Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/8534 K.2022/1701

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tüketiciyi koruma kanunundan kaynaklanan davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 30 Ağustos Mah. ...,Sok. ... İzmir adresinde bulunan ...., Apartmanı No:14 ve 14/1 kapı numaralı 2184 metrekare arsa üzerinde, 36 daireden oluşan taşınmazın davalı tarafından yapılarak satışının gerçekleştirildiğini, kat maliklerinin taşındıktan sonra binanın istinaf duvarında çökme olduğunu, yapıda pek çok çatlak bulunduğunu fark ettiklerini, ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/45 Değişik İş Sayılı dosyası ile delil tespiti yapıldığını ve binada çökme tehlikesinin bulunduğunu, bina sakinleri açısından hayati tehlike olduğunun raporlandığını, değişik iş raporu üzerine davalı şirkete ihtarname gönderildiğini, binayı güçlendirdiklerini başkaca bir imalat hatasının gidermeyeceklerini tadilat zamanında binaya zarar vermediklerini bildirdiklerini, bu nedenle dava açtıklarını belirterek,

davaya konu gayrimenkulde davalı müteahhit firma tarafından eksik yapılan hatalı imalatların tespitini, bina yönetimi tarafından yapılan ve halihazırda yapılması gereken tüm tadilat bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesini, eksik ve ayıplı işler nedeni ile yapılan tadilat giderlerinin şimdilik 50.000,00 TL'sinin dava tarihinden başlayacak avans faizi ile davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece Mahkemesince, davanın reddine karar verilmiş; kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi'nin 2021/1123 E. 2021/1376 K. sayılı kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş olup; hüküm, bu kez davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, davalı müteahhit tarafından yapılan ayıplı imalatların tespiti ile ayıplı imalat nedeniyle site yönetimi tarafından yaptırılan tadilat giderlerinin tespiti ile davalıdan tahsili istemine ilişkindir. İlk derece Mahkemesince, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmadığından, bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye yetki vermesi ve yöneticinin kat malikleri adına dava açması hukuken uygun olmadığı gerekçesiyle, davanın husumet yönünden reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin kararı istinaf etmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince de aynı gerekçe ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verlmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "tarifler" başlıklı 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan ana gayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları, Kanunun 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinde ise ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde" kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için kendisi tarafından yapılan masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü

uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi, hak ve adalete, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözümün bulunması gerektiği kuşkusuzdur.

O nedenle, özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya masrafı yapan kişinin diğer maliklere karşı rücu davası açabileceğinin kabul edilmemesi uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durum karşısında benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun, toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksanmamalıdır.

Sonuç olarak denilebilir ki yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve somut olayda olduğu gibi bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

O halde davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.