Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/6075 K.2023/1269

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Av.Bülent Dalkılıç'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı şirket ile Nişantaşı Valikonağı Cad.

30 Nolu binadaki satış mağazası için 01.07.1998 tarihli, mağazanın üst katında bulunan 30/2 nolu daire için depo ve ofis için 01.07.2003 tarihli kira sözleşmelerinin imzalandığını, kiralananların mağaza ile birlikte 1. kat 2 nolu bağımsız bölüm ve bodrum katı olduğunu, kira sözleşmesi feshedilmiş olup anahtarların 28.06.2017 tarihinde teslim alındığını, İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/82 D.İş sayılı dosyasında delil tespiti yaptırıldığını, düzenlenen bilirkişi raporunda kiralanan yerin eski haline getirilmesi için toplam 202.000 TL malzeme ve işçilik maliyeti tespit edildiğini,

hasarın ve zararın giderilmesinin 40 gün süreceğinin belirtildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte 2. normal kat için 91.000 TL, 1. normal kat için 91.000 TL ve Zemin kat için 20.000 TL olmak üzere toplam 202.000 TL malzeme ve işçilik giderinin; depo, mağaza ve 2 nolu dairenin 40 günlük kira geliri kaybı olan toplam 185.149,15 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; uzun yıllar kiracı olarak faaliyette bulunduğu kiralananı kira sözleşmesine uygun olarak keşide ettiği fesih bildiriminde belirtilen tarihte ve kira sözleşmesindeki teslim koşullarına tam uygun şekilde kiralayan davacıya teslim ettiğini, kiralananın tesliminde kiracının yapması gereken imalatların teslim öncesinde yapıldığını ve teslimin bu şekilde gerçekleştiğini, dava öncesi alınmış olan bilirkişi raporunda maddi hatalar ve görev dışı yorumlar bulunduğunu, raporun delil niteliğini kabul etmediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hasar tutarı ve kira kaybı yönünden dosyada bilirkişi incelemesi yoluna başvurulduğu, bilirkişi raporunda; tespit dosyasında verilen raporda; hor ve kötü kullanım nedeniyle oluşan hasarın giderilmesi için yapılacak işler ve maliyetler kalem kalem belirlenerek bu işler için toplam 202.000 TL malzeme ve işçilik giderinin olacağı, bu işlerin yapılıp tamamlanmasının 40 günlük bir süreyi gerektirdiğinin belirlendiği, raporda uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan doğabilecek indirimlerin yapılmadığı,

kira sözleşmesinin 19 yıl devam ettiği dikkate alındığında uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan doğabilecek indirimin %15 seviyesinde olması gerekeceği, buna göre kiralanan taşınmazın hor, kötü kullanılması nedeniyle oluşan hasar ve kira kaybı nedeniyle.

171.700 TL indirilmiş hasar tutarı ve 183.415,39 TL kira kaybı olmak üzere toplam 355.115,39 TL zararın oluştuğunun belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kiralanan taşınmazın hor ve kötü kullanılması nedeniyle oluşan hasardan %15 oranında indirim yapılmak suretiyle 355.115,39 TL 'nin davalıdan tahsiline, fazla miktarın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; hükme esas alınan raporun hatalı olduğunu, taşınmazın olağan kullanımından kaynaklanan zararların ve mecurun kiracı tarafından nasıl teslim alındığının belirlenmediğini, mecurun yaklaşık 19 yıl kullanıldığını, dosyada bulunan tek delinin İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/82 sayılı değişik iş dosyasından alınan rapor olduğunu ve tespitin kendilerine haber vermeden yapıldığını, değişik iş dosyasından olan raporda belirlenen zarar miktarının mükerrer olacak şekilde özensiz hesaplandığını,

yargılama devam ederken de keşif yapılmadan dosya üzerinden değişik iş dosyasından alınan raporu tekrar etmekten öteye gitmeyen rapor esas alınarak hüküm verildiğini, kira kaybının ise emsaller değerlendirilerek belirlenmesi gerektiğini, mecurun 5 gün içinde eski hale getirilebilecek durumda olduğunu, kira sözleşmesinin 10 uncu maddesinde açıkça kiracının kiralananda dilediği değişiklikleri yapabileceği, dilediği dekorasyonları yapabileceği ve tahliye anında bunları sökmeden kiralananı bulunduğu haliyle teslim edebileceği hükmü olmasına rağmen dikkate alınmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı belirtilerek, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, hor kullanma tazminatı ve tamir süresince kira kaybı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 316 ncı maddesi; "Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir.

2. Aynı Kanun’un 334 üncü maddesi; "Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. "hükmünü içermektedir.

3. 6098 sayılı Kanun’un 321 inci maddesi; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. “ şeklindedir.

4. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 266 ncı maddesi; ''Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Ancak genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz. Hukuk öğrenimi görmüş kişiler, hukuk alanı dışında ayrı bir uzmanlığa sahip olduğunu belgelendirmedikçe, bilirkişi olarak görevlendirilemez. '' şeklindedir.

