Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5223 K.2022/6682

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen malın ayıplı olmasından kaynaklanan maddi ve manevi tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacının ve davalıların istinaf başvurularının esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalıların müşterek malik olup aynı zamanda inşa ettikleri ... ilçesi ... Mahallesi 562 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazdaki Y6 blok 15 nolu bağımsız bölümü 04/02/2014 tarihinde tapudan satın ve teslim aldığını, 11/06/2015 tarihinde ...

Belediyesi tarafından tutulan ruhsata aykırı yapıya ilişkin tutanak ve sonrasındaki yıkım ve idari para cezası kararının tebliği üzerine kendisine ayıplı mal satıldığını öğrendiğini, belediyenin tuttuğu yapı tatil tutanağında merdiven holünün kapatılarak daireye katıldığı, keza terasların da ortak alan olduğu halde tasarrufta bulunulduğu hususlarının belirtildiği,

sonrasında iki ayrı encümen kararı ile merdiven holü ile ilgili olarak hem teknik olarak hem de tüm dairenin zarar görmeden uygulanması mümkün olmayan yıkım kararı verildiği ve 785,00 TL idari para cezası tahakkuk ettirildiğini, ayrıca hakkında TCK’nın 184 md. gereğince cezalandırılması için ceza yargılaması süreci başlatıldığını, bu gizli ayıplar sonucunda yıkım ve idari para cezasının iptali için idare mahkemelerinde dava açmak ve ceza mahkemesinde sanık olarak yargılanmak durumunda kaldığını, sosyal alanların ortak alanlar olacağı belirtilmesine rağmen bu alanların 3.şahıslara kiraya verilmek suretiyle kullanıldığını,

bu süreçte idari para cezası ve yıkım nedeniyle idare mahkemelerinde açılan iki ayrı dava için 5.900,00 TL avukatlık ücreti, 612,00 TL davalılara ayıp nedeniyle gönderilen ihtarname bedeli, imar kirliliği ceza yargılaması nedeniyle katlanılacak 5.000,00 TL yargılama gideri, dava açılma aşamasında belirli olmayan 1.000,00 TL yargılama gideri, taşınmazın resmi kayıtlarda kaçak yapı statüsünde hukuki ayıplı

yapıya dönüşmesi nedeniyle 1.000,00 TL değer kaybı, kaçak yapı nedeniyle tahakkuk ettirilen 785,00 TL para cezası ve eksik ayıplı ifanın giderilmesi için 1.000,00 TL maddi zarardan ibaret toplam 15.297,00 TL maddi ve bu süreçte manevi açıdan yıpranmış olması nedeniyle 3.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen işleyecek reeskont faizi ile hüküm altına alınmasını talep ve dava etmiş, 15/04/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; 167.132,00 TL maddi, 3.000,00 TL manevi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen ve müştereken tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, taleplerin zaman aşımına uğradığını, yönetim planı ve projeye aykırı hiçbir taahhüdün bulunmadığın, yapı tatil tutanağına konu olan işlerin incelenmekte olduğunu, aykırılık bulunması halinde projeye uygun hale getirileceğini, bu nedenle davacı ve diğer 3.şahısların zarara uğramasının mümkün olmadığını, yönetim planının hazırlanmasında kiraya ilişkin olarak 7 yıl boyunca kira bedellerinin müvekkilleri tarafından alınacağı hususunun açıkça düzenlendiğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

İlk Derece Mahkemesince; yapı tatil tutanağına neden olan eksikliklerin daha binanın yapımı aşamasında yükleniciler tarafından oluşturulduğu, bu yükleniciler arasında ...’ın yer almadığı bu nedenle bu kişiye pasif husumet yöneltilemeyeceği, diğer ortaklık şeklinde hareket eden tüzel kişiler açısından söz konusu binanın yapım aşamasında imara aykırılıklar taşıması nedeniyle yıkım kararı alındığı, davacının söz konusu usulsüzlüklerden sorumlu olmadığının ortaya konulduğu, iş bu dava için ödenen vekalet ücretinin bu davada değerlendirilmesinin mümkün olmadığı,

harcanmayan muhtemel yargılama giderlerinin de henüz gerçekleşmemiş olması nedeniyle değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, ayrıca somut uyuşmazlık dikkate alındığında manevi tazminat koşullarının oluşmadığı, davacının manevi bütünlüğüne yönelik bir eylem olarak kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın davalılardan ... açısından pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalılar açısından davanın kısmen kabulü ile ceza yargılaması için vekalet ücreti olan 5900,00 TL nin dava tarihinden , idari yargılama için vekalet ücreti olarak ödenen 5900,00 TL nin ıslah tarihi olan 15.04.2019 tarihinden itibaren,

