Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/6482 K.2021/11865

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kiralananın tahliyesi ve alacak davasının kısmen kabulü ile tahliyeye yönelik olarak verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı ve davalı tarafın istinaf başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının 01.12.1995 başlangıç tarihli sözleşmeye istinaden Maltepe Başıbüyük Köyü, 1697 ada 4 parselde tapuya kayıtlı arsanın 20.000 m²'lik bölümünün kiracısı olduğunu, sözleşmenin otuz yıl süreli olup "Hususi Şartlar" başlıklı bölümünün 5. ve 22. maddeleri uyarınca 01.12.2001-01.12.2002 dönemi için tediyesi gereken yıllık kira miktarının 226.040.000.000 TL, 01.12.2002-01.12.2003 dönemi için tediyesi gereken yıllık kira miktarının ise 410.234.000.000 TL olduğunu, böylece her iki döneme ilişkin alacak toplamının 676.274.000.000 TL'ye eriştiğini,

bu bedellerin ödenmesi aksi takdirde tahliye davaları açılacağının 17.10.2001 ve 11.10.2002 tarihli ihtarnamelerle davalıya bildirildiğini ancak davalı tarafından gereğinin yerine getirilmediğini ileri sürerek; temerrüt nedeniyle akdin feshi ile kiralananın tahliyesine, 676.274.000.000 TL kira alacağının davalıdan tahsilini, bu alacağa ait olduğu yıllar itibariyle gecikme zammı uygulanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; kiralananın tarafına teslim edilmediği gibi girmesine fiilen engel olunduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davalının dava konusu kiralanan taşınmazdan temerrüt nedeniyle tahliyesine, alacak isteminin kısmen kabulüyle 01.12.2001 - 30.11.2002 dönemi için 191.192,92 TL'nin 06.12.2001 tarihinden, 01.12.2002 - 30.11.2003 dönemi için 292.984,58 TL'nin 06.12.2002 tarihinden itibaren işleyecek ve hesap edilecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, verilen karara karşı, davacı ve davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince, tarafların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca; temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesinde belirtilen yan giderin muaccel (istenebilir) olması, kira bedeli veya yan giderin verilen yasal sürede ödenmemiş bulunması ve ihtarnamede verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.12.1995 başlangıç tarihli ve otuz yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümü 5. maddesinde; kira bedellerinin yıllık peşin olarak mukavele tarihi itibariyle 5. günü akşamına kadar ödeneceği kararlaştırılmıştır. Serbest irade ile konulan bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilebilmesi için, öncelikle muaccel hale gelen kira paralarının bulunması ve ödenmesi konusunda kiracıya yasal ödeme süreli ihtarname tebliğ ettirilmesi, kira parasının verilen süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir.

Açılan işbu davayla.

01.12.2001-01.12.2002 ve 01.12.2002-01.12.2003 dönemlerine ilişkin ödenmesi gereken kira bedellerinin ödenmesi aksi takdirde tahliye davası açılacağı hususunun, Beyoğlu 5. Noterliği tarafından düzenlenen 17.10.2001 tarihli ve 43443 yevmiye numaralı, 11.10.2002 tarihli ve 38365 yevmiye numaralı ihtarnamelerle davalıya ihtar edildiği ancak gereğinin yerine getirilmediği belirtilerek temerrüt nedeniyle akdin feshi ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi istenilmiş ve mahkemece de temerrüt koşullarının oluştuğu gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmiş ise de,

taraflar arasında ödemenin sözleşme tarihi itibariyle 5. günü akşamına kadar yıllık peşin yapılacağı kararlaştırıldığı, buna göre 2001-2002 dönemine ilişkin kira ödemesinin 06.12.2001, 01.12.2002-01.12.2003 dönemine ilişkin ödemenin ise 06.12.2002 tarihinde yapılacağının kabulü gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece; davacı tarafından henüz alacak muaccel olmadan 17.10.2001 ve 11.10.2002 tarihlerinde gönderilen ihtarnamelerin hukuki sonuç doğurmayacağı, kaldı ki Beyoğlu 5. Noterliği tarafından düzenlenen 17.10.2001 tarihli ve 43443 yevmiye numaralı ihtarnamenin davalıya tebliğ edilemeyip iade olunduğu da nazara alındığında, tahliyeye ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3-Davacının hükmedilen alacağın miktarına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Hükme esas alınan 26.02.2018 tarihli bilirkişi raporunda, 01.12.2001-30.11.2002 dönemine ilişkin ödenmeyen kira bedeli 195.192,92 TL olarak belirlenmiş olmasına rağmen, mahkemece bu döneme ilişkin 191.192,92 TL kira alacağına hükmedilmiş olması, doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.