Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4763 K.2023/1275

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli, davalı vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacılar vekili ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; dava konusu parselleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı üçüncü kişiden 05.02.1992 tarihinde satın aldığını, parseller hakkında 24.07.2009 tarihinde davalı şirket ile haricen gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, sözleşmeye göre 325.000 m2 taşınmazın yarısını davalıya adına tapu alınması ve taşınmazlar üzerindeki işgalcilere satış vaadi sözleşmesi ile satılması işlemlerinin yapılması karşılığında devrettiğini, ayrıca 09.12.2010 tarihinde işgalcilere satış yapabilsin diye bedelsiz olarak yarı hissesini davalıya temlik ettiğini,

temliknamenin gerçekte bedelsiz olup geçerli olmadığını ve davalının hiç bir edimi yerine getirmemiş olduğunu ileri sürerek; gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesinin ve buna bağlı bedelsiz temliknamenin iptaline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı, temlikname ve gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesinin tamamen birbirinden bağımsız olup sözleşme gereği edimlerini yerine getirdikleri gibi temliknamenin de bedelsiz olmadığını, temlik bedelinin 10.000,00 TL olmasının dava değeri ile ilgili olup, taşınmazın değeri ile ilgili olmadığını, temliknamenin yapıldığı gün nakten 20.000,00 Dolar ödendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece, davacının gayrimenkul değerleme ve satış vaadi sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, temliknamenin iptali yönündeki talebinin ise reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen karara yönelik süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.10.2018 tarihli ve 2016/28076 E., 2018/8891 K. sayılı kararı ile, davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları incelenmeksizin alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmak için elverişli olmadığı, mahkemece içinde gayrimenkul yönünden ve teknik işlerle de alakalı uzman kişilerin yer alacağı bir bilirkişi heyeti oluşturularak, gerekmesi halinde yerinde inceleme yapılmak sureti ile taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor tesis edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, bozma ilamı kapsamında uzman bilirkişiden denetime açık ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu alındığı, dava konusu 24.07.2009 tarihli sözleşmenin haricen düzenlenen adi bir satış sözleşmesi olup resmi şekilde düzenlenmediğinden taşınmaz devrini gerçekleştiremeyeceği, mahiyeti gereği tellallık sözleşmesi mahiyetinde olduğu, sözleşme edimlerinin davalı tarafça makul bir sürede yerine getirilmediği, buna ilişkin bilgi ve belgelerin dosyaya sunulmadığı, işgalci olarak bulunan şahıslara yönelik satış vaadi ile satılması işlemine yönelik bir belgeye rastlanmadığı,

edimler yönünden yerine getirilmeyen bu sözleşmenin davacı tarafça feshinin talep edilebileceği, temliknamede bedelde hata ve hile yapıldığının ispatlanamadığı gibi sözleşme ile bağı kurulamadığı gerekçesiyle davaya konu 24.07.2009 tarihli Gayrimenkul Değerleme ve Satış Vaadi Sözleşmesinin gayrimenkul devrini içeren sözleşmenin feshine, davaya konu 09.12.2010 tarihli temliknamenin ise iptaline yönelik talebin bedel yönündeki iddiaların ve bağlantısı ispatlanamadığından reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili, mahkemenin hükme esas aldığı bilirkişi raporunda 24.07.2009 tarihli sözleşmenin feshinin istenebileceği kabul edilmesine rağmen iş bu sözleşmeyi teyit amaçlı yapılan temliknamenin sanki bağımsız bir temliknameymiş gibi değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, her iki sözleşmenin de birbiriyle bağlantılı olduğunu, aksi durumda davacının haklarının 1/2 sini 24.07.2009 tarihli sözleşme ile kalan 1/2 sini de temlikname ile devretmek suretiyle sahip olduğu hakların tamamını yok pahasına devretmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi irade fesadının olduğunun da çok açık olduğunu,

temliknamede geçen ifadelere bakıldığında neyin ne şekilde temlik edildiği konusunda bir netliğin bulunmadığını, bu durumun davalı şirketin bilinçli olarak hileli davranışı ile oluştuğunu, alınan raporda da temliknamedeki bedelin gerçek bedel olamayacağı hayatın olağan akışına aykırı olduğu yönündeki tespitlerin de iddialarını desteklediğini, davalının ödediği bedeli ispat etmesi gerektiğini, karşılıklı edimler arasında oransızlık olduğunu, temliknamenin 2010 tarihli olup müvekkilinin 2014 tarihinde hata, hile,

