Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/6472 K.2022/5777

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde karşılıklı görülen tazminat davalarının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı/karşı davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davalı/karşı davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 14/06/2022 tarihinde davalı/karşı davacı vekili Av. ..... ile davacı/karşı davalı vekili Av. ..... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; taraflar arasında beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, davalının kira sözleşmesini haklı bir nedene dayanmadan süresinden önce feshettiğini ve 16/05/2014 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin 1. bölüm 3. maddesinin 2. bendinin "Kiracı, sözleşmenin bitiminden evvel işbu sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, ilgili yılda yürürlükte olan ... yıllık taksidini cezai şart olarak ödemeyi kabul eder." cezai şartını içerdiğini, bu nedenle davalının cezai şart bedelini ödemesi gerektiğini,

ayrıca kiracının akde aykırı şekilde kiralananın tahliyesi nedeniyle kiralananın aynı koşullarda yeniden kiraya verilebileceği tarihine kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinin de tazminat olarak ödenmesini talep ettiklerini ileri sürerek; belirterek kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şart tutarı ile kiralananın aynı koşullarda kiraya verilebileceği tarihine kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedellerinin tazminat olarak ödenmesine karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile 145.926,24 TL cezai şart alacağı, 24.318,60 TL makul süre kira bedelinin tahsilini istemiştir.

Davalı; kira sözleşmesinin ... inşaat halinde iken Ağustos/2013'te düzenlendiğini, kiralama öncesi yapılan görüşmelerde vaad edilen hususlarını yerine getirilmediğini, ...’nin inşaat faaliyeti devam ederken ve söz konusu eksiklikler tamamlanmadan açıldığını, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiş; karşı davada ise 14.835,35 TL alacağın tahsilini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; kiracının, kira sözleşmesini feshinin haklı sebebe dayanmadığı gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile 145.926,24 TL. cezai şart ve 24.318,60 TL. kira tazminatının davalıdan alınıp davacıya ödenmesine, karşı davanın kabulü ile 14.835,35 TL. alacağın karşı davalıdan alınıp karşı davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davalı/karşı davacı kiracı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiralayanın iddia edilen projeleri yerine getireceğine dair bir düzenleme ve taahhüt bulunmadığı, sözleşmenin 3.2 maddesinde, ilgili yılda yürürlükte olan ... yıllık taksidini cezai şart olarak ödeyeceği kararlaştırılmış olup sözleşmede ilk yıl feshedilmekle ilk yıl garanti edilen kira bedelinden sorumlu tutulmasına dair mahkeme kararının yerinde olduğu, bilirkişi raporunda taşınmazın makul kiralanabilme süresinin 6 ay olarak öngörüldüğü ancak kiralananın anahtar teslimi 15/05/2014 tarihinde yapıldıktan sonra 17/07/2014 tarihinde yeniden kiraya verildiği,

bu süreye isabet eden kira bedelinin hesaplanarak karar verilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle; davalı/karşı davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı/karşı davacı kiracı tarafından temyiz edilmiştir.

1) Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde HMK’nın 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Dosya içeriğine göre, karşı davada hüküm altına alınan miktar, bölge adliye mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 78.630 TL’nin altında kalmaktadır. Bu nedenle, davalı/karşı davacının, karşı davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktar itibariyle reddi gerekir.

2)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre; davalı/karşı davacının, asıl davaya yönelik aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

3)Taraflar arasında 23/07/2013 tarihinde tanzim edilen kira sözleşmesinin 3.2. maddesinde " Kiracı, sözleşmenin bitiminden evvel işbu sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde, ilgili yılda yürürlükte olan ... yıllık taksitini cezai şart olarak ödemeyi kabul eder. " düzenlemesi yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilerek kiralanan 16/05/2014 tarihinde tahliye edilmiştir. Davacı, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de makul süre kira bedeli tazminatı isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle cezai şart ödeneceği kararlaştırıldığına göre kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır.

Bu nedenle ilk derece mahkemesince, erken fesih nedeniyle 145.926,24 TL cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 24.318,60 TL. kira tazminatına karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.