Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/3391 K.2022/6775

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen sözleşmenin uyarlanması davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmiş ise de, davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle; süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; halefi olduğu ... Dış Ticaret ve Sanayi Ltd.

Şti. ile davalı kurum arasında imzalanan 01/05/1991 tarihli kira, yapım ve işletme sözleşmesi çerçevesinde, dava konusu vakıf kültür varlığı niteliğindeki yapıların onarım ve restorasyonu karşılığında söz konusu taşınmazların ve üzerlerindeki yapıların 49 yıl süre ile işletilmek üzere kiralandığını, sözleşme ile taşınmazların teslimi sonrasında imar durumunun sözleşmenin imza tarihinden itibaren 18 aylık süre içerisinde kesinleştirilmesi ve imar izinlerinin tamamlanmasını takip eden 24 aylık inşaat süresi içinde de taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların onarım ve restorasyonunun tamamlanmasının öngörüldüğünü,

davalının sözleşme tarihinden itibaren 49 yıl süre ile taşınmazları kullanımına elverişli şekilde hazır bulundurma yükümlülüğü altına girdiğini, söz konusu projede sözleşmeye konu tüm parsellerin bütünlük arz ettiğini, sözleşme kapsamındaki taşınmazlardan 6 nolu parselin mülkiyeti ile ilgili ihtilaf nedeniyle bu parselin davalı tarafından teslim edilemediğini, Danıştay 1. Dairesinin söz konusu durum sebebiyle işletmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle olumlu görüş bildiren kararına istinaden 04/05/1992 tarihinde ek bir protokol imzalandığını,

bu protokol ile tarafların imza tarihinden başlayan 18 aylık azami imar izni alma süresinin ihtilaflı 6 nolu parselin ihtilafın sona erdiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağını kararlaştırdıklarını, ek protokol ile sözleşmede yapılan değişiklik neticesinde kullanım süresinin başlangıç tarihi ile sözleşmenin imza tarihi arasındaki bağın mutlak şekilde koptuğunu, sözleşmeye konu diğer parsellerin ise zamanında tesliminin 2007 yılına kadar mümkün olamadığını, 6 nolu parselin tesliminin ise iş bu davanın açılma tarihi itibariyle halen gerçekleşmediğini, 6 nolu parsel dışındaki en son parselin teslim tarihinin 13/07/2007 olduğunu,

sözleşmenin akdi ile amaçlananın aksine 49 yıl süreli sözleşmenin

23 yıllık döneminin dolmasına karşın sözleşmeye konu taşınmazları öngördüğü şekilde işletme, dolayısıyla bu işletmeden beklediği gelirleri sağlama imkanına halen kavuşamadığını, bu dönem zarfında sadece proje bütünlüğünden bağımsız olarak değerlendirilme imkanı bulunan tek parsel olan 10 nolu parseli kısmen işletmeye açabildiğini, sonuç olarak sözleşmenin imza tarihinden sonra ortaya çıkan ve 1994 tarihli ek protokolün imzalanması sonrasında öngörülemeyen sebeplerle tarafların asli edimleri arasındaki menfaat dengesinin aleyhinde bozulduğunu,

sözleşmede taşınmazların tesliminin gecikmesi halinde hangi tarih itibariyle sözleşme süresinin başlayacağı hususunda boşluk bulunduğunu, sözleşmenin süresine ilişkin boşluğun sözlemenin imzalanması sonrası ortaya çıkan durum ve şartlar nazara alınarak ve ek protokol ile tarafların ortaya koyduğu örtülü iradeleri doğrultusunda doldurulması gerektiğini ileri sürerek; teslim edilmeyen 6 nolu parsel yönünden fazlaya dair hakları saklı tutularak,

taraflar arasında imzalanan 01/05/1991 tarihli kira, yapım ve işletme sözleşmesinin süresine ilişkin mevcut boşluğun, sözleşmenin imza tarihinden, sözleşmeye konu 6 parsel dışındaki parsellerden sonuncusunun teslim edildiği tarih olan 13/02/2007 tarihine kadar geçen süre kadar uzamasına imkan verecek düzenleme getirilmek suretiyle sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı; davacının davasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, sözleşme imzalanırken taşınmazlardaki tahliyeye ilişkin sorunların herkes tarafından bilindiğini, davacı şirketin özgür iradesiyle sözleşme yaptığını, sözleşmenin taraflarının yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda olduklarını, davacının sözleşme koşullarını kendi lehine ve menfaatine olacak şekilde değiştirmek amacında olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacı kiracının TBK’nın 306. maddesine göre sahip olduğu seçimlik haklarını kullanmayıp sadece sözleşmeye müdahale ile 6 nolu parselin tesliminin gecikme süresi kadar kira sözleşmesinin uzatılmasını talep etmesinin TBK’nın 304. ve devamı maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/05/1991 başlangıç tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesi ile yazılı parsellerdeki taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların onarım ve restorasyonu karşılığında turizm amaçlı işletilmesi ve süre sonunda devredilmesinin amaçlandığı, sözleşmenin "İşyerinin teslimi ve yatırım süresi" başlıklı 10. maddesinde; işyerinin başvuruyu takip eden günden itibaren en geç bir hafta içinde firmaya teslim edileceği, firmanın imar durumunun kesinleşmesinden itibaren en geç 24 ay içinde inşaatı tamamlayıp işletmeye açmak zorunda olduğu,

