Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5873 K.2022/7430

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı temsilcileri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı kooperatifin 08/02/2011 tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi ile ...

Balıkçı Barınağını kiraladığını, davalı kooperatifin kira borcunu düzenli ve zamanında ödememesi üzerine 19/04/2013 tarihinden itibaren sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini kira sözleşmesinin 11. maddesinde; sözleşmenin, sözleşmeye aykırılıktan dolayı feshedilmesi halinde son bir yıllık kira bedelinin tazminat olarak ödenmesine, taşınmaz idareye teslim edilmezse de geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1 oranında ceza ödeneceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek.

23.900,14TL tazminat, ceza olarak cari yıl kira bedelinin %1 oranı olan 37.762 TL (bu miktardan kira bedeli olarak ödediği 2.922 TL indirilerek) olmak üzere toplam 59.639,84 TL'nin fesih tarihinden itibaren 6183 sayılı Kanun'un 51. maddesinde belirtilen gecikme zammı ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; aşırı yağış ve deniz hareketleri nedeniyle kullanılamaz hale gelen barınak için masraf yaptığını, bu nedenle kira bedellerini zamanında ödeyemediğini, kiraya veren davacıya borcunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, asıl alacak 10.999,96 TL ve gecikme zammı 651,74TL olmak üzere hesaplanan toplam 11.651,70 TL kira alacağının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine dair verilen karar tarafların temyizi üzerine, Dairece verilen 18/04/2019 tarihli ve 2017/7490 E. 2019/3597 K. sayılı kararla; (...Somut olayda;

davacı dava dilekçesinde, sadece kira sözleşmesinin 11. maddesine dayanarak tazminat ve taşınmazın idareye teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin 14. maddesinde belirtilen cari yıl kira bedelinin %1'i oranında cezaya karar verilmesini talep ettiği halde, mahkemece kurulan hükümde, talepten farklı olarak, kira alacağının tahsiline karar verilmiştir.

Bu durumda, mahkemece; taleple bağlılık kuralına aykırı olarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle tarafların sair temyiz itirazları incelenmeksizin bozulmuştur.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece; davacı tarafından kira bedellerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin 11. madde uyarınca feshedildiği, davalı tarafın cevap dilekçesinde kiralanana yaptıkları masraflar nedeniyle kira bedellerini ödeyemediğini kabul ettiği, davacı tarafından kira sözleşmesinin 11. ve 14. maddeleri kapsamında cezai bedel talep edildiği, her ne kadar TBK'nın 346. maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı getirilmişse de; maddenin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı gerekçesiyle; davanın kabulüne, 59.639,84TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2)Dosyadaki bilgi ve belgelerden; 10/02/2011 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmazın balıkçı barınağı olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin 11. maddesinde; kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde 2886 sayılı Kanun'un 62. maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilerek, kesin teminatın gelir kaydedileceği ve cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği, sözleşmenin 14. maddesinde ise; kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın İdareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin % 1'i oranında cezanın, itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Fesih nedeniyle cezai şart istenebilmesi için; feshin, haklı ve hukuka uygun olması zorunludur. Davacı, sözleşmenin 11. ve 14. maddeleri uyarınca talep ettiği fesih ve cezai şartı; kiracının, kira borcunu ödememesine dayandırmıştır. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de; kiracının temerrüdü olup, kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir.

Somut olayda; taşınmaz, 2886 sayılı Kanun'a göre kiraya verilmiş olup, 10/02/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 09/02/2021 tarihinde son bulacaktır. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile, mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu itibarla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart ve tazminat istenemez. Bu durumda mahkemece tazminat ve cezai şart istemine ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.