Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4406 K.2022/6412

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden yargılanmak üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine yönelik karara ilk derece mahkemesince uyularak davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. İş bu karara yönelik davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine dair verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; ... Evler Site Yönetimi'nin faaliyetlerini yürüttüğü, İstanbul Beylikdüzü 1290 Ada 14 parsel de kayıtlı ...

Evleri adıyla bilinen ana taşınmazı davalıların müştereken yüklenici olarak kat karşılığı inşa ettiklerini, inşaattan kaynaklanan eksiklikler ve hataların davalı taraflara bildirilmesine ve Beyoğlu 3. Noterliğinin 03/08/2015 tarih ve 26062 yevmiye sayılı ihtarnamesinin de gönderilmesine rağmen eksikliklerin giderilmesi hususunda hiçbir çalışmanın yapılmadığını, bu nedenle dava değerinin davanın ikamesi esnasında belli olmaması sonucunda huzurdaki davanın belirsiz alacak davası olarak kabulüne,

dava konusu ana taşınmazda bulunan inşaattan kaynaklanan eksikliklerin giderilmesi için şimdilik 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, 19.11.2018 tarihli dilekçe ile talebini 272.572,92 TL'ye yükseltmiştir.

Davalılar, davaya konu edilen ve ayıplı oldugu ileri sürülen yerlerin ortak kullanım alanları olduğunu, ortak alanlarda tüm kat maliklerinin arsa payları oranında hak sahibi

./..

-2-

olduğunu ve davacı yönetimin vekil sıfatıyla dava açmasında taraf ehliyeti bulunmadığını, giderilmesi gereken eksiklik ve hatalı üretim ve ayıplı imalatın da bulunmadıgını savunarak; davanın reddini dilemişlerdir.

İlk derece mahkemesince; ilk olarak alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulü ile eksik ve ayıplı işlerin davalı tarafından ücretsiz onarımının yapılmasına, yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde belirlenen ayıp ve eksiklerin giderilmesi için davacıya yetki verilmesine ve 5.000,00 TL'nin dava tarihinden 267.572,92 TL'nin ıslah tarihi olan 19.11.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, davalı tarafça istinaf yoluna başvurulması üzerine; bölge adliye mahkemesince;

yapı yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, esasa girilerek hüküm kurulmasının isabetsiz olduğu belirtilmek suretiyle dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bunun üzerine, ilk derece mahkemesince; davanın aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekili istinaf taebinde bulunmuştur. Bölge adliye mahkemesince; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan ana gayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde ise; ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.

Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

Ancak, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka

../...

-3-

bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı, hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.

Binanın ortak alanlarında kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği,

site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda,

kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. ile 30/06/2022 tarihli ve 2022/3610 E. 2022/6330 K. sayılı kararları da aynı yöndedir).

Hal böyle olunca, mahkemece; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri, davalıya apartmanın ortak kullanım alanlarındaki ayıpların onarılması için 03/08/2015 tarihinde ihtar keşide edildiği gözetilerek; binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda gerektiğinde bilirkişi raporu alınarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.