Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/7122 K.2021/13060

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile simsarlık sözleşmesi imzaladığını, davalıya ait konutun 450.000 TL'ye satılması hususunda anlaştıklarını, konutun satışı için gayret sarf edip alıcı bulunmasına rağmen davalının devir aşamasında satıştan vazgeçtiğini, bu nedenle taraflar arasında geçerli simsarlık sözleşmesinde yazılı cezai şart yönünden davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptalini, takibin devamını ve davalının icra inkâr tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

Davalı; taşınmazı 500.000 TL'ye satmak istediğini; davacının taşınmazın değerinin 450.000 TL olacağını söylemesi üzerine satış değerini düşürdüğünü, ancak daha sonra internet ilanında satış fiyatını 500.000 TL olarak gösterdiğini, üçüncü şahısla yapılan satış protokolünde imzasının bulunmadığını ve bu nedenle protokolle bağlı olamayacağını, konutun satışından davacının güven vermeyen davranışları nedeniyle vazgeçtiğini, nitekim konutun hâlâ kendi üzerine kayıtlı olduğunu ve henüz satmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, 3.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin ve icra inkâr tazminatı talebinin reddine dair verilen karar davacı tarafın temyizi üzerine, Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 15/01/2019 tarihli ve 2016/13122 E. 2019/95 K. sayılı kararla hükmün infaz kabiliyeti bulunmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece; bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, davanın kabulü ile icra takibine yapılan itirazın iptaline ve takibin devamına, asıl alacağın %20'si oranında icra inkâr tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde de bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Dava, simsarlık sözleşmesinden doğan alacağın tahsili istemiyle başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'un 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesi; "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Buna göre; simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir.

Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15/03/2017 tarihli ve 2017/13-644 Esas 2017/460 Karar sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davada dayanılan davacı emlakçı ile davalı arasında imzalanmış olan 24/02/2014 tarihli "Satıcı/Kiraya Veren Sözleşmesi " başlıklı sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 520. maddesindeki şartlara uygun, geçerli bir simsarlık sözleşmesidir. Sözleşmenin A-10. maddesinde hizmetin gerçekleşmesi halinde satış fiyatından %3 +KDV oranının emlakçıya ait olacağı belirtilmiş; C-3 maddesinde ise sözleşme ve uzama süresince, söz konusu taşınmaza alıcı bulunmasına rağmen müşterinin herhangi bir sebepten dolayı satışı engellemesi, koşulları değiştirmesi halinde yazılı satış bedelinden %6+KDV oranında ücretin emlakçıya ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Tarafların özgür iradesiyle imzalamış oldukları simsarlık sözleşmesinin bu hükümleri geçerli olup %6+KDV oranı tarafları bağlar. Bunun yanında; taraflar arasında düzenlenen sözleşmedeki %6+KDV oranındaki ceza miktarının içinde bulunan %3, davalı tarafından ödenmesi gereken komisyon ücreti olup, diğer %3 ise cezai şart niteliğindedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182. maddesi hükmünce hâkim fahiş gördüğü cezaları tenkis ile mükelleftir.

Bu hükmü hâkimin resen gözetmesi gerekir. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı tarafların ekonomik durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçü olarak alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınacak ceza miktarı hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidi

Buna göre; mahkemece, sözleşmede belirtilen ve yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde inceleme yapılarak sözleşmeye göre %6 oranı içerisinde belirlenen %3 oranındaki cezai şarttan indirim yapılması gerekip gerekmediği hususu değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir.