Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/1294 K.2022/3837

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen kararın, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalılardan ... ile 27/08/2016 tarihinde dava konusu 464,54m2 taşınmaza ilişkin satış vaadi ve kaparo alma sözleşmesi imzaladığını, satış bedeli olan 1.400.000TL'yi ödediği halde davalının taahhüdüne aykırı olarak sadece 400m2 araziyi devrettiğini, satış işleminden sonra yaptığı araştırmada 64,54m2'lik kısmın 22/04/2014 tarihinde muvafakatname ile dava dışı ... ...'a devredilmiş olduğunu öğrendiğini,

davalının daha önceden satışını yaptığı kısmı da dahil ederek satışı yaptığını devir yapılmayan kısım için ödenen 194.506TL ana para ile 3.501,11TL işlemiş faiz toplamı olan 198.007,11TL'nin tahsili için başlattığı takibe davalıların haksız olarak itiraz ettiklerini ileri sürerek; vaki itirazın iptalini, takibin devamı ile davalılar aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Davalılar ... ve ...; taşınmaz malikinin davalı ... olması davanın husumetten reddini; davalı ... ise resmi satışın, adı geçenin hissesinin tamamı yönünden yapıldığını, tapunun aleni olduğunu, satımdan sonra fiilen teslim edilen kısım ile tapudaki hissenin de örtüştüğünü savunarak, davanın reddi ile davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemişlerdir.

İlk derece mahkemesince; taraflar arasında düzenlenen "satış vaadi ve kaparo alma sözleşmesi" başlıklı belge gereğince, 465 m2 arsanın tamamı ve içinde iki adet gecekondu, beş adet dükkanın satışı için 1.400.000TL'den anlaşma yapıldığı, 27/09/2016 tarihli resmi senetle 400 m2'ye denk gelen 20000/23227 m² hissenin davalı ... tarafından davacıya devredildiği, davalıların satıcı sıfatıyla imzası bulunan sözleşme gereğince davacıya 465 m² taşınmazın devrini taahhüt ettikleri, buna göre davacının 194.506TL fazla ödeme yapması nedeniyle bu miktarda sebepsiz zenginleştikleri gerekçesiyle;

davanın 194.506TL kısım yönünden kısmen kabulü ile takibin asıl alacak 194.506TL üzerinden takip tarihi itibariyle yasal faiz işletilmek üzere devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, asıl alacağın %20'si olan 38.901TL icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmiş; karar, davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davacının taşınmazı 27/09/2016 tarihli sözleşme ile tapudan satın alıp kullandığı, böylece ön sözleşme niteliğindeki harici sözleşmenin geçerlik kazandığı, dava konusu taşınmazın kullanım alanının taahhüt edilen yüzölçüm miktarından daha küçük olduğu hususunun davacının satın aldığı taşınmazın ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalılar tarafından ayıp ihbarının süresinde yapılmadığına dair bir def'inin ileri sürülmediği; davalının 465 m2'nin tamamının satışını taahhüt ettiği, ancak 2014 yılında 64,54 m2'yi sattığı ve teslim ettiğinin muvafakat senedinden anlaşıldığı,

bu durumda tamamını yeniden satışa konu ettiğinden davacının bu miktar fazlası için yaptığı, ödemenin takip tarihinden itibaren işleyen faizi ile iadesi yönündeki mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle; davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, yüz ölçümü eksikliği nedeniyle taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Dayanılan maddi vakıaya göre, uygulanacak yasa maddesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) İkinci Kısım Birinci Bölüm Üçüncü Ayrımında " Taşınmaz Satışında Sorumluluk " başlığını taşıyan 244. maddesidir.

TBK'nın 244. maddesinde; "Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

Satılan taşınmaz, resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar." düzenlemesi mevcuttur.

"Satış vaadi ve Kaparo Alma Sözleşmesi" başlıklı belgede; İstanbul İli Beykoz İlçesi 232 ada 31 parsel sayılı 465m2 yüzölçümlü arsanın tamamını ve içinde iki adet gecekondu beş adet dükkanın 1.400.000TL' den satılması için anlaşmaya varıldığı, belgenin davalılar ve davacı adına dava dışı ... ... tarafından imzalandığı, akabinde davacının adi yazılı sözleşme gereğince satış bedelini ödemesi üzerine 464,54 m2 bahçe niteliğindeki taşınmazda, davalı ... adına kayıtlı 20000/23227 payın 27/09/2016 tarihinde tapudan davacıya satış yoluyla devredildiği, satılan payın karşılığının 400 m2 olduğu hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır.

Buna göre dava konusu taşınmaz tapuda 464,54 m2 olarak kayıtlı olup davalı ...'ın 20000/23227 pay (400m2)'nin paydaş olduğu, eş söyleyişle bunun da tapudaki yüz ölçümün resmi bir ölçüme dayandığı anlaşılmaktadır.

Bu halde ilk derece mahkemesince; TBK'nın 244/2. maddesi gereğince, söz konusu sözleşme ile taşınmazın yüz ölçümünün eksik olması halinde tazminat ödeneceğinin açıkça ve özellikle üstlenilmediği, sözleşmede satışı yapılacağı bildirilen yüzölçümü tutarının davalıları bağlamayacağı gözetilerek değerlendirme yapılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulü yönünde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırıdır.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.