Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5084 K.2022/9041

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak-tespit davasında verilen kararın duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından, duruşmasız olarak incelenmesi davacılar vekilince istenilmekle daha önceden belirlenen 29/11/2022 duruşma günü için tebligat üzerine davacılar vekilleri Av. ..., Av. ... ile davalı TOKİ Başkanlığı vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, hissedar oldukları taşınmazlarının bulunduğu bölgenin ...

Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edildiğini, dava dışı ... ile davalı TOKİ arasında yapılan protokollere göre davalının konutların yapımı işini üstlendiğini, kendileri ile yapılan “Muvafakat Senedi“ başlıklı sözleşme ile taşınmazlarının TOKİ'ye devri sonucu yapılacak konutlar için metrekare alanına göre 5 metrekareden fazla taşınmazı olanlarla konut sözleşmesi yapılması konusunda anlaşmaya varıldığını, bu sözleşmeye göre taşınmazlarının tapusunun davalıya devredildiğini, ancak davalı tarafından üretilen konutların makul sürede inşaatının tamamlanarak teslim edilmediği gibi, eksik ve kusurlu olarak imal edildiğini,

borçlanma bedellerini artırarak bunların ödenmesi halinde konutların teslim edileceğinin bildirildiğini, ilan edilen plan ve projeleri değiştirerek fazladan taşınmaz yapıldığını, bundan da kendilerine pay verilmesi gerektiğini, ortak alanların davalı tarafından işletilerek gelir elde edildiğini ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, her bir davacı için, geç teslim nedeniyle kira tazminatı olarak 22.500 TL, eksik ve kusurlu işler bedeli olarak 8.500 TL, plan proje değişikliği sonucu fazladan yapılan taşınmazlardaki hakları olarak 9.000 TL, ortak alanların işletilmesi sonucu elde edilen gelirden payları olarak 5.000 TL olmak üzere toplam 45.000 TL nin, dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsiline karar verilmesini ayrıca sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tesbiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tesbitine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı TOKİ, idare ile davacılar arasında yapılan konut satış sözleşmesinin bulunmadığını, hak sahiplerine verilecek olan konutlarının tesliminin Belediye tarafından yapılacağını, bu nedenle kendilerine husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını, imzalanan muvafakat senetlerinde konutların ne zaman teslim edileceğine ilişkin şart olmadığından gecikme bedeli istenemeyeceğini, teslim alınmamış bir taşınmaz için eksik ve kusurlu imalat bedeli talebinin yasal olmadığını, muvafakat senedi gereği davacıların arsa karşılığının değişmeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemenin davanın husumetten reddine dair verdiği kararın Yargıtay 13. Hukuk Dairesince bozulması üzerine, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda; davacıların davasının kabulü ile, gecikme bedeli, eksik ve kusurlu işler bedeli, otopark kiralama bedeli, fazladan yapılan bağımsız bölümlerden kaynaklı tazminat bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hükme karşı davacılar ve davalı vekilleri tarafından temyiz yoluna başvurulmuştur.

1- Davacılar eldeki dava ile, toplu konut ve kentsel dönüşüm kapsamında kendilerine verilecek bağımsız bölümlerin makul süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kaldıkları kira alacağı, eksik ve kusurlu işler nedeniyle tazminat, plan proje değişikliği sonucu fazladan yapılan taşınmazlardan dolayı alacak, ortak alanların işletilmesi sonucu elde edilen gelirden paylar, ayrıca sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tesbiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Mahkemece, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bir ilişkinin bulunduğu kabul edilerek inceleme ve hesaplama yapılmıştır. Bu durumda öncelikle somut uyuşmazlıktaki sözleşmenin niteliği ve bu sözleşmeye uygulanacak kanun hükümlerinin saptanması gerekmektedir. Türkiye genelinde konut ihtiyacının karşılanması için gerekli olan usul ve esasların düzenlenmesi amacıyla 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kabul edilmiştir.

