Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2021/9115 K.2022/471

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile davanın kısmen kabulüne dair yeniden kurulan kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalıya ait taşınmazı 01/03/2014 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesiyle kiraladıklarını, kiralananın tarla olup hobi bahçesi, kafe iş yeri inşa edileceğinin kararlaştırıldığını, iş yerine yapılan harcamaların Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/34 Değişik iş sayılı dosyası ile yaptırılan tespitte 153.751TL olarak belirlendiğini, davalının ruhsat alma yükümlülüğünü yerine getirmediğinden kira paralarının ödenmesinde sıkıntı yaşadıklarını, kira parasının ödenmemesi nedeniyle davalı tarafından açılan dava sonucunda kiralanandan tahliye ettirildiklerini ileri sürerek; harcamalara karşılık olmak üzere 235.851TL'nin kanuni faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı; davacıların 20 ay boyunca kira bedeli ödemeden kiralananı kullandıklarını, kiralananda mevcut olan yapıda tadilat yapıldığından tespit raporunu kabul etmediğini, ruhsat alma yükümlülüğü bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; tespit dosyasında yapılan imalatlar ile işçilik bedellerinin 153.751 TL olarak belirtilmediği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 153.751 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 23. maddesinde.

"Kiracı kiralanan üzerinde tesis yapacak olup (en az 50.000TL değerinde) süre sonunda tahliye edip tesisi bırakması halinde 25.000TL kiraya veren iade edecektir." hükmü, yine genel şartların 10. maddesinde ise tezyinat masraflarının kiracıya ait olacağı ve süre bitiminde hiçbir masrafın talep edilemeyeceğine dair hüküm bulunduğu, kira sözleşmesinde iadesi lazım gelen masrafın tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılması, temerrüt nedeniyle kendi kusurlarıyla tahliyeye davacı kiracılar sebebiyet verdiğinden,

süresinden önce tahliye nedeniyle sözleşme ile belirlenenin dışında masraf talep edemeyecekleri gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın kısmen kabulü ile 25.000 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracılar; kiralanana yaptıkları faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin, yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilirler (TBK m. 530). Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması, faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Hükme esas alınan 01/03/2014 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kiralanan taşınmazın, kiracılar tarafından 02/11/2016 tarihinde sözleşmede kararlaştırılan süre dolmadan tahliye edildiği tartışmasızdır.

Sözleşmenin 10. Maddesinde; " Kiracının, kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları, tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir güne bedel ve masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere, gayrimenkul inşaatın cümlesi, kiraya verene ait olacaktır.", hususi şartlar bölümünün 23. maddesinde de; " Kiracı kiralanan üzerine tesis yapacak olup (en az 50.000TL değerinde) süre sonunda tahliye edip tesisi bırakması halinde 25.000TL kiraya veren iade edecektir." düzenlemelerine yer verilmiş olup, 10. maddede kastedilen tezyinat, süsleme anlamında olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olmadığı; 23. maddenin de, kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanacağı açıktır.

O halde bölge adliye mahkemesince yapılacak iş; konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde yapılacak keşif suretiyle, davacı kiracılar tarafından kiralananda yapılan ve kiraya verence de benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde, belirlenmesi faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi itibariyle belirlenecek değerinden varsa yıpranma payı düşüldükten sonra tespit edilecek bedelin, kalan kira süresinin toplam kira süresine oranlanması suretiyle hesaplanacak tutarın davalıdan tahsiline karar vermek olmalıdır.