sözleşmenin imza tarihinden itibaren 18 ay içinde firmanın kendi hatası dışında bir nedenle imar durumunun kesinleşmemesi ve inşaatın başlamaması hallerinde, ödenen kiraların geri verilmeyeceği ancak işin tasfiye edilerek kesin teminatın iade edileceği, yine sözleşmenin "Süre uzatımı" başlıklı 16. maddesinde; yer tesliminde gecikme olması, yer tesliminin ve inşaatın, vakıfların hatasından dolayı firmanın hatası dışında belediye, mahkeme ve benzeri idari kuruluşlar tarafından tedbir kararı vs başka bir sebeple durdurulması,

tapuya tescil ve resmi işlemlerde firmanın hatası dışında gecikme olması hallerinde idarece hesaplanan sürenin firmaya süre uzatımı olarak verileceği hususları düzenlenmiştir.

Yine imzalanan 04/05/1992 tarihli ek protokol ile sözleşmenin 10. maddesinde belirtilen 18 aylık sürenin, mülkiyet durumu ihtilaflı ve davalı olan 6 nolu parselin davasının kesinleştiği tarihten itibaren başlayacağı ve 6 nolu parselin davası devam etmekte iken, firmanın parseller için imar durumu alarak tesisleri kısmi olarak işletmeye açması halinde, sözleşmenin 5/A maddesindeki bedel, ihalede teklif edilen inşaat alanı metrekaresi baz alınarak orantılı hesaplanarak tahsil edileceği hususları kararlaştırılmıştır.

Dosyada yer alan bilirkişi raporunda; kiraya konu tesisin ana iskeletini oluşturan 10 nolu parseldeki binaların tesliminin 1998 ila 2007 yılları arasında kısım kısım gerçekleştirilebildiği,

bunlardan sonuncusu olan 1C kapı nolu binanın 13/02/2007 tarihinde teslim edildiği, 6 nolu parselin keşif tarihinde dahi halen teslim edilememiş olduğu, kiralananın mevcut durumu ile kira sözleşmesinde belirtilen amaca hizmet etmesinin mümkün olmadığı, yer teslimi yapılmış bir kısım parsellerde dahi süreçler tamamlanmadığı için davalı tarafından geçici süreli tasarruf kısıtlaması getirildiği, kiralananın taşınmazların bir bütün olarak sıkı ilişkide olduğu, ulaşımın tek bir ortak kapı ve yoldan sağlandığı,

tüm taşınmazların bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği, gerek 6 nolu parsel olmaksızın gerekse de 1C kapı nolu binanın teslim edildiği tarihe kadar kiraya konu tesislerin işletmeye alınmasının hem teknik hem de işletmesel olarak mümkün olmadığı belirtilmiş olup, bu haliyle kiralananın bir bütün olarak kullanılması gerektiği anlaşılmaktadır.

Davacı tarafça, sözleşmenin imzalanmasından sonra öngörülemez şekilde ortaya çıkan ve sözleşme konusu taşınmazların bir bütün halinde teslimini ve taşınmazların sözleşmede öngörülen şekilde bir turizm tesisi olarak işletilmesini imkânsız kılan beklenmedik hal niteliğindeki hukuki süreçlere dayalı olarak sözleşme süresinin uyarlanması talep edilmiştir. Her ne kadar derece mahkemelerince; kiracının, borçlunun temerrüdü hükümlerine dayanarak tazminat isteme hakkı olduğu, tarafların yerine geçerek sözleşme süresinin uzatılması yönünde uyarlama kararı verilmesinin yeni ihtilaflara sebebiyet verebileceği gerekçesiyle, istemin reddine karar verilmiş ise de; süre uzatımına ilişkin sözleşme maddelerinin ve ek protokol hükümlerinin değerlendirilmediği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, ilk derece mahkemesince; 01/05/1991 başlangıç tarihli sözleşmenin 10. maddesi ve süre uzatımı kararı verilebileceği hallerin düzenlendiği 16. maddesi ile 04/05/1992 tarihli ek protokol hükümleri bir bütün olarak değerlendirilerek, sözleşme hükümlerine göre süre uzatımına karar verilip verilemeyeceği üzerinde durularak, tarafların iddia, savunma ve delilleri değerlendirilip, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması; doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.