Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5351 K.2022/7594

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kiracılık sıfatının tespiti, tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı. 30/09/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca davalılardan ... Turistik Tesisleri ...

Otelcilik A.Ş.'nin kiracısı olduğunu, 2007 yılından beri bu iş yerinde kayak malzemelerinin satışı, kiraya verilmesi, eğitim verilmesi vb. gibi ticari konularda kış sezonunda faaliyet gösterdiğini, her yıl aralık ayı başlarında işyerini açıp nisan ayı gibi işyerinin kapısını kilitli vaziyette terkettiğini ve gelecek sezona kadar işyerine gerekmedikçe uğramadığını, davalı kiraya veren tarafından yazılı ve sözlü olarak sürekli rahatsız edildiğini, hukuk dışı yöntemlerle kiralananı terketmeye zorlandığını ve manevi baskı altına alınarak ticari faaliyetini verimli olarak sürdürmesinin de sürekli olarak engellendiğini,

daha sonra 18/09/2017 günü kilitli haldeki kiralanana zor kullanarak girdiğini ve dükkan içerisindeki tüm malzemeleri boşalttığını, bu nedenle kiraya veren hakkında suç duyurusunda bulunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, davalı kiraya verenin, kiralananı diğer davalı ... Turizm Sportif İşler Gıda Teks. İnş. Kırt. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ne yeni bir kira sözleşmesiyle kiraya verdiğini ileri sürerek.

30/09/2007 tarihli kira akdi yürürlükteyken hukuk dışı yöntemlerle işyerinin tahliyesi işleminin haksız ve hukuksuz olduğunun ve mezkur kira akdinin yürürlükte olduğunun tespitine; kiralanana ilişkin daha sonra davalılar arasında akdedilen kira akdinin hukuk dışı ve geçersiz olduğunun tespitine.

30/09/2007 tarihli kira sözleşmesinin daha sonra davalıların kendi arasında akdettiği kira akdine üstünlüğünün tespiti ile çekişmenin bu şekilde çözülmesine; kiralananın boş olarak teslim edilmesine; kar mahrumiyeti zararları için şimdilik 10.000,00 TL,

kiralayan tarafından alınan/taşınan malzeme/ekipmanın rayiç değeri ve değer kaybı için 10.000,00 TL ve ticari itibar kaybı için 20.000,00 TL olmak üzere toplam 40.000,00 TL'nin şimdilik ve fazlaya ilişkin hak ve alacaklarını talep ve dava sırasında müddeabihin ıslah suretiyle arttırılması hakları saklı kalmak kaydıyla dava tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalı kiraya veren ... Turistik Tesisleri ...

Otelcilik A.Ş.'den tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Turistik Tesisleri ... Otelcilik AŞ; kira sözleşmesinin, hasılat kira sözleşmesi niteliğinde olduğunu, sözleşme süresinin sonunda sona erdiğini, davacıya yapılan iki haklı ihtarın sonuçsuz kalması ve davacının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin eylemli olarak sona erdiğini ve kiralananda herhangi bir zilyetliği kalmadığını, diğer davalı ile düzenlenen sözleşmenin geçerli olduğunu savunarak davanın reddini istemiş; diğer davalı ise davaya cevap vermemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacının, sözleşmede belirlenen kira bedellerini ödemeyerek temerrüde düşmesi üzerine sözleşmenin ihtar ve ihbara gerek olmaksızın kiraya veren tarafından hukuka ve sözleşme hükümlerine uygun olarak feshedildiğini, hukuka ve sözleşmeye uygun bir biçimde gerçekleştirilen tahliye esnasında davacıya ait malların çalınması veyahut zarara uğraması söz konusu olmadığından,

Bolu Cumhuriyet Başsavcılığı'nın 2017/7490 soruşturma numaralı dosyasında takipsizlik kararı verildiğini, dolayısıyla davalı kiralayanın herhangi bir sözleşmeye aykırı davranışının olmaması bilakis temerrüde düşerek sözleşme şartlarına aykırı davrananın davacının kendisi olması nedeniyle herhangi bir tazminat talep etmesinin mümkün olmadığı, davacı ile kiralayan davalı arasındaki ilişkinin de eylemli olarak sona erdiği belli olduğundan ve davacının hali hazırda dava konusu yerde zilyetliği bulunmadığından tahliye talebinin de hukuka aykırı olduğunu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının, dava konusu taşınmazda 30/09/2007 başlangıç tarihli, üç yıl kira sözleşmesi ile kiracı olduğu, kira sözleşmesinin taraflar arasında yenilerek 20/11/2012 başlangıç tarihli, 31/05/2017 sona erme tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kira sözleşmesi devam ederken davalı kiraya verenin, kiralananın zorla boşalttığını iddia etmekte, davalı kiraya veren ise kira sözleşmesinin feshedildiğini savunmaktadır.

Mahkemece, davacının temerrüde düşmesi üzerine, sözleşmenin kiraya veren tarafından hukuka ve sözleşme hükümlerine uygun olarak feshedildiği, davacı ile kiralayan davalı arasındaki ilişkinin de eylemli olarak sona erdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bir kira sözleşmesinin sona ermesi, ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile mümkündür.

Söz konusu kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak açılan tahliye davası ile veya tarafların karşılıklı irade beyanları ile veya kiralananın tamamen yok olması ile sona erdiğine ilişkin dosyaya bir belge sunulmamıştır. Akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.

Bu nedenle Mahkemece, davalı kiraya verenin tek taraflı feshi ile sözleşmenin erdiğinin kabulü doğru olmamıştır. Yine Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin eylemli olarak sona erdiği ve davacının hali hazırda dava konusu yerde zilyetliği bulunmadığı hususu da davanın reddine gerekçe olarak gösterilmiş ise de davacı kiracı, kiralanandan zorla çıkartıldığını iddia etmekte olup bu konuda suç duyurusunda bulunduğu anlaşılmaktadır.

Söz konusu soruşturma dosyası davalı kiraya verenin kiralanana fiili müdahalede bulunduğunu göstermektedir.

Mahkemece kiralananın vasfı ve buna bağlı olarak uygulanacak Kanun hükümleri dahi değerlendirmeden sözleşmenin sona erdiğine ilişkin yapılan tespit hatalı olduğu gibi kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi ve kiralanana el koyması sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu nedenle, davacının talepleri değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.