Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5545 K.2023/959

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekilleri Avukat Münir Barış Tekin, Avukat Hakkı Egemen Boğuşlu ile davalı vekili Avukat ... Niyazı Küçük'ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile One Tower Alışveriş Merkezinde bulunan 22-23 numaralı bağımsız bölümlerin kiralanması ile ilgili olarak 31.08.2015 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesini imzaladığını, davalı şirketin kira sözleşmesi hükümlerine uymayarak, sözleşme süresi henüz dolmadan çok önce, kira bedelleri ile ortak gider bedellerini ödemeden kiralananı tahliye etmek suretiyle kira sözleşmesini fiili olarak feshettiğini, davalının kira sözleşmesinin hükümlerine aykırı davranması sonucunda sözleşmeden kaynaklanan cezai şart bedelini ödememesi üzerine hakkında icra takibi başlattığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; kiralananın bulunduğu AVM'nin açılışından kira sözleşmesinin feshedildiği güne kadar işletmeciliğini yaptığı mağazanın zararda olduğunun tespit edildiğini, kira sözleşmesi boyunca geçen süreç içerisinde kârlılığı artırabilmek amaçlı olarak yapılan çalışmaların sonuç vermediğini, davacının üzerine düşen yükümlülükleri tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediğini, AVM’yi gereği gibi işletip yönetemediğini, kira sözleşmesinin feshinde davacının kusurlu olduğunu,

zarar eden mağazanın işletmeciliğine devam etmesi çekilmez bir hal aldığından kiralananı boşaltılıp 01.02.2017 tarihinde anahtarı teslim ederek kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini, davacı tarafından müşteri sayısının çok düşük olması nedeniyle kira bedelleri düşürülerek asgari kira bedeline bakılmaksızın cironun % 8’i üzerinden kira bedellerinin tahsil edildiğini, davacı kiraya verenin kabulü ile asgari kira bedeli uygulamasının ortadan kaldırıldığını ve kira bedelinin cironun % 8’i olarak uygulandığını,

cezai şartın geçerli olduğunun kabul edilmesi halinde asgari kira bedeline bakılmaksızın aylık cironun % 8’i olarak hesap edilen indirimli kira bedeli üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddine, lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiracının kâr edememesi sebebi ile sözleşmeyi fesh etmesinin haklı fesih olarak değerlendirilemeyeceği, bu sebeple sözleşmedeki cezai şart bedelinden sorumlu olması gerektiği, hasılat kirası üzerinden ödenen kira bedellerinin davacı kiralayan tarafından benimsendiği ve ticari defterlere işlendiği, davalı tarafından iade faturalarının da davacı defterlerine işlendiği, asgari kira bedelinin uygulanmasından vazgeçildiğinin kabulü gerektiği, bu durumun davacının ticari defter ve belgeleri ile kanıtlandığı gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulü ile itirazın 7.312,20 TL üzerinden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, icra inkar tazminatı takdirine yer olmadığına, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmişitir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket dahil diğer kiracılar arasında o dönemde ülkenin ekonomik durumu ve yaşanan terör olayları nedeniyle, müvekkilinin tek taraflı inisiyatifiyle ulaşılan mutabakat gereği kira sözleşmedeki kira bedeline ve diğer şartlara ilişkin hükümler aynen geçerli olmak şartıyla geçici bir süre için kira sözleşmesine göre tahakkuk ettirilen ve faturaya bağlanan kira bedellerinin bir kısmının iade edildiği ve bu uygulama doğrultusunda davalının kira bedellerinin 2016 Mayıs ayından kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar indirimli uygulandığını,

ancak kira sözleşmesindeki kira bedelinin değiştirildiğine ve bu sözleşmenin hükümlerinin ortadan kalktığına dair tarafların imzalarını havi bir belgenin dosya içeriğinde bulunmadığını, bu yönde bir iddia var ise iddianın sahibi olan davalı şirketin, kira sözleşmesinin değiştiğine ve asgari kira bedelinin uygulanmayacağına dair tarafların imzaladığı bir belgeyi mahkemeye ibraz etmesi gerektiğini, müvekkilinin taraflar arasında kararlaştırılan asgari kira bedeli uygulamasından tamamen vazgeçtiği gibi bir yorum yapmanın sözleşme serbestisi ve ahde vefa ilkelerine aykırılık teşkil ettiğini ileri sürerek.

İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca imzalanan 31.08.2015 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin cironun % 8'i olarak ve ilk yıl asgari kira bedeli aylık 7.790 Dolar+KDV olarak kararlaştırıldığı, davacı alacaklının bu kira sözleşmesine dayanarak 10.04.2017 tarihinde başlattığı icra takibi ile 6 aylık cezai şart alacağı olan 46.740 USD’nin tahsilini istediği, davalı kiracı borçlu vekili tarafından borca ilişkin itirazı üzerine takibin durduğunun anlaşıldığı, öncelikle;

tarafların tacir olması ve kira sözleşmesinde ciroya ilişkin bir taahhüt olmaması nedeniyle, davalı kiracının kar edememesi sebebi ile sözleşmeyi fesh etmesinin haklı fesih olarak değerlendirilemeyeceği, uyuşmazlığın ödenecek tazminata esas kira bedelinin hangisi olduğu noktasında olduğu, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde her ne kadar asgari kira bedeli ilk yıl için 7.790 USD+KDV olarak kararlaştırılmış ise de;

dosya kapsamı ve davacı kiraya veren tarafın beyanı ve sunulan belgelerden mutabakatla veya davacı kiraya verenin tek yanlı kararı ile kira bedelinin %8 ciro kirası olarak uygulandığı ve asgari kira bedelinin uygulanmadığının anlaşıldığı, tahliyeden önceki son dönem kira bedeli üzerinden hesaplanan tazminat dikkate alınarak yazılı şekilde karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmenin feshi nedeniyle cezai şart alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamandan yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar.

Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 180 inci maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin (19.1) ve (19.2) maddelerinde; sözleşme süresi dolmadan, kiracının sözleşmeyi feshetmesi halinde kiracının, 6 aylık asgari kira bedeli miktarında cezai şart ödemek zorunda olduğu düzenlenmiş olup; anılan sözleşme hükümleri 6098 sayılı Kanun'un 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir.

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının uygulandığı, cezai şart alacağının tahliyeden önce ödenmekte olan kira bedeli üzerinden belirlenmesinin yerinde olduğu anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,