Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/7609 K.2021/13833

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalılardan ... ile arasında 01/10/2014 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralananın kafe olarak işletilebilmesi amacıyla bir çok masraf yaptığını, işletmeyi devralabilmek için 185.000 TL'yi bir önceki işletene hava parası/müşteri hakkı bedeli olarak ödemek zorunda kaldığını, kira sözleşmesi süresi sona ermeden kiralananın riskli yapı olarak tespiti ile kentsel dönüşüm kapsamına alındığını ve kiraya veren davalı tarafından kiralananı tahliye etmesi için ihtarname gönderildiğini, kiraya verenin kiralananın riskli yapı durumundan haberdar olmasına rağmen kira sözleşmesini imzalamış olduğunu,

bu hâli ile davalı kiraya verenin kiralanan için yapılmış olan masrafları tazmin etmesi gerektiğini, kiralananın tahliye işlemlerinin tamamlanması aşamasında kafeye hırsız girdiğini ve kafedeki bir çok makinenin çalındığını, kafeye hırsız girmesine, binanın yenilenmesi işlemlerini üstlenen davalı müteahhit şirketin neden olduğunu, hırsızlık nedeniyle uğramış olduğu zararının davalılar tarafından tazmin edilmesi gerektiğini ileri sürerek;

kira sözleşmesinin haksız bir şekilde sona erdirilmiş olması ve kiralanandaki ayıp nedeniyle uğranılan zarardan şimdilik 5.000 TL'nin davalı kiraya verenden temerrüt tarihinden itibaren faiziyle, hırsızlık sebebiyle meydana gelen zararın tazmini amacıyla şimdilik 1.000 TL'nin hırsızlık tarihi olan 21/05/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

Davalı ...; dava konusu kiralananın bulunduğu binanın kat malikleri kurulu tarafından kentsel dönüşüm kapsamına alınması için gerekli işlemlerin başlatıldığını ve riskli yapı olduğu gerekçesiyle yıkım kararı alındığını, buna göre kiralananın tahliye işleminin tasarrufunda olmayan bir işlem olduğunu, bununla birlikte hava parası adı altında hukuki dayanağı bulunmayan bir ödemeden sorumlu olamayacağını, ayrıca hırsızlık olayının taşınmazın boşaltılması gereken 27/04/2017 tarihinden sonra gerçekleştiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı şirket; hırsızlık olayı nedeniyle oluşan zarardan sorumlu tutulamayacağını, hırsızlık olayının meydana gelmesinde herhangi bir kusurunun, ihmalinin ve hukuka aykırı bir fiilinin bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; kiralananın riskli yapı olduğunun tespiti neticesinde yıkılmasına karar verilmesinde kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığı, faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığının kabulü halinde dahi binanın yıkılmış olması nedeniyle kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, kiralananda meydana gelen hırsızlık suçu nedeniyle oluşan zarardan davalıların sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davacının kiralanana yapılan masraflara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır.

Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. TBK'nın 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususlar düzenlenmiştir.

Bununla birlikte kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekâletsiz iş görme hükümlerine göre 6098 sayılı TBK'nın 530. (818 sayılı BK'nın 414.) maddesi gereğince masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Davacı ile davalılardan Selahattin arasında 01/10/2014 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 10. maddesinde, kiralanana yapılan tezyinat masraflarının kiracıya ait olacağı ve sözleşme bitiminde kiracının yapılan masraflara ilişkin hiçbir bedel talep edemeyeceği düzenlenmiş olup bu düzenleme kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafları kapsamaz. Davaya konu kiralanan hakkında 6306 sayılı Kanun uyarınca yıkım kararı alındığı ve dosya içeriğinden taşınmazın yıkımının yapıldığı, bu hâli ile kira sözleşmesinin süresi dolmadan sonlandırıldığı anlaşılmaktadır.

Somut olayda; her ne kadar kiralananın riskli yapı olduğunun tespiti neticesinde yıkılmasına karar verilmesinde kiraya verenin bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli aypılardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir.

Bu nedenle, ilk derece mahkemesince; davacı kiracı tarafından yapılan tadilatlardan sökülüp götürülemeyecek olanlarının zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığı saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğu belirlenen harcamaların imalat tarihi itibariyle belirlenen bedellerinden yıpranma paylarıda düşülmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.