3. Değerlendirme

1.Taraflarca imzalanan 01.07.1998 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli, kira sözleşmesinin 10 uncu maddesinde; “ Kiracı, kiralananda, kullanma amacına uygun olarak tadilat ve dekorasyon yapabilir. Aktin sonunda, kiracı kiralananı tam ve kullanıma müsait şekilde aldığı gibi teslim edecek yaptıklarını sökmeyecektir. “ düzenlemesi yer almakta, 01.07.2003 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 9 uncu maddesinde ise; yine kiracının kiralananda, kullanım amacına uygun olarak tadilat ve dekorasyon yapabileceği, kiracısı olduğu alt kattaki mağazası ile merdiven açmak suretiyle bağlayacağı ve bu şekilde kullanacağı, sözleşme sonunda yapmış olduğu bağlantı merdivenini kaldıracak olup kiralananı aldığı şekilde teslim edeceği düzenlenmiştir.

2. Davacı kiraya veren, kira sözleşmelerinin sona ermesi ve kiralananların tahliye edilmesi üzerine kiralananda meydana gelen zararın ve bu zararın giderilmesi için gerekli tamir süresince kira kaybının tahsilini talep etmektedir. Bu nedenle zararın belirlenmesi için, İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/82 D.İş sayılı dosyasında tespit yaptırılmış, tespit dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda, kiralanandaki zararın giderilmesi için gerekli miktarın 202.000 TL olduğu, tamir süresinin 40 gün olacağı belirtilmiştir.

3. Davalı kiracı yargılama sırasında tespit raporunu kabul etmediğini bildirmiştir. Söz konusu raporların tebliğine rağmen belirli sürede itiraz edilmemesi halinde kesinleşeceği veya aleyhine tespit yaptırılan kişi hakkında kesin delil niteliği kazanacağına dair yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle delil tespiti yoluyla alınan bilirkişi raporuna itiraz etmemiş olan taraf, bu itirazını hüküm verilinceye kadar mahkemeye bildirebilir. Kaldı ki tespit raporunun iddiayı ve savunmayı karşılayıp karşılamadığı, hüküm kurmaya yeterli olup olmadığını denetleme işi hakime ait bir görevdir. Bu halde itiraza uğrayan ve mahkemece yeni bir bilirkişi raporu ile karşılanmamış tespit bilirkişi raporu hükme esas alınamaz.

4. Mahkemece, yargılamada bilirkişi raporu alınmış ise de raporu hazırlayan bilirkişi “bankacı-hukukçu” olup, kiralananda oluşan zararın hor kullanma nedeniyle oluşup oluşmadığı, olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler olup olmadığı, yıpranma payı düşülmesi gerekip gerekmediği veya bu oranın belirlenmesi gibi yargılama konusunu oluşturan hususlarda uzman olmadığı açıktır. Dolayısıyla konunun uzmanı olmayan bilirkişi tarafından hazırlanmış olan bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm tesisi doğru değildir.

5. Bundan ayrı, hükme esas alınan bilirkişi raporlarında, hor kullanma nedeni ile taşınmaza verilen zararın giderilmesi bedeli yanında, kiralananın eski hale getirme bedeli de hesaplanmıştır. Ancak Mahkemece, kiracının yapmış olduğu tadilatları eski hale getirme ile sorumlu olup olmayacağına ilişkin sözleşme hükümleri hakkında bir değerlendirme yapılmamıştır. O halde Mahkemece, sözleşme

hükümleri göz önünde bulundurularak davalı kiracının eski hale getirme yükümlülüğü olup olmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

6. Delil tespiti dosyasında alınan bilirkişi raporunda, sonuç ve kanaat başlıklı bölümde, maliyet analizi kısmında, zemin + 1.normal kat + 2. normal kattta bulanan proje harici yapılan elemanların sökülüp dışarı atılması için gerekli bedel 20.000 TL hesaplanmış olup bu kalem dahil toplam maliyetin 91.000 TL olduğu belirtilmiştir.

2.normal kat için 91.000 TL, 1. normal kat için 91.000 TL, zemin kat için 20.000 TL olmak üzere toplam masraf 202.000 TL hesaplanmış; yargılamada alınan bilirkişi raporunda da aynı rakam esas alınmıştır.

Zemin + 1.normal kat + 2. normal kattta bulanan proje harici yapılan elemanların sökülüp dışarı atılması için 20.000 TL olarak belirlenen bedelin ayrıca her iki kat için de yapılan hesaplamaya dahil edilmesi ile mükerrer hesaplama yapılıp yapılmadığı üzerinde durulmadan, bu çelişki giderilmeden karar verilmesi doğru değildir.

7.Kiralananı tam bir özenle kullanmak ve sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlü olan kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. O halde Mahkemece, davalının savunması ve taraf delilleri değerlendirilerek, dava konusu kiralanan taşınmazda hor kullanmadan kaynaklanan bir hasar meydana gelip gelmediği, hasar meydana gelmiş ise bu hasarın ne kadar sürede ne bedel ile giderilebileceğinin tespit edilmesi ve kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

8. Davacı tarafından tamir süresince kira kaybı istenilmesinde bir usulsüzlük bulunmamakta olup, hor kullanma tazminatı ve eski hale getirme bedeli yönünden açıklanan şekilde yapılacak değerlendirmeye göre tamir süresinin yeniden belirlenmesi gerekebileceğinin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

9. Tüm bu nedenle usul ve yasaya uygun olmayan İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,