Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/1629 K.2022/5785

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen karar, davacılar vekili tarafından duruşmalı, davalı tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 14/06/2022 tarihinde davacılar vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ... geldi.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar.

07/08/2013 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiralananı 01/03/2015 tarihinde davalıya teslim ettiklerini, davalının 01/01/2016 tarihinde sözleşmeyi feshettiğini, iş merkezinin bütün katları ile birlikte dolu iken, davalının, taşınmaza hastane olarak kullanmak üzere ihtiyaçları olduğunu söyleyerek kiralamak istediğini, sözleşme yapılmadan önce ilgili belediyeden gerekli araştırmaları yaptığı ve mevcut durumu kabul ederek sözleşme imzladığını, iskan, diğer izin ve amaca uygun kullanım için gerekli işlemleri yapmayı üstlendiğini,

davalının kiralananı teslim aldığı 01/03/2015 tarihinden 12 ay sonra kira ödemelerine başlayacağının sözleşme düzenlendiğini, kiralananın 01/03/2016 tarihine kadar imar, tadilat ve inşaat işleri için kira ödenmeksizin davalının tasarrufuna sunulduğunu, davalının 01/01/2016 tarihinde sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi nedeniyle zarara uğradıklarını, davalı ile kira sözleşmesi düzenlendikten sonra mevcut kiracılarından 8 ve 6 aylık kira paralarını almadan kiralananı tahliye etmelerini sağladıklarını, kiralananın davalıya tesliminden sonra davalının kiralalanda tamirata başladığını ve kiralanana zarar verdiğini,

zararın belirlenmesi için Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/6 D.İş sayılı dosyasında tespit yaptırdıklarını, dönme tazminatı, tamirat masrafı, kira bedeli ve önceki kiracılardan alınamayan kira bedelleri karşılığı olmak üzere toplam 9.241.334 TL alacağın tahsili için davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazının iptaline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı; taşınmazı kiralama amacının üniversite amaçları doğrultusunda (Sağlık Uygulama ve Araştırma Merkezi olarak) kullanılması olduğunu, 07/08/2013 tarihinde kira sözleşmesi düzenlendiğini, 01/03/2015 tarihinde kiralananın teslim edilmesinden sonra yapılan incelemede, taşınmazın kiralama amacına uygun biçimde kullanılmasının söz konusu olmadığı,

bu elverişsizliklerin giderilemeyecek durumda olduğunun tespit edildiğini, bu nedenle kira sözleşmesinin haklı sebeplerle fesh edildiğini, davacıların taşınmazın imar planını kira sözleşmesinin amacına tahsis edilecek şekilde, sağlık alanı olarak değişikliğini sağlamadıklarını, taşınmazda projesine aykırı yapılar olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin olmadığını, sağlık kamu hizmetinin yürütülebilmesi için gerekli olan yasal şartları ve nitelikleri taşımaktan uzak olduğunu, davacıların cezai şart alacağının doğmadığını, aksi halde dahi talep edilen cezai şartın fahiş olduğunu, kira ücreti/gelir kaybı talep edilemeyeceğini,

kira konusu taşınmazda tamir gerektiren müdahalenin kendileri tarafından yapıldığının ispatlanamadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; kira sözleşmesinin 4.3 maddesi hükmü gereğince her türlü iznin alınması yükümlülüğünün davalıya ait olup, iznin alınamamasında davacılara atfedilecek kusur bulunmadığı, davalı ...

Üniversitesinin basiretli bir iş adamı gibi hareket etmediği, imar ve izin durumlarını araştırıp netleştirmeden, dosyaya yansıyan bilgilere göre ayda 50.000 USD'den daha fazla kira geliri olan bir iş merkezini kiralayıp, içindeki kiracıları tahliye ettirmesi, raporlara göre kiraladığı mecurda yeniden inşaat ve tadilat yapmak için 1.300.000 Tl'lik zarar vermiş olması gibi olguların bu durumu ortaya koyduğu,

sözleşme ile taşınmaz üzerinde yapılacak tesislerin her türlü planı, proje, ruhsat, imar ve inşaat izinlerini alma yükümlülüğünü üstlendiği halde bu izinlerin alınamamış olması nedeniyle büyük bir maddi zarar oluştuğu, gerek taraflar arasındaki sözleşme ve gerekse dosyaya yansıyan diğer bilgi ve belgelere göre bu zararın meydana gelmesinde davacı kiralayanlara atfedilecek bir kusur bulunmadığı, davalının ise sözleşme ile üstlendiği izinleri alamamış olması ve basiretli bir tacir gibi davranmamış olması nedeniyle kusurlu olduğu, bu nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilmesinin haklı nedene dayanmadığı,

davalı tarafın, sözleşmeyi haksız feshettiğinden cezai şartı ödemekle yükümlü olduğu, ancak davacıların muhtemel zararı gözetilerek cezai şart bedelinden %20 oranında takdiri indirim yapıldığı, davacıların, sözleşmenin erken feshi nedeniyle uğradıkları zararın, cezai şart tutarından daha fazla olduğunu ispatlayamadıkları, hükmedilen cezai şart tutarı ile mevcut zararları tazmin edildiğinden mahrum kalınan kira bedeli vs. taleplerde bulunamayacakları, tespit dosyası ile belirlenen tadilat giderlerinden davalı sorumlu tutulduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile itirazın kısmen iptaline,

