Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/8037 K.2021/13254

Taraflar arasında birleştirilerek görülen menfi tespit ve alacak davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar asıl davada; davalılar ile ... adresinde bulunan iş yeri için 23/04/2014 tarihinde kira sözleşmesi imzaladıklarını, bu kira sözleşmesine göre iş yerinin sözleşmenin başlangıç tarihine kadar hazır hale getirilmesi gerektiğini ancak yaptırılan tespit sonrası alınan raporunda iş yerinin kullanıma hazır şekilde teslim edilmediğinin tespit edildiğini, kira sözleşmesine istinaden davalılara lehtarları ... ve ... olan toplamda 380.000 TL miktarlı çekler verdiklerini ancak kira sözleşmesi hayata geçmediğini ileri sürerek; verilen çekler sebebiyle borçlu olmadıklarının tespiti ile çeklerin iptalini talep etmişler, birleşen davalarda ise.

15/07/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile kira sözleşmesine istinaden ödenen 100.000 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini ve kira sözleşmesine güvenilerek yapılan şimdilik 10.000 TL tadilat bedelinin iadesine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalılar; taşınmazın 23/04/2014 tarihli kira sözleşmesine uygun olarak tüm asansörler ile yürüyen merdivenleri çalışır durumda kiracılara teslim edildiğini, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiracıların sözleşmeye uygun olarak hareket etmediklerini, kiraladıkları alanların iç mimari, mekanik ve elektrik tadilat projelerini hazırlamadıklarını ve Anıtlar Kurulu onayına sunamadıklarını, kiralanan alan içindeki tüm tadilatların muvafakat alınmadan ve tadilat projeleri olmadan yasaya aykırı olarak yapıldığını, sözleşme gereği yapmakla sorumlu oldukları herhangi bir inşaat işi veya eksiği bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece; davanın kabulü ile davacının kira sözleşmesi gereğince borçlu olmadığının tespitine, 146.514,58 TL'nin kira sözleşmesinin feshi tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline, 15/07/2014 keşide tarihli 1006171 nolu lehdarı ... olan 100.000 TL'lik çek uyarınca, 4.445 TL icra dosyasına yapılan ödeme ve 1.125,70 TL banka tarafından yapılan ödeme bedelinin davalılardan tahsiline, diğer açılan dava bakımından ise tahsil edilen kira bedelleri taleplerin reddine dair verilen hüküm, davacılar ile davalılardan ... ve ...'ın temyizi üzerine, Dairece verilen 10/10/2019 tarihli ve 2017/7333 E. 2019/7737 K. sayılı kararla; asıl ve birleşen davada ayrı ayrı hüküm kurulması gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde; asıl davanın kısmen kabulü ile davacıların yazılı çekler sebebiyle borçlu olmadığının tespitine, 15/07/2014 keşide tarihli 1006171 nolu lehdarı ... olan 100.000 TL'lik çek uyarınca 4.445 TL icra dosyasına yapılan ödeme ile 1.125,70 TL banka tarafından yapılan ödemenin davalılardan tahsiline, çeklerin iptali talebi yönünden açılan davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulü ile davacılar tarafından yapılan masraf toplamı olan 146.514,58 TL’nin davalılardan tahsiline, kira sözleşmesine istinaden ödenen 100.000 TL bedelin iadesi talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1) Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracılar; kiralanana yaptıkları faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya verenler tarafından benimsenenlerin, yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilirler (TBK m. 530). Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması, faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Somut uyuşmazlıkta; her ne kadar taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, tahliyeden sonra taşınmazda yapılmış olan her türlü değişiklik ve tadilatların kiraya verenlerden talep edilemeyeceği kararlaştırılmış ise de, söz konusu hüküm kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanacaktır. Kiracılar kiralananı on yıllık kira süresi dolmadan tahliye etmiştir.

Bu durumda davacı kiracıların kiralanana yaptığı ve kiraya verenlerce de benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu belirlenmeli, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle değerlerinin tespiti ile belirlenen değerden de yıpranma payları düşülerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.Mahkemece, bu yönler göz ardı ederek yazılı şekilde karar vermesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2) Hükme esas alınan 23/04/2014 düzenleme, 15/07/2014 başlangıç tarihli ve on yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında bir ihtilaf yoktur. Kiracılar, süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, taşınmazı tahliye etmişlerdir. Sözleşmeyi haklı nedenle fesih eden kiracı kiralananı kullanımında bulundurduğu süre kira bedelinden sorumlu olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu değildir.

Bu durumda, öncelikle yapılması gereken iş kiracı tarafından sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğinin tespitidir. Kira sözleşmesinin feshinin haksız olması halinde kiracının Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 325. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Ancak, TBK'nın 114. maddesinin atfıyla aynı Kanun'un 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Kiralanan şeyin ayıpları, kiraya verenin (davalının) tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Kiracı, ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Ayıplar uygun mehil zarfında giderilmediği takdirde, kiracının iki seçimlik hakkı vardır. Ya akdi fesih eder ve akdin feshi nedeniyle maruz kaldığı zararının tazminini ister ya da ücretten uygun bir miktar indirilmesini ister (818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249-250. ve 106-108.).

Somut olayda; davacı kiracılar tarafından 04/09/2014 tarihinde keşide edilen noter ihtarı ile yapılan sözlü ve yazılı ihtarlara rağmen taşınmazın kullanıma hazır hale getirilmediği ve sözleşmeye aykırılıkların giderilmediği belirtilerek, sözleşme tek taraflı olarak feshedilmiş ise de; davacı kiracılar tarafından daha önce keşide edilen 25/05/2014, 21/07/2014 ve 24/07/2014 tarihli ihtarnameler ile giderilebilir nitelikte olduğu anlaşılan ayıpların giderilmesi için kiraya verenlere uygun bir süre tanınmamıştır. Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi, haklı olarak kabul edilemez. Bu durum mahkemenin de kabulündedir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, kiracıların sözleşme süresine uymaksızın taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, öncelikle kiralananın anahtar teslim tarihinin net olarak tespit edilmesi, kiracıların, anahtar teslim tarihine kadar olan kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenecek makul süre kira bedelinden de sorumlu olduğunun kabul edilmesi ve buna göre kiralananın TBK'nın 325. maddesine göre, aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi,

kira bedeli ödemelerinin 15/07/2014 tarihinde başlayacağının nazara alınması ve bu tarihten itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği tarih de gözetilerek kiracıların sorumlu olacağı makul süre tazminatının da değerlendirilerek sonucuna göre verilen çek bedellerinden mahsubu ile bakiye yönünden iadesine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir.

3) Bozma nedenlerine göre, tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.