Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/3786 K.2022/5363

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının maliki bulunduğu Finike İlçesi, Hasköy 757 parselde kain taşınmazdaki 1/2 hissesinin, 1/2'sini Çavdır Noterliğinin 27/08/2003 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri, fabrika, bina ve içindeki malzemeler ile birlikte satın aldığını, bu sözleşmeye dayanarak açtığı tapu iptal ve tescili davasının davanın reddine karar verildiğini, kararın 18/10/2012 tarihinde kesinleştiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 30.000 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; açılan davanın haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davacının dava açma hakkının henüz doğmadığı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 25/05/2017 tarihli ve 2016/373 E. 2017/8078 K. sayılı kararla; ifanın imkânsız hale geldiği 18/10/2012 tarihi itibariyle davacının dava konusu yerle ilgili sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabileceği, davacının dava dilekçesindeki talebinin açıklattırılması ve taraf delilleri toplanıp sonucu dairesinde hüküm kurulması gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Bozmaya uyan mahkemece; dava tarihi itibariyle davaya konu taşınmazın zemin değerinin 259.000 TL üzerindeki yapılar ile seranın değerinin 840.313,67 TL olmak üzere toplam 1.099.313,67 TL olduğu, talebini 28/11/2018 tarihli dilekçesi ile 500.000 TL'ye artıran davacının davalının hissesine düşen 274.828,42'yi talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 274.828,42 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre, tarafların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2)Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz (TMK 706/1), BK 213 (TBK 237) maddede de; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

Bu bağlamda, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Öyle ise, kaynağını BK'nın 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 213. maddesi ile 4721 sayılı TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Taraflar arasında düzenlenen 27/08/2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olup, sözleşmenin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu alacaklı zarara uğrar. BK 96 (TBK 112) maddesi gereğince davacının akitten doğan müspet zararını tazmine mecburdur. Bu durumda geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değeri isteyebilir.

Mahkemece uyulan bozma kararında, dava konusu taşınmaz ile ilgili açılan tapu iptal ve tescil davasında verilen davanın reddine dair kararın 18/10/2012 tarihinde kesinleştiği, bu tarih itibariyle ifanın imkansız hale geldiği belirtilmiştir.

Buna göre mahkemece; dava konusu taşınmazın, ifanın imkansız hale geldiği 18/10/2012 tarihindeki rayiç değerinin tespit edilmesi gerekirken, taşınmazın davanın açıldığı 19/09/2013 tarihindeki değerini belirleyen bilirkişi raporunun esas alınması, ayrıca bu rapora davacı tarafından yapılan itirazlar karşılanmadan yazılı şekilde karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

Buna göre mahkemece yapılacak iş; davacı tarafın rapora olan itirazları da dikkate alınarak, konusunda uzman yeni bir bilirkişi heyetinden emsal taşınmazlar da tespit edilip ifanın imkansız olduğu 18/10/2012 tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın değerini belirleyen ayrıntılı, açıklayıcı ve denetime elverişli bir rapor almak ve sonucuna göre bir karar vermek olmalıdır.