Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/8958 K.2022/7082

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, davacı vekili ile davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiş, hükmün duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/09/2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı ... vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıların maliki olduğu taşınmazı 01/08/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşmenin kurulmasından sonra tadilat yaptığı kiralananı yaklaşık 6 ay kullandığını, bu sürenin sonunda binanın tarihi eser olduğu gerekçesi ile mühürlendiğini, davalıların kusurlu davranışları nedeniyle zarara uğradığını, yasal haklarına uygun olarak kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesinden dolayı fesih hakkını kullandığını ve iş yerini tahliye etmek zorunda kaldığını ileri sürerek; kiralanana yaptığı 94.400 TL masraf ve ödediği altı aylık kira bedeli olan 21.000 TL olmak üzere toplam 115.400 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalı ...; davacının, bilgi ve onayını almadan yapmış olduğu inşaatın sözleşmeye aykırı olduğunu, yaptığı masrafları talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiş, diğer davalı davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 17.897 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen karar, tarafların temyizi üzerine, Dairemizin 29/06/2020 tarihli ve 2020/2669 E. 2020/3610 K. sayılı kararıyla; somut uyuşmazlığın davacının kiralanana yaptığı masraf ve ödediği kira bedelinin iadesi talebine ilişkin olduğu, mahkeme gerekçesinde kira bedelinin iadesi talebi yönünden bir değerlendirmede bulunulmadığı gibi talep hakkında açıkça olumlu ya da olumsuz bir hüküm de kurulmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

-2-

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece; kiralananı, kira başlangıcından itibaren 6 ay süre ile kullanan ve işleterek gelir elde eden davacı kiracının, ödediği 6 aylık kirasının geri iadesine ilişkin talebinin yasal dayanağı bulunmadığı, bilirkişi raporuna göre; kiralananda, davacı kiracı tarafından sökülüp götürülemeyen, zorunlu ve faydalı masraflar kapsamında yapılan işler ile kira sözleşmesine güvenilerek yapılan işlerin tutarının 17.897 TL olduğu, fazlaya ilişkin talebin ispat edilemediği gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulü ile davacının 6 aylık kira bedelinin ödenmesine ilişkin talebinin reddine, davacının mecurda yaptığı masrafların tarafına ödenmesine ilişkin talebinin kısmen kabulü ile 17.897 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiş; karar davacı vekili ile davalılardan ... tarafından temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, tarafların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 526. ve devamındaki maddelerinde düzenlenen “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

Somut olayda; taraflarca düzenlenen, 01/08/2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 6. maddesinde. "Mal sahibi izin vermesi halinde, bilcümle faydalı masraflar yapabilir. Tahliye halinde mal sahibine ücretsiz bırakılır." düzenlemesi yer almaktadır. Bu sözleşme hükmü gereği; davacı kiracı, yaptığı faydalı ve masrafları talep edemez ise de davacının kiralananı sözleşme süresi dolmadan tahliye ettiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur.

Bu halde, davacı kiracı, kiralananı erken tahliye etmiş olması nedeniyle kiralanana yapmış olduğu ve söküp götüremediği faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların değerini, kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden talep edebilir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacının yaptığı imalatların toplam bedelini, yıpranma bedeli düşmeksizin 17.897 TL olarak belirlemiş, bu imalatların bir kısmının faydalı ve zorunlu imalatlar olmadığı belirtmiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece; davacı kiracının, kiralanana yaptığı imalatların, hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalâtların imalât tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanmış bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. ../.. -3-