı hukuki semere niteliğinde ecrimisil olup bu durumda somut olaya haksız işgal hükümlerinin uygulanması gerekir. Kaldı ki haksız kullanıma dayalı olarak sözleşme dışında olan, sözleşme kapsamında bulunmayan kiralanmayan yerin davalı tarafından taşınmaz malikinin rızası hilafına 3. kişilere kiralaması TBK m.322 kapsamında kalan alt kirada değildir.

Bu nedenle TBK m.316 düzenlemesine göre sözleşme konusunu oluşturan zemin katın dışında kalan sözleşme dışı teras katın kullanılması akde aykırı kullanım nedeniyle tahliye sebebi de oluşturmaz. Bu teras katın kullanımı başlı başına haksız kullanım olarak kabul edilmelidir.

Davalının dava konusu taşınmazın teras katını kira sözleşmesi kapsamında kalmadığı halde dava dışı kişilere kiraya vermek suretiyle kullandırdığı iddia edilerek tazminat talep edildiğinden bu kullanılan yer bakımından taraflar arasında akdi bir ilişki bulunmamasına göre teras katının kullanımı bakımından davalı fuzulişagil, talep edilen ise ecrimisil tazminatıdır.

Temyiz incelemesine konu İDM kararındaki sözleşme konusu kiralanan kat dışında kalan yerin kullanımı bakımından akde aykırılık nedeniyle ihtar çekilerek süre verilmesi ve akabinde SHM 'de tahliye davası açılabileceğine ilişkin gerekçe davaya konu ecrimisil alacağına ilişkin istemi konu alan bu uyuşmazlıkta dosya kapsamına uygunda değildir.

Zira kiralanan alanın dışına taşılması başlı başına haksız kullanım oluşturacağından müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil tazminat istemli davaya konu edilebilir.

Somut olayda da davacı davalının kiralanan katın dışında teras katını dava dışı üçüncü kişilere kiraya vermek suretiyle kullandığı iddialarını hem asliye hukuk mahkemesinde hem de sulh hukuk mahkemesinde sürdürmüştür. Davacı sözleşme dışı kullanılan yer bakımından kiraya veren sıfatıyla değil malik sıfatıyla dava açtığına göre bu kısımları üçüncü kişilere kiraya veren davalıda fuzulişagil olup bu kiralanan alan dışında kalan kısımlardan elde edilen ve en az kira tutarı kadar olan ecrimisil tazminatının haksız ve sebepsiz zenginleşen kiracıdan alınarak davacıya verilmesi gerekir.

Davacı isteminde davaya konu edilen , davalı ile aralarındaki kiranın kapsamında bulunmayan teras katın kullanımından doğan tazminat istemli bu davada HMK m.2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. (Y. 3. HD 9.10.2019 T.2018/3323 E., 2019/7673 K. ) Sulh Hukuk Mahkemesi davaya konu istemler bakımından karşı görevsizlik kararı vermesi gerekirdi.

O halde mahkemece; davaya bakmaya görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olduğundan görevsizlik kararı verilmek üzere BAM kararının kaldırılıp İDM kararının görev bakımından bozulması gerektiğinden Sayın çoğunluğun onama görüşüne iştirak edilmemiştir. 21/06/2022