Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5899 K.2022/7705

Taraflar arasındaki tazminat davasının bozmaya uyularak mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı TOKİ'nin, dava dışı müteahhit ... Toplu Konut İş. Ltd. Şti.ne inşaa ettireceği “İstanbul ... Toplu Konut Projesi”'nden 18/07/2006 tarihinde satın alınan bağımsız bölümün 16 aylık süre içinde teslimi gerekirken Ağustos 2008 tarihinde geç olarak teslim edildiğini, teslimden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğunu öğrendiğini ileri sürerek eksik ve ayıplı işlerden dolayı ortaya çıkan bedel farkı (semen tenzili) ile geç teslimden kaynaklı kira kaybının tespit edilerek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu dairenin davacıya eksiksiz olarak süresinde teslim edildiğini, ayıp ve eksik bulunmadığını, kaldı ki ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemenin "eksik ifa ve gizli ayıp bedeli olmak üzere 17.362,00 TL ile kira kaybı yönünden 4.500,00 TL olmak üzere toplam 21.862,00 TL'nin davalıdan tahsiline dair" verdiği ilk kararın davalı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 30/03/2016 gün 2015/12552 -2016/9108 sayılı ilamı ile ‘‘1-davalının,

mahkemece gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplarla ilgili temyiz itirazı yönünden;...18.07.2006 tarihinde satın alınan bağımsız bölümün Ağustos 2008 tarihinde teslim edildiği ve davacının da gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğu yönünde 06/02/2013 tarihinde bu davayı açtığı dosya kapsamı ile sabittir.Hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda “gizli ayıp”lı olarak belirtilen imalatlar ile ilgili olarak;

bu ayıpların “açık” yada “gizli” olup olmadığı ve “gizli ayıp” olarak nitelendirilen bu ayıplar yönünden (mesela projeye aykırı inşa edilen kanalizasyon sistemi ve buna bağlı tıkanma sorunları, radyatör borularının zemine saplandığı boru çevresinde yalıtımın sağlanamaması gibi ayıplar ile diğer ayıpların kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi ve varsa ihbar,

tespit tarihi de göz önünde bulundurularak) yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK.’nin 223. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Site yönetiminin ve diğer tüketicilerin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca mahkemece, bilirkişi heyetinden, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatların, “açık” yada “gizli” ayıplı olup olmadığı ayrıca bu ayıpların ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği,

teslim ve varsa ihbar tarihleri de gözönünde bulundurularak) zaman dilimi de dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.3-Davalının, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen eksik işlerle ilgili temyiz itirazı yönünden.

Her ne kadar mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarında, kartonpiyerin yapılmaması, balkonda elektrik prizi, mutfakta Tv anten prizi ve telefon prizinin bulunmaması, gergi sistemi, gölgelikler, pergola ile açık – kapalı kafeterya, sosyal donatı alanı ve müştemilatının yapılmaması eksik ifa olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de.

Bu eksiklikler, davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca bu eksikliklerin açık ayıp niteliğinde olmasından ve süresinde ayıp ihbarında bulunulmamasından dolayı bu taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile bu talebin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.’’ gerekçesiyle karar davalı yararına bozulmuştır.

Bozma ilamına uyan mahkemece;Yasada ihbar için herhangi bir şekil şartı aranmadığını, somut olayda İSKİ tarafından yazılan 2008 tarihli yazı içeriği, dava konusu bağımsız bölümün yer aldığı ... Sitesi Toplu Yönetim Kurulu tarafından ... 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/15 D.İş sayılı tespit dosyası üzerinden yapılan inceleme sonunda 20/05/2013 tarihinde düzenlenen bilirkişi raporunun davalıya tebliğ edildiğini, ...

Sitesi Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun 22/01/2013 tarihli yazısı içeriğine göre davalıya ayıp ihbarı yapıldığının kabulü gerektiğini, dava tarihi itibari ile gizli ayıplar giderilmediğini, gizli ayıpların anlaşılabilmesinin teknik bilgiyi gerektirir olması,

kullanımla zamanla ortaya çıkar nitelikte olması nedeni ile satıcının ağır kusurlu olduğunun kabulü gerektiği ve davalı vekilinin davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı yönündeki itirazlarının reddi gerektiğini,taraflar arasında 18/07/2006 tarihinde düzenlenen konut satış sözleşmesinde en son teslim tarihinin 18/11/2007 olarak kararlaştırıldığını, ancak dosyaya sunulan belgelere göre teslimin Ağustos 2008 tarihinde yapıldığını, bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu konutun taahhüt edilen tarihe göre 9 ay geç teslim edildiğinin anlaşıldığını,

taraflar arasındaki sözleşmede konutun 18/11/2007 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığına göre bu sürenin dolması ile davalı satıcının borcunu yerine getirmede direndiği ve bu olgunun hukuksal sonuçlar doğurduğu kabul edilmesi gerektiği,davalının sözleşmeyi 9 ay geç ifa etmesi nedeni ile davacının isteyebileceği toplam kira alacağının 4.500,00 TL olduğunun anlaşıldığını,

davacının geç teslim iddiasına dayalı kira alacağının haklılığının kanıtladığı belirtilerek bozma sonrası alınan bilirkişi raporu doğrultusında davanın kısmen kabulü ile;13.561,00 TL maddi tazminatın 10.000,00 TL'sinin dava tarihinden 3.561,00 TL'sinin 06/05/2014 ıslah tarihinden itibaren değişken reeskont faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,4.500,00 TL kira alacağının 06/05/2014 ıslah tarihinden itibaren değişken reeskont faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,davacının fazlaya ilişkin

talebinin reddine karar verilmiş,hüküm,davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara bozmaya uygun kararın dayandığı deliller ve yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle kira tazminatına ilişkin kabul kararının daha önce kesinleştiği anlaşılmakla delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Bozma sonrası hükme esas alınan raporda; gizli ayıpla ilgili hususların kullanım ile ortaya çıkan çevre, mevsim şartlarına göre değişkenlik gösteren, en erken bir yıl içinde en geç olarak üç yıl içinde ortaya çıkacak nitelikte olduğu kanaatine varıldığı, konut teslim tarihi ile ayıpların tespit tarihi dikkate alındığında süresinde ayıp ihbarında bulunulduğu belirtilmiştir.

Davacıya dava konusu taşınmazın Ağustos 2008 tarihinde teslim ediliği anlaşılmasına ve ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/164 değişik iş sayılı dosyasıyla tespit talebinde bulunanın davacı olmadığı görülmekle 4,5 yıl sonra açılan davada süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirir.