Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/8376 K.2022/54

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile 01/10/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, 01/07/2020 tarihinde imzalanan fesih ve taşınmaz teslim tutanağı ile kira sözleşmesinin sona erdiğini, ancak davalı resmi olarak kapatma yapmadığından resmi teslimin sağlanmadığını, davalı kiracının kira sözleşmesi uyarınca kiralananı tahliye ederken bırakması gereken tadilat ve değişiklikleri sözleşmeye aykırı olarak söküp götürdüğünü, kullanıma hazır ve muntazam teslim edilen kiralananda hor kullanımdan kaynaklı maddi hasarların da meydana geldiğini ve kiralanamaz halde olduğunu,

davalının zararı gidermek ve taşınmazı eski haline getirmekle yükümlü olduğunu ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, kiralananda bırakılması gerekirken sökülüp götürülen tadilat ve değişikliklerin bedeli ile kiralananda hor kullanımdan kaynaklı olarak ortaya çıkan hasarın tespiti ile bu bedellerin tahsilini talep etmiş, 100 TL olan talebini 05/10/2020 tarihli dilekçesi ile 104.528,83 TL’e yükseltmiştir.

Davalı; kiralananın 30/06/2020 tarihinde değişiklikler ve tadilatlar ile birlikte ve temiz şekilde tahliye edildiğini, her iki tarafça gezilerek teslimin gerçekleştiğini ve tutanağa davacının iddiaları yönünde herhangi bir ihtirazı kayıt konulmadığını, teslimden 17 gün sonra tek taraflı keşif yapıldığını, tek taraflı yapılan keşfe dayalı hazırlanan bilirkişi raporlarını kabul etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; kiracı tarafından yapılan ve kiraya verence benimsenen tadilatların ayrı ayrı incelenerek, kira sözleşmesi kapsamında kiracının kullanımı nedeniyle eski hale getirme talebine konu kalemler açıklanmak suretiyle bu kalemlerin tahliye tarihindeki rayiç bedeli üzerinden eski hale getirme bedeli hesaplanıp kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı da düşüldükten sonra eski hale getirme bedelinin hesaplanması gerektiği, 21/12/2020 tarihli bilirkişi raporunun bu bakımdan hükme ve denetime elverişli olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 91.690,16 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesi uyarınca kiracının kiralananda tadilat ve değişiklik yapma hakkı bulunduğu, davalı kiracının taşınmazda tadilat yaptığını kabul ettiği, yapılan imalat ve değişikliklerin tahliye anında kiralananda bırakılması gerekirken bırakılmadığı, sözleşmenin özel düzenlemesi nedeniyle davacı kiraya verenin bunların eski hale getirilmesini isteme hakkı bulunduğu, bu durumda mahkemece bilirkişi raporu ile sökülen imalatların eski hale getirilmesi bedeli 60.793 TL ile sözleşmenin 7. maddesi uyarınca boya badana bedeli 30.896 TL’nin davalıdan tahsiline dair kararda bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, davalının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun'un 334. maddesi uyarınca da kira sözleşmesinin sonunda kiralananı aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Bu doğrultuda kiracı, kiralananda sözleşmeye uygun, olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Taraflar arasında 01/10/2012 başlangıç ve 31/12/2017 bitiş tarihli, 5 yıl 4 ay süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin genel şartlar başlıklı kısmında yer alan 2. maddesinde; kiracının Milli Eğitim Bakanlığı mevzuatına uygun değişiklik ve tadilat yapabileceği, 3. maddesinde ise; bu tadilat ve değişiklikler için mal sahibinden talepte bulunamayacağı ve yapılan değişiklik ve tadilatların tahliye anında sökülmeden kiralananda bırakılacağı düzenlenmiştir. Yine sözleşmede taşınmazın tahliye anında temizliği yapılmış olarak teslim edileceği, aksi halde temizlik masraflarının kiracıdan talep edilebileceği belirtilmiştir.

Uyuşmazlık; davalı kiracının kiralanana hangi tadilat ve değişiklikleri yaptığı, bunları kiralananda bırakması gerekirken götürüp götürmediği ve kiralananda hor kullanımdan kaynaklı zarar bulunup bulunmadığı noktalarındadır.

Mahkemece davalının yokluğunda keşif yapılmış ve bu keşfe dayalı olarak hazırlanan bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır. Bilirkişi raporunda davacı tarafın beyanlarının ve sunduğu fotoğrafların dikkate alındığı belirtilmiştir. Tek taraflı yapılan keşfe ve davacı tarafın iddialarına dayalı olarak hazırlanan rapor hükme esas alınamayacağı gibi bilirkişi raporunda hesaplamanın nasıl yapıldığı, hangi kalemleri içerdiği denetime elverişli şekilde açıklanmamış yalnızca sonuç bedel belirtilmiştir.

Buna göre ilk derece mahkemesince; taraf delilleri değerlendirilerek kiracının kiralananda yaptığı tadilat ve değişikliklerin nelerden ibaret olduğu tespit edilmesi, bunların kira sözleşmesi uyarınca kiralananda bırakılması gerektiğinden sözleşmeye aykırı olarak sökülüp götürülen tadilat ve değişiklikler var ise bunların bedelinin,

ayrıca kiracının olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma ve eskimelerden sorumlu olmayacağı gözetilerek talep konusu hasar kalemleri bakımından her bir kalem hasarın olağan kullanımdan mı hor kullanımdan mı kaynaklandığı konusunda alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak hor kullanımdan kaynaklı hasarın tazmini için gereken bedelin belirlenmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olmadığı gözetilmeden eksik incelemeyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş, olduğundan, işbu karar karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.