Bu kapsamda Bursa İli Osmangazi İlçesi Kentsel Dönüşüm proje alanında tapulu, binalı ve binasız hak sahipleri ile 5393 sayılı Belediye Kanunu ile anlaşma sağlanamayan durumlarda 2942 Sayılı Kanun uyarınca kamulaştırma işlemleri uygulanmakta, taşınmaz bedelleri Mahkemeler tarafından belirlenmekte ve bunun karşılığında taşınmaz mülkiyetleri idarelerin mülkiyetine geçmektedir.

Anılan kanunların ilgili hükümleri doğrultusunda hak sahiplerinin muvafakatları alınmış ve sözleşme imzalanmıştır. Davacılar, ... ve davalı TOKİ arasında düzenlenen Muvafakat Senedinde; hissedarlar, konut sözleşmesi esasları, enkaz ( tesis ) bedelleri ve taşınmazların devri gibi hususlar düzenlenmiş, bu düzenlemeler yapılırken de yukarıda belirtilen kanun hükümlerinin uygulanacağı açıkca belirtilmiştir.

O halde uyuşmazlık konusu olayda taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin olduğu kabul edilerek karar verilmesi hatalı olmuştur.

2- 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 5162 sayılı Kanun, 5393 sayılı Kanun, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu kapsamında, önce TOKİ ile ... arasında 06/02/2006 tarihli davaya konu taşınmazların bulunduğu Kiremitçi, Tayakadın, ..., Kırcaali mahallesinde bulunan çarpık yapılaşmanın kentsel yapıya dönüştürülmesine ilişkin protokol imzalanmıştır. Daha sonrada projenin esasları, yapılacak çalışmaları ve tarafların yetkilerini düzenlemek üzere çeşitli tarihlerde ek protokoller yapılmıştır.

Bu protokollere göre, kentsel dönüşüm alanları ile ilgili imar düzenlemeleri yapılarak üzerindeki yapılardan arındırılmış olarak davalı TOKİ'ye teslim edilen ve arsa sahiplerince de tapusu devridilen arsalar üzerinde TOKİ tarafından konutlar üretilerek belediye tarafından tesbit edilecek hak sahiplerine teslimi kararlaştırılmış ve bu protokoller sonucu yapılan muvafakatname başlıklı sözleşme ile davalı tarafından üretilecek konutları borçlanma bedelleri karşılığı alma konusunda anlaşarak taşınmazlarının tapularını davalıya devretmişlerdir.

Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, inşaatların 6 kısım/bölüm halinde yapıldığı, farklı tarihlerde ihale edildiği ve ihale sonrası sözleşme teslim süreleri ve teslim tarihinin bitiminden itibaren makul ( üç ay ) yapı kullanma izin alma süresi de dikkate alınarak bilirkişi kurulu tarafından belirlenen bitirilmesi gereken tarih ile Yapı Kullanma izinlerinin alındığı tarih arasındaki gecikme süreleri.

3. Bölge için bitim tarihi 29/08/2010+3 ay olmak üzere, gecikme süresinin 22 ay 4 gün olduğu, 4. Bölge için bitim tarihi 10/07/2010+3 ay olmak üzere, gecikme süresinin 23 ay 23 gün olduğu, 6. Bölge için bitim tarihi 31/12/2010+3 ay olmak üzere, gecikme süresinin 19 ay 3 gün olduğu tespit edilmiş ve mahkemece, rapor hükme esas alınmak suretiyle gecikme tazimatına ( kira alacağı ) hükmedilmiştir.

Davalı TOKİ, dava dışı Osmangazi Belediyesi ile davacılar arasında tarihsiz muvafakat senedi imzalanmış ve taşınmazlar muvafakat senedi doğrultusunda davalı TOKİ'ye devredilmiştir. Muvafakat senedi içeriğinde, işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır. Başka bir anlatımla, teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi davalıya tanınmıştır.

