Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/8802 K.2022/453

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dışı ......, İnşaat ile 22.05.2008 tarihinde ...

B blok ...numaralı konut için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini imzaladığını, ......, inşaat firmasının işi bırakması sonrasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin davalı tarafından devam ettirildiğini, kendisinin bu sözleşme kapsamında üzerine düşen yükümlülükleri tam olarak yerine getirdiğini, ödemelerin tamamını davalıya ait banka hesabına yaptığını, davalının 24.02.2011 tarihinde sözleşmenin 7. maddesi kapsamında teslime davet yazısı gönderdiğini, daire içi ve ortak alanlar,

mahal listesi ve sözleşme hükümlerine uygun olmadığından daireyi sözleşme esaslarına göre teslime hazır hale getirildiğinde teslim alacağını belirttiğini, ilerleyen süreçte konuta duyduğu zorunlu ihtiyaç sonucunda yapı kullanma izninin alınmamış olması başta olmak üzere birçok eksik işin olmasına rağmen 08.06.2011 tarihinde konut teslim tutanağını imzalamak zorunda kaldığını, tutanağın imza altına alınması aşamasında tespit edebildiği eksik iş ve/veya ayıplı ifadan kaynaklanan taleplerini sınırlı olmamak kaydı ile sıralayarak bunların giderilmesi koşulu ile daireyi teslim almış sayılacağına dair ihtirazı kayıt düştüğünü,

bu kaydın ayıplı ifa ve eksik işlere yönelik ihbar olarak kabul edilmesinin gerektiğini, bu ihbarın devamında da sözlü ve yazılı olarak birçok kez eksik iş ve ayıplı ifaların giderilmesine yönelik ihtarda bulunduğunu, belirterek dava konusu taşınmazda değer kaybına neden olan eksik ve ayıpların davalı tarafından giderilmesini, bunun mümkün olmaması durumunda BK'nun 113.maddesi kapsamında nama ifaya izin verilmesini, bunun da mümkün olmaması durumunda fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş,

12.5.2016 havale tarihli ıslah dilekçesi ile, dosya içerisindeki mübrez bilirkişi raporları sonrasında yapı kullanma izni ile ilgili eksikliğin davalı tarafından aynen ifa ile giderilmesini, diğer eksik ve ayıplar ile ilgili ise nama ifa yapabilmesi için müddeabihi 17.367,00 TL arttırarak 22.367,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bozma ilamı doğrultusunda 08.04.2021 tarihinde verdiği talep açıklama dilekçesi ile de eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğradığı toplam 22.367,00 TL zararının davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Bozma öncesi Mahkemece, davacı, ortak alanlar için nama ifaya izin talebinde bulunamayacağından bu yöndeki talebin reddinin gerektiği ancak davacı aynı zamanda kat maliki olduğu için kendi bağımsız bölümü ile ilgili eksik ve ayıplı işleri talep konusu yapabileceği, hükme esas alınan ikinci bilirkişi raporu ve ek raporunda dış cephe bina çıkmalarının sürme yalıtım ile izole edilmesi eksikliğinin gizli ayıp olduğu, bu ayıbın giderilme bedelinin ise Kdv dahil 7.080,00 TL olduğunun belirtildiği, yine aynı rapora göre salon pencerelerinde korkuluk bulunmamasının açık ayıp niteliğinde olduğu, davacının evini 03/06/2011 tarihinde teslim aldığı,

teslim tutanağında belirttiği eksiklikler içinde de bu durumun sayılmadığı, ayıp ihbarı ise 06/01/2014 tarihli ihtarname ile yapılmış olduğundan açık ayıp niteliğindeki bu husus için ihbar süresi fazlasıyla geçtiğinden bağımsız bölümdeki açık ayıplara ilişkin talebin reddinin gerektiği belirtilerek, davanın kısmen kabulüne, 5.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren, 2.080,00 TL alacağın ise ıslah tarihi olan 16/05/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

fazlaya ilişkin talebin reddine, dair verilen hüküm, davacı vekili ile davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay(Kapatılan) 13. Hukuk Dairesi’nin 09/12/2019 günlü, 2016/28811E., 2019/12255K. sayılı ilamı ile; tüketicinin seçimlik hakkının yenilik doğurucu(inşai) haklardan olmasına rağmen davacının taleplerinin terditli olduğu,

mahkemece, HMK'nın 31. maddesi gereği, davacıya olayda uygulanması gereken 4077 Sayılı TKHK'nın 4.maddesinde yer alan seçimlik haklarından bir tanesini kullanabileceği de belirtilmek suretiyle hangisini kullanmak istediği konusunda talebini açıklamak üzere kesin süre verilmesi ve hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerektiği, ayrıca taraflar arasında imzalanan 8/6/2011 tarihli teslim tutanağında davacının ''eksiklikler'' başlığı altında ''rekreasyon alanları, çevre güvenlik aktif infrared bariyer sistemi, genel ve bahçe aydınlatması,

