Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4289 K.2022/6535

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, Soyak Olympiakent” adlı projeden 11.02.2006 tarihli sözleşme ile daire satın aldığını ve dairenin 05.01.2007 tarihinde teslim edildiğini, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede sosyal ve sportif imkanlar sunarak, kaliteli, sağlıklı, güvenli ve huzurlu bir yaşam alanı inşa ve teslim edileceğinin ilan edildiğini, ancak, sitede inşa edilen havuzun standart dışı olduğu, sulama sisteminin vaad edilen şekilde yapılmadığı, sitenin genel çevre duvarı ve demir parmaklıklarının büyük ölçüde mevcut olmadığı,

vaat edilen “24 saat özel güvenlik” sisteminin işlemediğini, özel yaşam ve spor kompleksi vaat edilmesine rağmen vaad edilen spor kompleksinin ...’ye ait 518 nolu ada üzerinde kaldığını ve fiili durumu itibarıyla çevre duvarı ve güvenliğinin olmaması sebebiyle kamuya açık hale dönüştüğünü, davalıların yaptıkları reklam ve tanıtımlarla kendisini kasten yanılttıklarını ve ayıplı mal sattıklarını, bu nedenle dairede önemli bir değer kaybı bulunduğunu ileri sürerek,

fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş olup, bilahare 11/11/2012 tarihli ıslah dilekçesiyle 12.255,00 TL olarak taleplerini ıslah etmiştir.

Davalılar, dava konusu dairenin davacıya eksiksiz olarak süresinde teslim edildiğini, ayıp ve eksik bulunmadığını, kaldı ki ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davacı tarafından belirtilen hususların açık ayıp niteliğinde olduğu, davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

-2-

Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalılar, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.

Dava tarihinde yürürlükte olan 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir.

Eksik iş ise, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

Somut olaya bakılacak olursa; 11.02.2006 tarihinde satın alınan bağımsız bölümün, 30.09.2006 tarihinde davacıya teslim edildiği ve 30.06.2008 tarihinde bu davayı açtığı dosya kapsamı ile sabittir.

Davacının, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının bir kısmının inşa dahi edilmediğini, bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerinde inşa edildiğini ileri sürerek açtığı davada, her ne kadar mahkemece ‘--Davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede yapılması ilanlarla vaat edilen hususların yerine getirilmediği,

özellikle 518 numaralı ada üzerine inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmeyip, ... üzerinde bırakıldığı ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına sunulması gerekirken kamuya da açıldığı, bu hususun açık ayıp niteliğinde olduğu--’ kabul edilmiş ise de.

Bu eksiklikler yönünden aynı site ile ilgili olarak ‘--4077 sayılı TKHK’nın “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır” şeklindeki 30. maddesi hükmü gereği ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir.--’ şeklinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.07.2020 tarihli ve 2019/13-366 esas-2020/538 Kararı bulunmaktadır.

Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusudur. Eksik ifa nedeniyle ihbar şartı aranmaksızın davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcıların sorumluluğuna gidebileceğinin kabul edilmesi gerekir.

Hal böyle olunca, mahkemece keşif yapılarak, sosyal tesislerin davalılar tarafından yapılarak ve eksiklikleri giderilerek projenin tamamlanması halinde bu yönden dava konusuz kalacağından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi, yapılmayan ve bundan sonrada yapılmayacağı kesinleşen sosyal tesisler var ise, bunlardan dolayı davacının uğradığı zararın hesaplanarak hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

-3-