Ancak; davalı, bu yetkisini kullanırken, objektif iyi niyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır. Kentsel dönüşüm projesi 6 bölgeden oluşmakta olup dava konusu bağımsız bölümlerin tamamlandığı oturmaya hazır halde olduğu da yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile tespit edilmiştir.

12/07/2012 tarihinde hak sahiplerinin kura çekilişleri sonrası belirlenen bağımsız bölümlere ilişkin gayrimenkul satış sözleşmelerinin imzalanması ve konut teslim işlemleri için idarenin internet sitesinden ve çeşitli basın yayın organlarından duyuru yapılmış ve hak sahipleri borçlanma bedeli üzerinden konut satım sözleşmesi imzalamaya davet edilmişlerdir.

Ancak davacılar davalı tarafından konut teslimi için öngörülen bedellerin fahiş olduğu gerekçesiyle sözleşme yapmaktan kaçınmışlar bu nedenle konut teslimi yapılmamıştır. Nitekim yargılama aşamasında davacılardan ..., ... ve ...'ye 2013 yılı içinde konutları teslim edilmiş ve bu davacılar eldeki davadan feragat ettiklerini mahkemeye beyan etmişlerdir.

Muvafakat senedinin 2.1. maddesi ile tapulu arsaların her 2 metrekarelik hissesine karşılık, aynı proje alanı içinde TOKİ tarafından üretilecek konutların brüt 3 metrekarelik hissesine eşdeğer tutulacağı ancak konutlar için yapılacak ihale sonucunda ortaya çıkacak yapı birim maliyeti dikkate alınarak borçlanma miktarının kesinleştirileceği belirtilmiştir.

Buna göre muvafakat senedinin gereğinin yerine getirilmesi için borçlanma miktarının kesinleştirilmesi gerektiği ve bu amaçla gayrimenkul satış sözleşmesi imzalanması sonrası konutların teslim edileceği öngörülmüş olmakla makul sürede teslimin yerine getirilmediği iddiası sabit görülmemiştir.

Her ne kadar davacılar vekili sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tesbiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tesbitine ilişkin mahkemece bir hüküm kurulmadığı yönünde mahkeme kararını temyiz etmiş ise de;

yukarıda açıklanan nedenlere göre de davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3- 6098 Sayılı TBK.’nun 223. maddesindeki düzenlemeye göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal (uygun süre içinde) ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Mahkemece, dairelerin mal sahiplerine teslim edildiği ve teslim alındığına dair dosya içerisinde davalı idarenin beyanları, hiç bir belge ve evrak, bir teslim tutanağı bulunmadığı gerekçede belirtilmiştir. Hal böyle olunca; eksik ve kusurlu işler bedeli yönünden davanın reddi gerekirken, teslim yapılmış gibi eksik ve ayıp işlerden dolayı davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

4- Mahkemece, bloklara ilave katlar ve bağımsız bölüm ilavelerinin yapıldığı, sözleşme tanzim tarihindeki imar durumunda, bitişik nizam 4 katlı konut alanı olarak planlandığı, ancak daha sonra yapılan plan tadilatları ile ilave katlar ve ilave bağımsız bölümlerin ilave edildiği, davalı İdarelerce yapılan bu imar değişikliklerinin hiçbirinde davacıların muvafakatlerinin alındığına dair dava dosyasına hiçbir belge ibraz edilmediği, idarelerce davacıların muvafakatleri da alınmadan proje uygulama modelinin sonradan değiştirildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bir ilişkinin bulunduğu,

yapılan sözleşme ve imar planlarında 13 kat olan inşaat izninin, davalı TOKİ idaresi lehine yapılan İmar Planı tadilatı ile 23 kata çıkartıldığı, ilave kazanımlardan davacı hak sahipleri lehine hiçbir düzenleme yapılmadığı, bu durumun davacıların hak kaybına neden olduğunun anlaşıldığı, davalı TOKİ' nin bloklar altındaki otoparkları, hak sahiplerinin kullanımına verdiği,

