Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/7671 K.2022/2246

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı.

İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi 155 ada 5 parselde yer alan sitede proje üzerinden 2011 yılı itibariyle davalı (yüklenici/satıcı) tarafından satış vaadi sözleşmeleriyle villa satışları yapılmaya başlandığını, 31/12/2013 tarihi itibariyle villaların alıcıları olan kat maliklerine teslimine geçildiğini ancak davalı tarafından ortak alanların tesliminin henüz yapılmadığını, davalının kat maliklerine karşı sorumluluğunun ortak alanlar yönüyle de devam ettiğini, 144 adet villanın bulunduğu sitede sürekli altyapı pis su kanallarında ciddi sorun yaşandığını, site giderlerinin tıkanmasına bağlı olarak sık sık villaları pis su bastığını,

davalı tarafından eksik ve ayıplı yapılan işlerin Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/57 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, hukuki yollara başvurulması için 21/01/2018 tarihli olağan genel kurulda yönetime yetki verildiğini, yönetim tarafından ihtar edilmesine rağmen davalının eksik ve ayıplı işleri yapmadığını, tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda belirlenen yapım ve tamir işlerinin bir kısmının üçüncü kişiler marifetiyle yaptırılarak toplam 10 adet fatura bedeli olan 113.019,22 TL'nin ödenmesi için davalıya ihtarname keşide edildiğini, ancak davalının ödeme yapmadığını ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 113.019,22 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; davacı site yönetiminin dava açma ehliyeti olmadığını, dava konusu villaların sözleşmeye, teknik şartnamesine, fen ve sanat kurallarına, TSE standartlarına uygun olarak süresinde, tam, eksiksiz ve ayıpsız bir şekilde yapılarak tüm alıcılara teslim edildiğini, villaları alan kat malikleri tarafından ayıp ihbarında bulunulmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; kat malikleri kurulunun vereceği yetki ile eksik ve ayıplı işler nedeniyle site yönetimi tarafından dava açılamayacağı, dava açma yetkisinin kat maliklerinde olduğu gerekçesiyle, aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; kural olarak gayrimenkul yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulunun aktif ve pasif husumet ehliyetlerinin bulunduğu, ancak bu ehliyetin kapsamının Kat Malikleri Kanunu'nun 35 inci maddesi uyarınca anagayrimenkulun yönetim işlemlerine ilişkin olduğu, anagayrimenkulün ortak alanlarındaki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkilerini kapsamadığı, bağımsız bölüm maliklerinin kat maliklerinin kurulu kararı ile de olsa bu yetkiyi yönetime veremeyeceği, muvafakat alma yoluyla da bu eksikliğin giderilemeyeceği, bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerektiği gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 nci maddesinin birinci fıkrasına göre; "Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.",

Aynı Kanun'un 34 üncü maddesine göre; "Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.". Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise, Kanun'un 35 inci maddesinde ayrı ayrı sayılmıştır. Sözü edilen Kanun'un 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

Ancak günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.

Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35 inci maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

Site ve apartman ortak alanlarında mevcut eksiklik ve ayıpların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi için yönetici/yönetim kurulunca yapılan harcamaların; sebep olanlardan veya yükümlülerden, vekaletsiz iş görme, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre rücuan istirdadının; hak, adalet, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı kuşkusuzdur.

Bu nedenle, yönetici/yönetim kurulunun yönetim yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, ortak alanlar ile ortak tesisler için bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden açılması gereken rücu davalarında da kat maliklerini temsilen dava açma (ve bu işler nedeniyle aleylerine açılan davalarda davalı olma) ehliyetinin bulunduğu varsayılmalıdır.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacı site yönetiminin, ortak alanlarda yaptığını ileri sürdüğü harcamaların rücuan tahsili için dava açma ehliyetinin bulunduğu gözetilerek işin esasına girilmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.