aşırı yararlanma durumundan haberdar olduğunu, müvekkilinin davalının satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getiremeyeceğini öğrenerek hemen dava açtığını, hak düşürücü sürenin dolduğuna ilişkin ispat yükünün davalıda olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili, satış vaadi sözleşmesi gereği yükümlülüklerin yerine getirildiğini, arsanın fiili kullanıcılarına arsa sahibi olarak haklarının devri için çalışmalar yapıldığını, defalarca toplantılar yapıldığını, davacının dosyalarının titizlikle takip edildiğini, davacının azli ve başka bir avukata vekalet vermesi sonucunda davayı takip etme yetkilerinin sonlandırıldığını, dava konu taşınmazlara ilişkin davaların bitmemesinde kusurlarının olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesinin feshi ile temliknamenin iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

3. Değerlendirme

1. Mahkemece, gayrimenkul değerleme ve satış vaadi sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, temliknamenin iptali yönündeki talebin ise reddine dair verilen ilk kararın taraflarca temyizi üzerine 13. Hukuk Dairesinin 03.10.2018 tarihli ve 2016/28076 E., 2018/8891 K. ile hükme esas alınan raporda gayrimenkul geliştirme ve satış vaadi sözleşmesinin satış içerikli kısmının resmi yapılmadığı için her halde geçersiz olduğundan iptalinin istenebileceği, taahhüt edilen edimlere ilişkin kısmının ise davalı yanca temerrüte düşüldüğünden feshedilebileceği kanaatinin bildirildiği,

raporda temlikname yönünden ise temliknamenin sözleşmeden bağımsız olmakla beraber bedelsiz olduğu ispatlanamadığından geçerli olduğunun vurgulandığı, ne var ki taşınmazın özellikleri, yapılacak işlerin kapsamı ve yapıldığı iddia olunan işlerin neler olduğu konularının açıklığa tam olarak kavuşmadığı gibi bilirkişinin gayrimenkul hususundaki uzmanlığının belirsiz olup rapora itirazlar da dikkate alındığında hüküm kurmak için elverişli olmadığı, hal böyle olunca, mahkemece içinde gayrimenkul yönünden ve teknik işlerle de alakalı uzman kişilerin yer alacağı bir bilirkişi heyeti oluşturularak,

gerekmesi halinde yerinde inceleme yapılmak sureti ile taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor tesis edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur. Mahkemece de bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra hukukçu teknik bilirkişiden 09.12.2019 tarihli bilirkişi raporu alınarak davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulmuştur.

2. Hemen belirtilmelidir ki vermiş olduğu bir hüküm Yargıtay tarafından bozulan ve Yargıtay'ın bu bozma kararına uymuş olan mahkeme, bozma kararı doğrultusunda inceleme yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Bir başka ifadeyle, mahkemece; Yargıtay bozma ilamına uyulmasıyla bozma doğrultusunda taraflar yararına usulü kazanılmış hak doğar. Bozma sonrası mahkemece tarafların usulü müktesep hakkını ihlal edecek şekilde hüküm kurulamaz. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş olmasına rağmen yukarıda anılan bozma ilamında işaret edildiği şekilde bilirkişi heyetinden rapor alınmamıştır.

3. Hal böyle olunca; bozma ilamında işaret edildiği şekilde, taşınmazın özellikleri, sözleşme ile üstlenilen işlerin kapsamı dikkate alınarak gayrimenkul değerleme uzmanı ve tarafların iddia ve

savunmalarına göre yapılacak işler konusunda uzman olan bilirkişilerin bulunduğu bir heyet oluşturularak Yargıtay denetimine elverişli rapor tesis edilerek sözleşme kapsamında yapılacak işlerin ve yapıldığı iddia olunan işlerin neler olduğunu belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukukçu bilirkişiden rapor alınarak yazılı şekilde hüküm tesis edilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

4. Bozma sebebine göre, davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,

Bozma sebebine göre davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,