Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/1744 K.2022/3198

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen sözleşmenin feshi, tahliye davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının idarelerinden konut satın aldığını, ancak sözleşmede öngörülen taksitleri ödemediğini, bu nedenle davalıya borç miktarının belirlenen süre içerisinde ödenmemesi halinde başka bir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın sözleşmenin 9. maddesi uyarınca konut hakkının feshedileceğinin ihtar edildiğini, ihtara rağmen ödeme yapılmadığını ve konutun tahliye edilmediğini ileri sürerek; satım sözleşmesinin feshi ile davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

İlk derece mahkemesince; davalının taksitlendirilen borç bakiyesini sözleşmede belirtilen şekilde aylık taksitler halinde ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, ancak ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği, satış işlemlerine aracılık eden ... Bankası A.Ş. tarafından 08/08/2017 ve 24/10/2017 tarihli ihtarnameleri ile 20 gün içerisinde borcunu ödemesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmenin de feshedileceğinin bildirildiği, buna rağmen ödeme yapmadığı için satış sözleşmesinin 11. maddesine göre davacı idarenin sözleşmeyi fesih hakkının doğduğu, taşınmazı işgal etmesinde herhangi bir haklı nedeninin bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kabulü ile satış sözleşmesinin feshine ve davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un konut finansmanına ilişkin "Temerrüt" başlığı ile düzenlenen 34/1. maddesine göre, tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunulması gerektiği, bu sürenin otuz günden az olamayacağı, davalıya gönderilen 08/08/2017 ve 24/10/2017 tarihli ihtarnamelerde ise yirmi gün süre verildiği, bu itibarla borcun muaccel hale gelmediği ve davacının sözleşmeyi fesih şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık; toplu konut projesi kapsamında düzenlenen konut satış sözleşmesine göre, taksit ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen konut alıcısı yönünden fesih ve tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı ile ihtarnamede ne kadar süre verilmesi gerektiğine ilişkindir.

Davacı ile dava dışı kişi arasında düzenlenen, daha sonra devir protokolü ile davalı tarafından borçlarının naklinin üstlenildiği konut satış sözleşmesinin 2.1. maddesine göre; konut bedelinin 122.101,54 TL belirlendiği, başvuruda 63.719,44 TL yatırıldığı, bakiye 58.382,10 TL’nin ise taksitlendirildiği, sözleşmenin feshini düzenleyen 11.1. maddesinde ise; “alıcının sözleşmeden veya yasalardan doğan yükümlülüklerini yerine getirmedigi ve idarenin yazılı ihtarına rağmen ihtar tarihinden itibaren 20 (yirmi) gün içerisinde yerine getirmediği veya 20 (yirmi) gün içerisinde yerine getirse bile bu durum bir takvim yılı içinde iki kez tekrar ettiği halde idarenin sözleşmeyi feshedebileceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir.

Dava konusu satış sözleşmesine aracılık eden banka tarafından, ilk olarak 08/08/2017 tarihli ihtarnameyle, 4 adet taksitin ödenmediği belirtilerek, 20 gün içerisinde ödenmesinin bildirildiği, ardından 24/10/2017 tarihli ihtarnamede; 7 adet taksit ile gecikme faizinin 20 gün içerisinde ödenmesinin istenildiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin, 15 gün içinde tahliye yükümlülüğü olduğunun ve 13/11/2017 tarihine kadar anahtarları teslim etmesi gerektiğinin ifade edildiği, ihtarnamelerde belirtilen sürede ödeme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Buna göre; sözleşmede öngörülen taksitleri ihtarlara rağmen ödemeyen konut alıcısı yönünden, sözleşmenin feshi ve tahliye şartlarının gerçekleşmesi için gereken sürenin belirlenmesi gerekmektedir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 32. maddesinde; konut finansmanı sözleşmesi; konut edinmeleri amacıyla, tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşme türü olduğu belirtilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince esas alınan 34. maddede; tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda konut finansmanı kuruluşunun, kalan borcun tamamının ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın, ancak konut finansmanı kuruluşunun bütün edimlerini ifa etmiş olması ve tüketicinin de birbirini izleyen en az iki taksiti ödemede temerrüde düşmesi hâlinde kullanılabileceği, konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerektiği öngörülmüştür.

Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 4/1-ğ maddesinde ise; konut finansmanının; 06/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 57 nci maddesinin ikinci fıkrasında sayılan kuruluşlarınca verilebileceği tanımlanmıştır. Atıf yapılan kanun hükmünde, ilgili konut finansmanı kuruluşlarının da, konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri, finansman şirketleri ve tasarruf finansman şirketleri olduğu açıklanmıştır.

Oysa; davacı idare anılan Kanun'da sayılan kuruluşlardan olmadığı gibi, dava konusu satış sözleşmesinin konut finansmanı niteliğinde bulunmadığı, sözleşmede belirtilen şartların gerçekleşmesi, alıcının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde mülkiyetin devrinin amaçlandığı, aracı bankanın ise, satış işlemlerinde vekil sıfatıyla hareket ederek, sözleşmenin kurulması ve uygulamasında her iki tarafa hizmet sunduğu, alıcıya her hangi bir kredi kullandırmadığı, dolayısıyla, konut finansmanı için gerekli otuz günlük muacceliyet şartının işbu sözleşmede uygulama yerinin bulunmadığı ortadadır.

Bu itibarla, bölge adliye mahkemesince; taraflar arasındaki konut devrini amaçlayan sözleşmenin, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında konut finansmanına ilişkin olmadığı, bu nedenle Kanun'un temerrüde ilişkin 34/1. maddesinin uygulama olanağı bulunmadığı gözetilerek, sözleşme hükümlerine göre belirlenen süre dikkate alınarak işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.