Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/1675 K.2022/3091

Taraflar arasındaki menfi tespit ve istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıya ait kaba inşaatı henüz bitmiş iş yerini tarihsiz kira sözleşmesi ile kiraladığını, iş yerine 10.000 TL masraf yaptığını, davalı kiraya verenin tadilatları yapmamasına bağlı olarak kiralanandan faydalanamaması nedeniyle bu kira sözleşmesini şifahen feshederek 15/11/2011 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesini imzaladıklarını, feshedilen ve hiç yürürlüğe girmemiş tarihsiz kira sözleşmesi uyarınca ödediği 3.900 TL kira bedelinin yeni kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinden mahsubu gerekirken davalının talebi üzerine 2011 yılı Aralık ayında tekrar kira bedeli ödediğini,

kiralananı 2012 yılı Nisan ayı başında tahliye etmesi hususunda kiraya veren ile anlaştıklarını ve kiralananın anahtarlarını davalının kardeşine teslim ettiğini, tahliyenin hemen ardından kiralananın dava dışı şahsa kiraya verildiğini, kiralanana masraf yapmasına ve kira bedellerini tam ödeyerek kiralananı tahliye etmesine rağmen davalı tarafça aleyhine 2012 yılı Nisan- Temmuz ile Ağustos-Kasım ayları arası dönem kira bedellerinin tahsili için iki adet icra takibi başlatıldığını, takip dosyaları kapsamında toplamda 8.200 TL ödeme yaptığını iddia ederek;

kira sözleşmesi ve sözleşmeye bağlı başlatılan takipler dolayısıyla borçlu olmadığının tespitini ve feshedilmiş sözleşme uyarınca ödediği 3.900 TL ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere ödediği 8200 TL’nin istirdadını talep etmiştir.

Davalı; davacı ile 15/11/2011 başlangıç tarihli sözleşme dışında bir sözleşme imzalamadığını, 3.900 TL kira ödemesi yapılmadığını, Nisan-Temmuz ayları arası döneme ilişkin takibin kesinleştiğini ve 8.200 TL ödemenin yapılmasıyla infaz edildiğini, Ağustos- Kasım ayları arası dönem kira borcu için de takip yapıldığını, davacının kiralananı 2013 yılı Ocak ayında anahtarları kendisine teslim ederek tahliye ettiğini, 2013 yılı Şubat ayında taşınmazı üçüncü kişiye kiraya verdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; teslim ve tahliyenin davalı tarafça inkar edildiği, aksi yöndeki iddianın davacı kiracı tarafından yasal düzenlemelere uygun bir şekilde kanıtlanamadığı, 13/03/2012 tarihinden sonra herhangi bir kira ödemesinin bulunmadığı, davalının icra takiplerinde yasal düzenlemelere aykırı bir talebinin bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar; davacının temyizi üzerine, Dairece verilen 21/02/2019 tarihli ve 2017/5112 E. 2019/1433 K. sayılı kararla; kiralananın kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçtiğinin tespiti için taraf delilleri araştırılıp, buna ilişkin vergi levhası/vergi kayıtları incelenip değerlendirilerek kiralananın tahliye tarihi belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle davacı lehine bozulmuştur.

Bozmaya uyan mahkemece; davacı tarafça kendisinden sonra kiralananda kiracı olduğu iddia edilen dava dışı Melek’in vergi kaydının 03/07/2012-31/07/2012 arasında kiralanan iş yerinde göründüğü, bu durumda kiralananın 31/01/2013 tarihi öncesinde davalının hakimiyetine geçtiği ve ödenen bedellerin istirdadı gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile 1.000 TL'nin 02/08/2012 tarihinden, 3.500,00 TL'nin 16/10/2012 tarihinden, 3.700,00 TL'nin 13/02/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Davacının temyiz itirazının incelenmesinde;

Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının hükme yönelik temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yukarıda açıklandığı üzere yıllık kira bedeli esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı, senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, bu husus kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Somut olayda; taraflar arasında 15/11/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmış olup, davacı kiracı kiralananı 2012 yılı Nisan ayı başında tahliye ettiğini iddia etmekte, davacı ise tahliyenin 2013 yılı Ocak ayında gerçekleştiğini savunmaktadır. Her ne

kadar mahkemece; kiralananın, vergi kayıtlarında 03/07/2012-31/07/2012 tarihleri arasında üçüncü kişinin iş yeri adresi olduğu, bu nedenle kiralananın tahliye edildiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiş ise de üçüncü kişiye ait vergi kayıtlarına dayanılarak kiralanan tahliye edildiğinin kabulü mümkün değildir.

O halde mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca; kiralananın tahliye edildiğini ispat yükünün davacı kiracıda olduğu ve yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde bulunduğu gözetilerek, taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3- Yukarıdaki bentlerde açıklanan bozma nedenleri doğrultusunda davacının tavzih talebinin reddine dair ek karara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.