takibin 1.300.000 TL inşaat ve elektrik bakım onarım gideri, 4.124.168 TL cezai şart bedeli olmak üzere toplam 5.424.168,00 TL üzerinden devamına, icra inkar tazminatı ve fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davalı kiracının tacir sıfatının bulunmadığı, kamu hukuku tüzel kişiliğine sahip olduğu, davalı kiracının mecuru "Sağlık Uygulama ve Araştırma Merkezi" olarak kullanılmak amacı ile kiraladığı, kiracının, sözleşme uyarınca davacılar adına vekaleten taşınmazın imar planı değişikliğine dair teklif içeren başvuruda bulunduğu, İBB'nin 28/09/2015 tarihli kararı ile taşınmazın "Tali İş Merkezleri Alanı"ndan "Özel Sağlık Tesis Alanı"na alındığı, Bağcılar Belediyesinin itirazı üzerine 18/12/2015 tarihli karar ile yeniden eski imar planı şartlarına dönüldüğü,

dolayısı ile mecurun sözleşme amacı doğrultusunda kullanılamayacağı, TBK 136/1 maddesinde belirtilen borcun ifasının, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansız hale geldiği, borcun sona erdiği, TBK m. 182/2 (1. cümle) uyarınca da cezanın ifasının istenemeyeceği, aksinin sözleşmede de kararlaştırılmadığı, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma hazır bulundurma görevi olduğu, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasının imar planı nedeniyle mümkün olmadığı,

sözleşmenin 3. maddesindeki ruhsat ve imar işlerinin kiracı tarafından kiralayan adına vekaleten takip edilecek olmasının kiraya verenin görevini ortadan kaldırmayacağı, kira sözleşmesinin feshinin haklı olduğu, bu nedenle cezai şart alacağı ve mahrum kalınan kira alacağı talebinin önceki kiracıların tahliyesine yönelik iradenin davalı ile kira sözleşmesi yapılabilmesi için davacı tarafından ortaya konulması ve borcun hukuki imkansızlık nedeniyle sona ermesinden ötürü reddi gerektiği,

kira sözleşmesi gereğince teslim edilen binanın ayıplı olduğuna ya da hasarlı olduğuna ilişkin bir kayıt bulunmadığından sağlam olarak teslim edildiğinin kabulünde zorunluluk bulunduğu, mecurun bulunduğu yerde 21/01/2016 tarihinde mahkeme tarafından tespit yapıldığı, mecura kiracı tarafından verilen zararın tespit edildiği, tespit edilen zararın kiracıdan tahsili talebinin yerinde olduğu,

2016 yılı Mart ayına ilişkin kira bedeli yönünden de takip yapılmış ise de taşınmazın en geç delil tespitinin yapıldığı tarih olan 21/01/2016 tarihinde tahliye edilmiş sayılacağından kira bedeline yönelik takibin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davacıların açmış olduğu itirazın iptali davasının kısmen kabulüne, davacıların, davalı borçlu aleyhine başlattığı icra takibine itirazın iptali davasının mecura verilen zarardan kaynaklı 1.300.000 TL alacağa yönelik kısmen kabulüne, takibin 1.300.000 TL esas alınarak devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, takip konusu alacak yargılama ile belirlendiğinden icra inkar tazminatı talebinin reddine, davacılar reddedilen kısma yönelik haksız olmalarına rağmen kötü niyetli olmadıklarından kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Taraflar arasında 07/08/2013 düzenleme tarihli, 49 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyumazlık bulunmamaktadır. Kiralanan, davalı kiracıya 01/03/2015 tarihli tutanak ile teslim edilmiştir.

Kiralananı, bu tarihten itibaren tasarrufunda bulunduran davalı kiracı, 31/12/2015 tarihli ihtarname ile taşınmazın imar planında sağlık alanına çevrilmesi ve dolayısıyla sağlık amaçlı kullanımının hukuken ve fiilen imkansız olduğu, ayrıca onaylı projesinin olmadığı, statik durumunun yeterli olmadığı, yapı kullanma izin belgesinin de bulunmadığını ileri sürürek kira sözleşmesini feshetmiştir. Uyuşmazlık kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığına ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 07/08/2013 tarihli kira sözleşmesinde, taşınmaz üzerine yapılacak tesislerin her türlü planı proje, ruhsat, imar ve inşaat izinlerinin masrafları da kendisine ait olmak üzere kiracı tarafıından alınacağı, imar durumlarının değiştirilmesi, plan ve projelerin hazırlanması, değiştirilmesi, iskanın alınması, işletme izinlerinin alınması, taşınmazın üniversite amaçları doğrultusunda kullanılması için gerekli cins ve nitelik değişikliklerinin yapılması vb. hususlarda yine kiracının yetkilendirildiği,

kiraya verenlerin kiralananın sözleşme amacına uygun olarak kullanılabilmesi için gerekli yetkileri içerecek şekilde vekaletname vereceği düzenlenmiştir. Ayrıca sözleşmede; kira sözleşmesinin süresinden önce kiracı tarafından sonlandırılması halinde, kiracının bir yıllık kira bedelinin iki katı kadar cezai şart ödeyeceği hükmüne yer verilmiştir. Kira sözleşmesi hükümlerinden, davalı kiracının, kiralananın mevcut durumunu bilerek kira sözleşmesini imzaladığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle, davalının kira sözleşmesini feshi haklı nedene dayanmadığından, davalı kiracının cezai şart bedelinden sorumlu olduğunun kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile cezai şart isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

3) Davacı üniversite olup, tacir sıfatını taşımamaktadır. Bu durumda, davalı tacir olmadığına göre, takibin devamına karar verilen alacağın işleyecek avans faizi ile tahsiline imkan tanınmış olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.