bunun yanında kentsel dönüşüm alanındaki 7832,15 m2 arsayı 10.01.2012 tarihinde imzalanan protokol ile Bursa Büyükşehir Belediyesine 13.600.000 TL bedel karşılığı, 15 yıllık ödeme planı içerisinde sattığı, zemin altı otoparkın aylık ortalama 10.000 TL gelir getireceği ve bu kazanımlardan davacı hak sahipleri lehine sözleşmelerde hiçbir kazanım yapılmadığı gerekçesiyle davacılar için otopark kiralama bedeli, fazladan yapılan bağımsız bölümlerden kaynaklı tazminat bedellerinin davalıdan tahsile karar verilmiştir.

2985 Sayılı Toplu Konut Kanunun 4. maddesinde " Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir."şeklinde düzenleme yapılmıştır. Yukarıdaki açıklandığı üzere. Bursa Osmangazi ...

Kentsel Yenileme Projesi nedeniyle TOKİ ile Bursa Osmangazi Belediye arasında düzenlenen 06/02/2006 tarihli ön protokol kapsamında yapılan ek protokoller gereğince de, yapılacak tüm konutlar ve gerekli kentsel donatı yapıları TOKİ tarafından projelendirilecek, konutların ve gerekli kentsel donatı yapıların ihalesi, yapım şekli, mahal listeleri TOKİ tarafından belirlenecek, konut yapılarına ve gerekli kentsel donatı yapılarına ilişkin proje ve /veya İmalat değişikliği ile malzeme onayları da TOKİ tarafından yapılacak, Kentsel Yenileme Alanının tamamına ait TOKİ tarafından talep edilecek imar planı tadilatı, imar uygulaması,

ifraz ve tevhid işlemleri belediye tarafından yerine getirilecek, ilgili planların büyükşehir tarafından da onaylanması ile ilgili iş ve işlemleri belediye yürütücektir. ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı sınırlarının 1/1000 ölçekli Yeni Merkez Uygulama İmar Planı kapsamında yer aldığı, ... Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı Projesi ile ilgili ilk

olarak Osmangazi Belediye Meclisi'nin 03.10.2007 gün ve 900 sayılı kararı ile kabul edilen ve Büyükşehir Belediye Meçlisi'nin 15.11.2007 gün ve 733 sayılı kararı ile onaylanan plan değişikliğinin yapıldığı, plan değişikliğinin askı süresi içinde yapılan itirazlar ve TOKİ ile yapılan görüşmeler sonucunda tamamlanan çalışmalar doğrultusunda hazırlandığı ve Vaziyet Planına uygun olarak yeniden yapılan plan değişikliğinin Osmangazi Belediye Meclisi'nin 02.04.2008 gün ve 253 sayılı kararı ile kabul edildiği bu kararın da Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 17.04.2008 gün ve 312 sayılı kararı ile de onaylandığı ve akabinde plan değişikliğiyle bazı adalardaki inşaat alanlarının (m2) arttırıldığı dosya içinde yer alan yazışmalardan anlaşılmaktadır.

Proje kapsamında alanda yapılacak inşaat ve konut sayısı başlangıçta belirtilmemiş olup hak sahiplerine konut alanında yapılacak olan inşaat sayısına göre ilave bir hak tanınmamıştır. Bu durumda, Muvafakat Senedinin 2.3.1 maddesinde taşınmaz sahiplerinin arsa büyüklüklerine göre konut sözleşmesi yapma esasları belirlendiğine ve davacılar da bu sözleşme ile bağlı olduklarına göre; mahkemece, bu talepler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, tüm bu hususlar gözardı edilerek hatalı ve yanılgılı bir şekilde taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı bir ilişki olduğu kabul edilerek hüküm kurulmuş olması doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.