2 araçlık otopark, merkezi uydu anten sistemi, jeneratör'' diyerek ihtirazı kayıtla taşınmazı teslim aldığı ve yapılmayan işler konusunda bu şekilde ayıp ihbarında bulunduğu anlaşılmakla, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı gerekçesiyle, bu talepler yönünden davanın reddine karar verilmiş olmasının da usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, 18.302,93 TL daire içindeki ayıp ve ortak alanlardaki ayıp bedelinin 5.000,00 TL’sinin dava tarihinden itibaren 13.302,93 TL’sine ıslah tarihi olan 12/05/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiş; hüküm, davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Somut olayda; davacı, dairesindeki eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğradığı toplam 22.367,00 TL zararının davalı müteahhit şirketten tahsilini talep etmiştir.

Bozma kararı öncesi İnşaat Mühendisi ..., Elektrik Mühendisi ...ve Av. ...’dan alınan 22.12.2015 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu B blok, ...nolu dairede ve dairede bulunan sitedeki ortak alanlarda hiç yapılmayan ve ayıplı yapılan imalatların parasal tutarlarının belirlendiği, ortak alanlarda eksik imalat tutarının arsa payına göre davacının payının 6.473,75 TL, ortak alanlarda gizli ayıplı imalat tutarının arsa payına göre davacının payının 1.690,00 TL, ortak alanlarda açık ayıplı imalat tutarının arsa payına göre davacının payının 139,18 TL olduğu,

...nolu bağımsız bölümde eksik imalat tutarının 4.000,00TL, açık ayıplı imalat tutarının ise 6.000,00TL olduğu belirtilmiştir. Sonuç itibariyle ortak alanlarda ve bağımsız bölümdeki toplam imalat tutarı 18.302,93 TL olarak hesaplanmıştır.

Ayrıca davacının nama ifa talebinin yanında mümkün olmadığı takdirde bedel indirimi talebinde bulunduğu belirtilip nispi metod olarak adlandırılan hesaplama yöntemine göre de hesaplama yapılarak; dava konusu dairenin konumu, özellikleri ve satış tarihi itibariyle tanıtım ve duyurularında, mahal listesinde belirlenen nitelikleri gözetilerek satış rayiç değerinin 230.000,00 TL olacağı, eksik ve gizli ayıplar nedeni ile rayiç bedelindeki eksilmenin ise 15.000,00 TL olup eksik ve ayıplı değerinin 215.000,00 TL olacağı belirtilmiştir. Bu durumda, davacının talep edebileceği bedel indirim miktarının 220.000,00-(215.000,00/230.000,00x220.000,00=205.652,00)= 14.348,00 TL olacağı müşterek kanaatine varılmıştır.

Mahkemece, ayrıntılı ve denetime elverişli olması nedeniyle hükme esas almak için yeterli görülen inşaat mühendisi ..., elektrik mühendisi ...ve hukukçu bilirkişi ... tarafından düzenlenen ikinci rapor ve ek rapora göre karar verilerek, yasal süresi içinde gerekli ayıp ihbarı yapıldığı dikkate alınarak ve bozma ilamına uyularak, davacının eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğradığı toplam 18.302,93 TL zararının tahsilini talep edebileceği belirtilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı yasanın 4. maddesinde, malın ayıplı olması durumda tüketicinin seçimlik hakları düzenlenmiştir. Bu seçimlik haklarda tüketici; bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Açıklandığı şekilde tüketici seçimlik haklarından herhangi birisini kullanabilecektir. Davacı 08/04/2021 tarihinde verdiği talep açıklama dilekçesi ile eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğradığı toplam 22.367,00 TL zararının davalıdan tahsilini istediği görülmüş olmakla birlikte 4077 sayılı kanunda sınırlı olarak sayılan seçimlik haklardan ayıp oranında bedel indirimini seçtiği anlaşılmıştır.

Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde; "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Daire, gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yönteminin benimsendiğini belirtmek gerekir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeriyle, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu metoda göre de hesaplama yapıldığı görülmüş olmasına rağmen Mahkemece, yanlış değerlendirme ile ortak alanlarda ve bağımsız bölümdeki toplam imalat tutarının 18.302,93 TL olduğu şeklindeki hesaplamaya itibar edilerek hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

O halde yukarıda yapılan açıklamalar ışığında; Dairemizin yerleşmiş uygulamaları kapsamında bilirkişiler tarafından "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi uygulanarak tespit edilen tazminat miktarı olan 14.348,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile ortak alanlarda ve bağımsız bölümdeki toplam imalat tutarı üzerinden yapılan hesaplamaya göre davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.