Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/4986 K.2022/9635

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen karar, taraf vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 20/12/2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ...'ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile imzaladığı 01.06.2016 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü "İşyeri-Restoran, Kafe, Unlu Mamuller Satış ve İmalatı" olarak kullanmak üzere kiraladığını, binayı boş vaziyette teslim aldığını ve kiralama amacına uygun olarak kullanılmak üzere, davalının bilgisi ve açık rızası dâhilinde birçok imalat yaptığını, alınan tespit raporu ile yaptığı imalatların tamamının sözleşme kapsamında yapılan esaslı imalatlar olduğunun ve bedelinin 3.707.706,45 TL olarak tespit edildiğini, ancak daha sonra iş yerinin imara aykırı, kaçak yapılaşma mahiyetinde olduğunu öğrendiğini,

devam eden süreçte ise iş yeri açma ve çalışma ruhsatının imara aykırı, kaçak yapılaşma nedeniyle iptal edilerek iş yerinin mühürlendiğini, işbu fiili ve hukuki ayıp nedeniyle kiracılık ilişkisinin sürdürülmesi artık fazlasıyla çekilmez hale geldiğinden kira sözleşmesinin haklı nedenle tek taraflı olarak feshettiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, sözleşmeye güvenerek yaptığı imalatlar nedeniyle 400.000 TL'nin yasal olduğu tarihin, kiralananda meydana gelen değer artışından dolayı 100.000 TL, kazanç kaybına ilişkin 10.000 TL'nin ise fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı; davacının yaptığını bildirdiği imalatların imara aykırı olduğu gibi tamamının onayı alınmadan yapıldığını, olumsuzluklara rağmen bir yıl boyunca kiracılığını devam ettiren davacının, bir yılın sonunda sözleşmeyi feshinin haklı fesih olarak kabul edilemeyeceğini, ayrıca imara aykırılık hususunda kendisine herhangi bir ihtar yapılmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğünün bulunduğu, taraflarca imzalanan sözleşmenin ilgili maddelerinde açıkça, kiraya verenin açık yazılı izni olmaksızın taşınmazda tadilat yapılamayacağı, tadilat yapıldığı takdirde bedelinin kiradan veya depozitten mahsup edilemeyeceği, sonrasında ise geri istenemeyeceği hususlarının kararlaştırılmış olduğu, ayrıca davacının taşınmazı iki yılı aşkın bir süre restoran olarak işleterek, ruhsatsız veya projeye aykırı kullanımı zımnen kabul etmiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; tacir olan davacının, kiralamadan önce yapıldığı iddia edilen ve sözleşmede yapılacağı kararlaştırılan tadilatların imara aykırı olup olmadığını, bu tadilatların ruhsata bağlanıp bağlanamayacağını araştırması gerektiği, ayrıca yazılı olarak ayıp ihbarında bulunmayarak sözleşme başlangıcından feshe ilişkin ihtarname tarihine kadar, imara aykırılıkları bilerek kiralananı mevcut hali ile kullanan davacının, haklı sebeple sözleşmeyi feshettiğinin kabul edilemeyeceği, bu nedenlerle davacının kazanç kaybına ve taşınmazın değer artışına ilişkin taleplerinin reddine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı;

ancak, TBK'nın 526 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekâletsiz işgörme hükümlerine göre davacı tarafından yapılan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen faydalı imalatların bildirip tahsiline karar verilmesi gerektiği, buna göre yapılan imalatların yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, beş yıllık kira süresi ile kalan süre oranında yapılan hesaplamaya göre 444.360,41 TL olduğunun belirlenmiş olduğu, bu nedenle ilk derece mahkemesince taleple bağlı kalınarak 400.000 TL üzerinden davanın kabulü gerektiğinden bahisle;

davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle; davanın kısmen kabulü ile davacı tarafından faydalı masraflar yönünden talep edilen 400.000 TL'nin davalıdan tahsiline, kar kaybı ve değer artışına yönelik talebin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre; davalının tüm, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

Somut olayda; dava dilekçesinde yapılan masrafların fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsilinin talep edilmiş, ne var ki bölge adliye mahkemesince, davacının faiz talebi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmemiştir.

Hal böyle olunca, bölge adliye mahkemesince; hükmedilen alacağa dava tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile faiz hususunda olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 26. Maddesine aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının düzeltilerek onanması, HMK'nın 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğidir.