Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/6248 K.2023/1270

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Av.... ile davalı vekili Av....'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile 01.03.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, taşınmazı 10 yıl süre ile boş vaziyette ve spor salonu olarak kiraladığının sözleşmede açık olarak yazıldığını, mecuru kendisinden önce spor salonu olarak kiralayan dava dışı kiracı Fitness Arena Spor Kulübü yetkilisi İlkan Kuku'dan devraldığını, eski kiracının tadilata yeni başlamışken masrafın altından kalkamayacağını anlayınca kiralananı devrettiğini, kaba inşaatı bitmiş bir vaziyette dört duvar olarak kiraladığı mecuru bu günkü durumuna getirebilmek için büyük masraflar yaptığını, tadilatlar aşamasında binanın iskanının alınmamış olduğunun anlaşıldığını,

bu durumun davalıya bildirildiği ve binanın iskanının alınması için gerekli işlemlerin yapılmasının istenildiğini, ruhsat için gerekli olan yangın spring sisteminin tarafından yaptırıldığını, bu sistemin bitirilmesinden sonra da davalının kusuru nedeniyle iskan alınamayan kiralananın 21.04.2015 tarihinde mühürlenerek kapatıldığını, iş yerinin mühürlenmesi üzerine 24.04.2015 tarihli ihtarname keşide edilerek kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğinin ve kiralanan için yapılmış tüm masrafların ödenmesinin ihtar edildiğini, boş olarak kiraladığı taşınmaza yaptığı masraflar ile kiralananın değerinde artış meydana geldiğini,

dava dışı eski kiracının yaptığı tadilatlar için toplam 259.579,29 TL’nin ödendiğini ileri sürerek; her türlü talep ve hakları saklı kalmak kaydıyla, mecura harcanan bedelden şimdilik 324.669,43 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini 528.774,63 TL arttırılarak 853.444,06 TL üzerinden davanın kabulünü istemiştir.

II. CEVAP

Davalı; mecurun daha önce yine davacı şirketin tanıdığı olan kişiye kiraya verildiğini ve bu kişinin mecuru bir süre işlettiğini, davacıdan önce mecurun yine spor salonu olarak işletildiğini, davacının bu yeri devraldığı eski kiracıya ödediği bir bedelin söz konusu olmadığını, davacının binanın iskanının olmadığını sözleşme imzalanmadan önce bildiğini, davacı tarafından kiralananda faaliyet alanı için yapılan tamir ve tadilatların tarafınca ödeneceğine ilişkin bir kararlaştırma olmadığını, önceki kiracıya ödendiği iddia edilen masrafları kabul etmediğini, davacının taşınmazda yapacağı değişikliklerden dolayı iznini almadığını, davacının aldığı faturaların sıhhatinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın spor salonu olarak kiraya verildiği, davacı kiracıdan önceki kiracının ... olduğu, taşınmaz kiraya verildiğinde iskanının bulunmadığının her iki tarafında kabulünde olduğu, davacının dava dışı ...'ya taşınmazın masrafları için 330.000 TL devir bedeli ödediği, ödemeye ilişkin makbuzun dosyaya sunulduğu, yapılan zorunlu ve faydalı masrafların vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edilebileceği, taşınmazın spor salonu olarak kullanılması için gerekli masrafların önceki kiracı tarafından yapılmaya başlandığı,

davacı tarafça da kiralanan taşınmaz için zorunlu ve faydalı masraflar yaptığı, yapılan kazandırmaların davalı tarafça da benimsendiği, bilirkişi raporunda kiralanana yapılan masrafların dava tarihindeki değerinin 789.457 TL olarak belirlendiği, devir bedeli olan 330.000 TL'nin içinde olduğu, kiraya verenin bu bedelden sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 789.457 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; kararın HMK’nın 297/1 inci maddesine aykırı olduğunu, davacı tarafın bilirkişi ücretini verilen kesin sürede yatırmadığını, bilirkişilerin karara rağmen yerinde inceleme yapmadan raporlarını hazırladıklarını, karara esas alınan bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, fatura ve belge olmaksızın sadece davacı tarafın iddiasının dikkate alınmasının hukuka aykırı olduğunu, yapıldığı iddia edilen masrafların, bedellerinin ödendiğine dair ispatı sağlayacak hiç bir belgenin mevcut olmadığını, yapılan tadilatlar için müvekkilinin hiç bir yazılı oluru olmadığını, sözleşmeye aykırı davranıldığını, bilirkişi raporları arasındaki çelişkiler giderilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu mecurun boş spor salonu olarak teslim edildiği, davacının dava konusu kiralananı spor salonu olarak işletmek üzere önceki kiracıdan devraldığı,

mecur mühürlendiği için kullanma imkanı kalmadığından kira sözleşmesini tek yanlı olarak fesih ettiği, kiracının zorunlu ve faydalı masraflardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenleri yapıldığı tarih itibariyle vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceği, Mahkemece alanında uzman bilirkişi heyetinden alınan bilirkişi kurulu raporunun dosya içeriğine uygun, hüküm kurmaya elverişli ve gerekçeli olduğu, kararda gerekçeli kararın yazıldığı tarihin olmamasının mahallinde giderilecek eksiklik olduğu,

yine Mahkemece verilecek kesin sürenin amacının işlem gereğinin yerine getirilmesini sağlamak olduğu ve davacının Mahkemenin öngördüğü işlemi de yerine getirdiği, dosyada hesap bilirkişisinin raporu olduğu, rapora göre kayıtların da incelendiği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın kullanım amacına uygun olarak yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 530 uncu maddesi uyarınca yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre, kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenlerin, yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerini, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, dava konusu taşınmazın davacının tahliyesinden sonra yeniden spor salonu olarak kiraya verildiği, bu halde davacı tarafından yapılan imalatların davalı kiraya veren tarafından benimsendiğinin anlaşılmasına göre, davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacı kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu imalatların değeri dava tarihi esas alınarak belirlenmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere kiracı; kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteyebilecektir. Bu nedenle, İlk Derece Mahkemesince; zorunlu ve faydalı masraf olduğu belirlenen harcamaların, imalat tarihi itibariyle belirlenen bedellerinden yıpranma payları da düşülmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3. Kabule göre de; kararın hüküm fıkrasında reddedilen kısmının belirtilmemiş olması da doğru değildir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 297).

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.İlk Derece Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,