Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/6634 K.2023/2054

Taraflar arasındaki menfi tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı asil tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde gelen davalı vekili Avukat ... ...'nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, davalı tarafla konut sahibi olabilmek için 05.04.2018 tarihinde "Sıra Tespiti Konut Sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme imzaladığını, bu sözleşmeye göre 69 adet senet imzaladığını, bunlardan 2018 Nisan ve Mayıs ayları için toplam 4.500,00 TL'lik iki adet senedi ödediğini, daha sonra bu sistemin güvenilir olmadığı yönünde düşünceye sahip olduğunu, yıllarca ödemesinin sonucunu alamayacağına inandığını, bu nedenle cayma hakkını süresi içinde kullanarak davalı şirkete Büyükçekmece 5. Noterliğinin 19.06.2018 tarih ve 19805 yevmiye nolu ihtarnamesini gönderdiğini, davalı tarafın verdiği bir hizmet, mal olmadığını,

dolayısıyla bir zararlarının da olmadığını, davalı tarafın iyi niyetli olmadığını, bu nedenle 05.04.2018 tarihli sözleşmeden caymış olması sebebiyle ödediği Nisan ve Mayıs 2018 aylarına ait 4.500,00 TL ile ... olduğu bonoların iadesi ile davalı tarafa borçlu olmadığının tespitini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı, davacının 200.00,00 TL tutarında gayrimenkul satın alacak finansmanı elde etmek amacıyla ev, arsa, işyeri ve araba almak için bu yönde organize hizmet sunarak faizsiz finansman sağlayan şirkete başvurduğunu, davacının üç farklı yöntemden “Sıra Tespitli Yöntem” ile konut almak istediğini söylediğini, bu tercihinden sonra davacıya sistem ile ilgili ayrıntılı bilgi verildiğini, imzalanan sözleşme maddelerinin ... ... anlatıldığını, davacı tarafından sözleşme metninin okunduğunu, davacının sözleşmeyi 05.04.2018 tarihinde imzaladığını, bu şekilde karşılıklı hak ve yükümlülüklerin doğduğunu,

imzalanan sözleşme gereği davacı ile benzer şartlara sahip müşteriler arasında tasarruf programlarının oluşturulduğunu, müvekkili şirketin davacının iddia ettiği gibi gayrimenkul satmadığını, inşaa etmediğini, gayrimenkul teslimi yapmadığını, böyle bir vaatte de bulunmadığını, satın alınması için diğer müşterilerle ortak toplanmış parayı grup içindeki ve sırası gelen müşteriye verdiğini, faizsiz finansman sağlayan bir şirket olduğunu, bir alım satım yapmadığını, davacı ile arasındaki ilişkinin bir hizmet sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 8 ... maddesine göre davacının kısıtlama olmaksızın ayrılma hakkına sahip olduğunu,

ama çalışma bedelinin iadesinin söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapılan sözleşmede belirli bir taşınmazın satımının veya satılması vaadinin kararlaştırılmadığı, yapılan sözleşmelerin her sayfasında davacının "okudum anladım" şeklinde ifadesinin olduğu ve her sayfanın imzalandığı, taraflar arasında yapılan sözleşmede sona erdirmeye ilişkin 8 ... maddede, davacının sözleşmeyi sona erdirmek isterse bunu neden göstermeksizin yani kısıtlama olmaksızın yapabileceği, ayrılma halinde davacının ödediği çalışma bedelinin iade edilmeyeceğinin öngörüldüğü gerekçesiyle, davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı asil tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı asil istinaf dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, karara itiraz ettiğini belirterek, kararı istinaf ettiğini belirtmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin gayrimenkul sahibi olmalarını sağlama amacı nazara alındığında taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiği gibi davacının daire almadan sistemden çıkması nedeniyle davalının çalışma bedelini talep edemeyeceği, sözleşmedeki çalışma bedeline ilişkin hükmün genel işlem şartlarına da uygun olmadığı,

İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne ilişkin karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karar verilmiş olması nedeni ile davacının istinaf taleplerinde haklı olduğu gerekçesiyle davacının istinaf talebinin kabulüne, HMK m.353/1-b-2 uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne.

05.04.2018 tarihli "Sıra Tespitli Konut Sözleşmesi (Versiyon 2)" başlıklı sözleşmenin iptali ile bu sözleşme ve sözleşme içeriğindeki bonolar nedeni ile davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine, davacı tarafından ödenen 4.500,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesinin, müvekkil şirket ile davacı arasında akdedilen sözleşmenin, taşınmaz satışına ilişkin olduğundan bahisle sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiği ve sözleşmenin geçersiz sayılması yönünde değerlendirmede bulunduğunu, davaya konu tasarruf finansman sözleşmesini hukuki olarak nitelendirmede hata yapmış ve davaya konu sözleşmeyi taşınmaz satış sözleşmesi olarak nitelendirdiğini, sözleşmenin içeriği incelendiğinde, Tasarruf Finansman sözleşmesi olduğunu, Tasarruf Finansman Sözleşmelerinin, 6361 sayılı Kanunun 39/A maddesinde açıklandığını,

davacı ile akdedilen sözleşmenin "Ayrılma ve Devir" başlıklı 8 ... maddesi ile davacının sıra tespitine girmek suretiyle müvekkil şirketten hizmet almış olduğu ve çalışma bedelinin sözleşmenin asli unsuru olduğu gözetildiğinde çalışma bedelinin iade edilmeyeceği, çalışma bedeli haricinde, var ise eğer davacının ödemiş olduğu tasarruf taksitlerinin iade edileceği müvekkil şirket tarafından davacıya bildirilmiş olup ilgili hususun sözleşmede açıkça yazmakta olduğunu, çalışma bedelinin haksız şart niteliğinde olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince ödenen bedel ve imzalanan senetlerin cayma hakkının kullanılmasına dayalı olarak iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü); "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi; "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun; "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi " Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.

5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi; "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.

3. Değerlendirme 1. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 05.04.2018 tarihli Sıra Tespiti Konut Satış Sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

2. Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.

3. Bu kapsamda, somut olayda Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın yerinde olduğu dikkate alındığında; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,