ihtarname gideri olan 612,00 TL nin dava tarihinden itibaren, değer kaybı olarak 1000,00 TL nin dava tarihinden 149.000,00 TL nin ıslah tarihi olan 15.04.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile ... dışındaki davalılardan müştereken ve müteselsilen alınıp davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, koşulları oluşmamakla manevi tazminat isteminin reddine,karar verilmiş; karara karşı, taraflarca istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesince; davacının istinaf kanun yolu başvurularının esastan reddine, karar verilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin kararı taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın aşağıdaki iki numaralı bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı eldeki dava ile davalılardan tapuda satın ve teslim aldığı taşınmazda ortaya çıkan ayıplar nedeniyle yapılan masrafların ve ayıp nedeniyle taşınmazda ortaya çıkan değer azalmasının ve muhatap olunan yargılama süreci nedeniyle uğranılan manevi zararların tazminini talep etmiştir.

Dava dosyası incelendiğinde, dosyada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ya da taraflar arasında imzalanmış bir sözleşmenin bulunmadığı, tapu kayıtlarının incelenmesinde dava konusu taşınmazın değişik oranlarda paylarla davalılar adına kayıtlıyken, 04/02/2014 tarihinde davacı adına satış ve tescil edildiği anlaşılmaktadır. Yine dosyada bulunan ...

Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün gönderdiği işlem dosyasında yer alan yapı ruhsatına göre yapı sahibi ve müteahhidinin ... İnş.Tur.San. Ve Tic. A.Ş. ve ortakları Bahçeşehir Adi Ortaklığı olduğu, ‘’ortakları’’ ibaresinde kimlerin yer aldığının açıkça anlaşılamadığı görülmüştür.

Mahkemece, öncelikle ‘’ortakları’’ ibaresinde gerçek şahıs ...’ın da yer alıp almadığının tespit edilmesi ve ...’ın müteaahit olan ortaklığı oluşturanlardan biri olduğunun görülmesi halinde bu davalıya da husumet yöneltilebileceğinin kabul edilmesi gerekirken, bu hususun değerlendirilmemiş olması doğru değildir.

Yine mahkemece, ...’ın müteahhit ortaklıkta yer almadığının tespit edilmesi durumunda ise taraflardan sorularak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve davacı ile davalılar arasında imzalanmış bir sözleşme varsa bunun getirtilmesi, sözleşme kapsamında davacıya devredilen bağımsız bölümün müteahhit ya da arsa maliki sıfatıyla ...’a düşmesi kararlaştırılan yerlerden olup olmadığının tespit edilmesi ve ...’a ait olacağı kararlaştırılan yerlerden ise yine bu davalının da sorumlu olduğunun kabul edilmesi,

bu ihtimallerin hiçbirinin mevcut olmaması durumunda ise davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle gerekli araştırmalar yapılmaksızın davalı ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3-Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; dosyada hükme esas alınan bilirkişi raporunda ayıp nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer azalması tespit edilirken; taşınmazın mevcut durumu yasal olsaydı dava tarihi itibariyle (03.12.2015) değerinin 1.100.000,00 TL olabileceği, gizli ayıplı olmasından dolayı, tapu kaydında çatı piyesli yazılmaması da göz önüne alındığında yapıda değer düşüklüğü olduğu ve bu değer düşüklüğünün dava tarihi itibariyle 150.000,00 TL olabileceği, dava konusu taşınmazın gizli ayıplı olmasından dolayı değerinin 950.000,00 TL olabileceği şeklinde değerlendirme yapıldığı anlaşılmıştır.

Ayıp nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın hesaplanması konusunda doktrinde "mutlak ...", "nispi ..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen yöntemler savunulmuş ise de bu konuda benimsenen yöntem, nispi metoddur.

Nispi metoda göre; taraflar arasındaki sözleşme dikkate alınmaksızın satılanın satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız değeri ile ayıplı değeri arasındaki oran, yansıma oranı olarak kabul edilerek bu oranın taraflar arasında kararlaştırılan satış bedeline yansıma tutarı belirlenir. Böylece yansıma oranı satış bedeline uygulanarak taraflar arasındaki sözleşme de gözetilerek satılanın ayıplı haliyle davacıya ne kadara satılacağı tespit edilmiş olmaktadır.

Buna göre mahkemece; nisbi ... uyarınca hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporundaki hüküm kurmaya elverişli olmayan bedel indirimi dikkate alınarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

4-Bozma nedenlerine göre, davalıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.