Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4625 K.2022/6885

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; sahibi olduğu daireyi dava dışı Kemal isimli şahsa harici satış sözleşmesi ile 07/06/2011 tarihinde 170.000 TL bedel karşılığında sattığını, satış bedelinin bir bölümünün iş karşılığında, geriye kalan bölümünün ise nakit olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını; daha sonra, 31/03/2013 tarihinde dairenin, Kemal isimli kişiden davalı tarafından 33.680TL bakiye borç ile devraldığını, tapusunun kardeşi üzerine devredildiğini ve teslim edildiğini;

ayrıca, davalının 21/03/2013 tarihli harici satış sözleşmesi gereğince ödemesi gereken 2.286TL iskan bedelini ödemediğini, bunun üzerine davalı hakkında 35.966TL alacak için icra takibi başlatıldığını, davalının kötü niyetli olarak itiraz ederek takibi durdurduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen hüküm; taraf vekillerinin temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 15/04/2019 tarihli ve 2016/13940 Esas 2019/4914 Karar sayılı ilamıyla; " (... Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri gereği geçerlilik koşuludur.

Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. (... Davacı ile dava dışı arsa sahipleri arasında noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunması durumunda, davacı adi yazılı şekilde alacağın temliki hükümlerine göre ilgili bağımsız bölümü satabilir.

O halde, mahkemece; varsa davacının dava dışı arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenerek davacının geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen bir bağımsız bölümü satıp satmadığının tespit edilmesi ve buna göre dava konusu sözleşmenin geçerliğinin değerlendirilmesi, sözleşmenin geçerli olduğunun tespit edilmesi halinde dava konusu sözleşme hükümleri değerlendirilerek ve davalının satış sözleşmesi yapılmasına itirazı olmadığı gibi rızasıyla 3. kişiye devredildiği hususu da gözetilmek sureti ile bir karar verilmesi gerekir...)" gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, mahkemece; dosyaya sunulan 10/11/2006 tarihli "inşaat yapım sözleşmesi" başlıklı ve 14/04/2011 tarihli sözleşmeler sebebiyle davacının adi yazılı şekilde alacağın temliki hükümlerine göre ilgili bağımsız bölümü satabileceği, 21/03/2013 tarihli sözleşme uyarınca dava konusu dairenin davacı tarafından davalıya satımı kararlaştırılmış ise de taşınmazın davalının kardeşi dava dışı 3. kişi ...

Ağaçdan adına tapuda tescil edildiği, davalı tarafın bilgi ve rızası dışında taşınmazın kardeşi üzerine tescil edildiğine yönelik itirazı bulunmadığına, satımı öngören sözleşme kendisi ile yapıldığına göre husumet ehliyetinin bulunduğu; ancak, taşınmazın tesciline dayanak resmi senet örneği incelendiğinde satıcının satım bedelini nakden ve tamamen aldığının beyan edildiği, resmi senedin aksi davacı tarafından ispatlanamadığına göre, HMK'nın 204/2. maddesi uyarınca, bu senet kesin delil sayılarak davacının satım bedelini tamamen aldığı;

bundan ayrı, 21/03/2013 tarihli daire satış sözleşmesi uyarınca iskan bedelinin alıcı daire maliki tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmasına göre, davacı, iskan bedelinin kendisi tarafından ödendiğini ispatlayamadığı gerekçeleriyle; davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kural olarak bozma kararına uyulmakla bozma kararında belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda lehine bozma yapılan taraf yararına kazanılmış hak, aynı doğrultuda işlem yapılması yolunda yerel mahkeme için zorunluluk doğar.

Belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09/05/1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK.).

Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtayca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Hâkimin değişmesi dahi açıklanan bu hukuki ilkeye etki yapamaz.

Taraflarca imzalanan 21/03/2013 tarihli ve "Daire Satış Sözleşmesidir" başlıklı sözleşmenin "V.-Teslim Süresi" başlıklı maddesinin 2. bendinde; "Genel iskan raporu ile ilgili evraklar müteahhit tarafından hazırlanacak, bağımsız bölüm dairenin iskan raporu alıcı tarafından bedeli ödenerek alınacaktır. Daireye ait iskan harçları, elektrik-su-doğalgaz sayaç ve abonelikleri ile kombi, alıcı daire maliki tarafından sağlanacaktır.",

VIII.-"Sair Şartlar " başlıklı maddesinde;" Tip Mahal Listesi (Ek:1), Ödeme Planı tablosu (Ek:2), ve varsa Ek Sözleşme (Ek:3) veya diğer yazılı ekler işbu sözleşmenin ayrılmaz parçalarıdır. " hususlarının kararlaştırıldığı; Ek:2'deki belgede de, bağımsız bölümün 33.680TL borçla davalıya devredildiği belirtilmiştir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında; bozma sonrasında dosyaya kazandırılan sözleşmeye göre mahkemenin, davacının bağımsız bölümü alacağın temliki hükümlerine satabileceği ve bağımsız bölümün davalının rızasıyla 3. kişiye devredildiği kabulü yerinde olur.

Ne var ki, mahkemece; uyulan bozma ilamı doğrultusunda işlem yapılması, bu bağlamda 21/03/2013 tarihli sözleşme ile bu sözleşmenin eki niteliğinde olan 31/03/2013 tarihli devir sözleşmesi hükümleri değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken anılan sözleşme hükümlerinin değerlendirilmemesi suretiyle bozma kararının gereğinin tam olarak yerine getirilmemiş olması, usul ve kanuna aykırıdır.

O halde mahkemece yapılacak iş; anılan sözleşmelerin geçerli olduğu gözetilerek, bakiye borç olan 33.680TL istem yönünden davanın kabulüne, iskan bedeline ilişkin istem yönünden ise söz konusu bedelin davalı tarafından ödenip ödenmediğine dair araştırma yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır.