Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/7678 K.2021/13223

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile 27/11/2013 tarihli ve beş yıl süreli iş yeri kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmede kiralananın restaurant olarak kullanılacağının, kiraya verene 10.000 USD depozito ödeneceğinin ve tadilat yapılacağının belirtildiğini, taşınmaza gerekli tadilatları yaptığını, çalıştırma ruhsatı alınabilmesi için belediyeye sunması gereken yapı kullanım izin belgesi talep edilmesine rağmen davalının bu belgeyi teslim etmediğini, belediyeden sözlü olarak kiralananın restaurant olarak kullanıma elverişli olamayacağını öğrenmesi üzerine anahtarı 15/09/2014 tarihinde teslim ettiğini,

kiralanana yapılan tadilatların toplam bedelinin mahkeme aracılığıyla 36.450,20 TL olarak tespit edildiğini, davalıya gönderilen ihtarname ile kira sözleşmesinin edimin ifasının imkansızlığı nedeniyle feshedildiğini bildirilen, tadilat bedeli ile ödenen kira bedellerinin ve depozito bedelinin iadesinin talep edildiğini ancak davalı tarafça ödeme yapılmadığını iddia ederek 10.000 USD depozito bedelinin ödeme tarihinden, 36.450,20 TL tadilat bedelinin bilirkişi raporunun tebliğ tarihinden ve 80.000 TL kira alacağının ise ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; davacının iş yeri ile ilgili gerekli araştırmaları yapmadan hareket ettiğini, tacir olduğunu, kendisinin ruhsat alınıp alınmayacağını bilebilecek durumda olmadığını, kira sözleşmesinde kiracının kiralananı kullanıma elverişli hale getirebilmesi için kiracıya ilk 2 ay süre verildiğini, kiracının kira sözleşmesinin başlamasından aylar sonra ruhsat için başvuruda bulunduğunu, 15/09/2014 tarihinde anahtar teslim tutanağı ile tahliyenin gerçekleştiğini, kiracının ödemediği kira bedellerinin tahsili için aleyhine icra takibi başlatıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacının ruhsat ile ilgili belediyeye herhangi bir başvurusunun olmadığı, kiracının kiralananda hukuki ayıp bulunduğunu ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kiralananın sözleşmeye uygun kullanımı için ruhsat verilmediğine yönelik iddianın yerinde olmadığı, mecurun iadesi talep edilen kira bedellerinin ait olduğu dönemde tahliye edildiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Geçerli olan bir kira sözleşmesi; tarafların birbirine uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı yahut kiralananın yok olması ile sona erer. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlü olup, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının iade borcunu yerine getirdiğinin) kabulü için fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Kural olarak kiracı akti ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK'nın 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Ancak bunun aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir. Sözleşme ile bu masrafların kiraya verenden talep edilemeyeceğinin ya da kiraya verene terk edileceğinin kararlaştırılması durumunda da bu kararlaştırma tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı yahut zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir.

Somut olayda; taraflar arasında 27/11/2013 tarihli, beş yıl süreli ve aylık 16.000 TL kira bedelli iş yeri kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 7. maddesinde. "Depozito bedeli, kiracının kiralananı tahliyesinde, işbu kira sözleşmesinden doğan herhangi bir borcu, elektrik, su, doğalgaz vs. borçları bulunmadığı takdirde kiracıya iade edilecektir. Depozito herhangi bir şekilde kira borcuna mahsup edilemez." 8. maddesinde.

"Kiracı, gerek duyduğunda kiralananın üzerinde, kiralananın amacına uygun şekilde kullanılabilmesi ve yapının güçlendirilmesi için gerekli her türlü tadilat ve inşaat işlemi yapabilir. Kiralanan yerin her türlü dekorasyon ve tadilat harcamaları kiracıya aittir. Yapılan tadilat ve dekorasyonlar binanın demirbaşı olacaktır ve kiraya verene terk edilecektir."hükümlerine yer verilmiştir.

Yine kira sözleşmesinin 9. maddesinde; kiralananın kullanım amacına dayalı olarak alınacak ruhsat ve izinler için gerekli müracaatları yapma ve işletme ruhsatı alma yükümlülüğünün, kiracıda olduğu belirtilmiştir.

Davacı kiralananı 15/09/2014 tarihinde tahliye ettiğini iddia etmiş, davalı kiraya veren ise cevap dilekçesi ile kiralananın anahtarlarının bu tarihte teslim alındığını ikrar etmiştir. Bu durumda kiralananın 15/09/2014 tarihinde tahliyesi ile kira sözleşmesinin sona erdiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. İlk derece mahkemesince feshin haklı nedene dayandığının davacı tarafça ispat edilemediği gerekçesiyle davanın tümden reddine karar verilmiş ise de, uyuşmazlık konusu talepler feshin haklı yahut haksız olmasından kaynaklı talepler değillerdir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında kiracı, tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedellerinden sorumlu olup feshin haklılığını ispat edemese dahi tahliye tarihine kadar işleyen kira bedelini aşar şekilde fazla ödemesi var ise bunun iadesini isteyebilir.

Bunun yanı sıra her ne kadar sözleşmede tadilat, inşaat ve dekorasyonların kiralananda bırakılacağı ve kiraya verene terk edileceği belirtilmiş ise de; sözleşme beş yıl süreli olup 15/09/2014 tarihinde erken tahliye ile sona erdiğinden kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların bedelini vekaletsiz iş görme hükümlerine dayalı olarak kalan kira süresiyle orantılı olarak talep edebileceğinin de kabulü gerekir.

Yine depozito bedeli, kiralananın kiracının hor kullanımı dolayısıyla hasara uğraması ihtimaline binaen kiraya verene verildiğinden sözleşme hükümleri gereğince depozito bedelinin iadesi koşullarının oluşup oluşmadığı, kiraya verenin depozito bedelini kiracıya iade etmesi gerekip gerekmediğinin de mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece; kiralananın 15/09/2014 tarihinde tahliye edildiği kabul edilerek, davacının bu tarihe kadar işleyen kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek fazla ödemesi olup olmadığı hesaplanıp var ise fazla ödenen kira bedelinin iadesine karar verilmesi,

sözleşmenin 8. maddesi de gözetilerek davacının kiralanana yaptığını ispatladığı tadilatların imalat tarihlerindeki, tespit edilemiyor ise kira başlangıcı itibarıyla bulunacak değerinden kullanma süresi kadar yıpranma payı düşülerek tahliye tarihinden itibaren kira sözleşmesinin süresinin sona ereceği tarihe kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edebileceği gözetilerek alanında uzman bilirkişilerden bu hususta rapor alınarak bu talebin değerlendirilmesi ve sözleşmenin 9. maddesi gereğince depozito bedelinin iadesi koşullarının oluşup oluşmadığı TBK'nın 335. maddesi de dikkate alınmak suretiyle değerlendirilerek sonucuna göre karar

verilmesi gerekirken, bu taleplerin feshin haklı yahut haksız olmasının sonuçlarından bağımsız olduğu dikkate alınmaksızın, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.