Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/7454 K.2022/4131

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak ve itirazın iptali davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hüküm, davalı/birleşen davada davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 26/04/2022 tarihinde davalı/birleşen davada davacı vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar.

01/01/2004 ve 01/01/2008 tarihli kira sözleşmeleri ile davalıya ait taşınmazda kiracı olduklarını, malikler kurulunun 08/06/2012 tarihli kararı ile binanın riskli yapı olduğu kabul edilerek yeterli sürede boşaltılmasına karar verildiğini, bu kararın ihbar edilmesi üzerine kiralananın boşaltılıp 10/07/2012 tarihinde anahtar tesliminin gerçekleştirildiğini, yeterli güçlendirme ve yenileme çalışmalarının yapılmamasından dolayı can güvenliği tehditi oluşturan binanın yıkımı kararına istinaden taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldıklarını, taşınmazın zorunlu tahliyesi nedeniyle ciddi bir maliyete katlanmak zorunda bırakıldığını,

bu maliyetlerin davalıdan tahsili gerektiğini ileri sürerek. 50.000 TL'nin harcama tarihlerinden itibaren en yüksek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmişlerdir.

Davalı; davacıların tahliyesinde herhangi bir kusuru veya binanın hiçbir ayıbı bulunmadığını, davacılar tarafından ayıbın giderilmesine ilişkin talep olmadığını, kendi tercihleri ile başka yere taşındıklarını savunarak, davanın reddini istemiş birleşen davasında ise; kiralananın tahliye edilmesinden sonra İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/59 D. İş sayılı dosyasında tespit yaptırdığını, bilirkişi raporuna göre 93.650-TL'lik tadilat yapılması gerektiğinin tespit edildiğini, ödeme yapılmadığından icra takip yapıldığını, davalıların itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek; vaki itirazın iptali ile takibin devamına, davalıların lehine inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı; kiralanan taşınmaz için yıkım kararı verildiğini, bu nedenle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, kiralanana zarar verilmediğini, iyi kullanıldığını savunarak davanın reddine istemiştir.

Mahkemece; asıl davanın ve birleşen davanın reddine dair verilen karar, tarafların temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 17/12/2015 tarihli ve 2015/7564 Esas 2015/11172 Karar sayılı kararıyla; kiralananın içinde bulunduğu binanın deprem riskinin hangi boyutta olduğu, yıkılması gerekip gerekmediği veya depreme karşı güçlendirme yapılması ile yetinilmesi konularında İTÜ 'den konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğunun tespit edildiği, asıl davada davacının feshinin haklı olması nedeniyle zorunlu giderlerinin toplam 42.590,09 TL olduğu; birleşen davada, dava konusu binanın, riskli yapı olup, diğer kiracılar tarafından da boşaltıldığı ve halen boş olduğu, başka kişilere kiraya verilmediği, riskli binadaki hasar bedelinin kiracıdan talep edilmesi mümkün olmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, 42.590,09 TL 'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleri birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm davalı/birleşen dosya davacısı tarafından temyiz edilmiştir.

1) Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, binanın, can güvenliği açısından yüksek risk teşkil ettiği, deprem güvenlik düzeyinin yetersiz olduğu belirtilmiş olup, mahkemece, kiracıların feshinin haklı olduğu yönündeki kabülde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda kiracılar, sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı menfi zararı talep edebilecektir. Ancak davacıların tazminat talebinin, yeni işyerinin bakım, onarımı, taşınma ve yerleşme ile ilgili harcamalar olduğu görülmektedir. Davacıların kiralanandan taşınma masrafları ve yeni kiraladıkları yer için yaptıkları tadilat, tamirat masrafların, fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir.

Hal böyle olunca mahkemece; asıl davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

2) Uyuşmazlık tarihinde yürürlükte olan TBK'nın 316 maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun'un 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

O halde Mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davacı kiraya verenin, davalı kiracılardan kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat isteminde bulunabileceği nazara alınarak, olağan kullanım ve hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapıldıktan sonra, hor kullanma bedelinden yıpranma payı oranında indirim yapılmak suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile talebin reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.