Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/6989 K.2023/824

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; kiracı olduğu akaryakıt istasyonu nitelikli taşınmazı, davalı bankanın cebri icra yolu ile alacağına mahsuben satın alarak kayden maliki haline geldiğini, taşınmazın önceki maliki... Petrol İnş. Taah. Nak. Turz. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı...Akaryakıt İnş. Taah. Nak. Gıda. Tur. Tic. Ltd.

Şti. arasında 25.08.2018 tarihli ve 20 yıl süreli, yıllık kira bedeli 13.200 TL olan kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede kiracı şirkete taşınmazı üçüncü kişilere kiraya verme ve alt kira sözleşmesi kurma yetkisinin de verildiğini, dava dışı kiracının 25.08.2018 tarihli kira sözleşmesinin verdiği yetki ile taşınmazı 01.09.2018 tarihli ve 10 yıl süreli, yıllık 15.000 TL bedelle kendisine kiraladığını, kira bedelini de sözleşmede belirlendiği üzere peşin olarak aldığını, yapılan ihale neticesinde de taşınmazı alacağına karşılık satın alan davalının kiracılık sıfatını kabul etmeyerek taşınmazın boşaltılmasını talep ettiğini,

dava konusu taşınmazda faaliyet göstermek adına 10 yıllık kira bedeli peşin ödendiği gibi ciddi yatırımlar yapıldığını, masrafların 10 yıllık süre gözetilerek yapıldığını ileri sürerek; dava konusu akaryakıt istasyonu nitelikli taşınmazda kiracılık sıfatının tespiti ile kira sözleşmesinin sözleşme süresince devamına, bu talebin yerinde görülmemesi halinde kira sözleşmesinin süresinden önce feshinden kaynaklı munzam zarar tazminatı talebinin hüküm altına alınmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; dava dışı... ile imzaladığı kredi sözleşmelerine istinaden maliki bulunduğu, davanın konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde banka lehine 15.06.2012 tarih ve 07.05.2013 tarihli ipoteklerin tesis edildiğini, taşınmazın 16.12.2014 tarihinde ipotek yüklü olarak...

Petrol İnşaat Taahhüt Nakliye Turizm Gıda Ticaret ve Sanayi Limited Şirketine devredildiğini, alacağının ödenmemesi üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibi başlattığını, taşınmazın kaydına 03.06.2016 tarihinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçildiğine dair şerh işlendiğini, ipotek dosyasından yapılan 28.12.2016 tarihli cebri satış neticesinde taşınmazın alacağa mahsuben kendisine ihale olunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde davacı şirketin kiracılık sıfatının bulunmadığını,

davacının 25.08.2018 tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu iddia ettiğini ancak TMK'nın 705 inci maddesi uyarınca taşınmazın mülkiyetinin sözleşme tarihi itibariyle kendisinde olduğunu, önceki malik olan...

Petrol İnşaat Taahhüt Nakliye Turizm Gıda Ticaret ve Sanayi Limited Şirketinin taşınmaz üzerinde hiçbir tasarruf yetkisi bulunmadığını, dolayısıyla kira sözleşmesinin hukuken geçerliliği olmadığını, davacının taleplerinin hiçbir hukuki dayanağının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; petrol istasyonu niteliğindeki taşınmazın takip dosyasından satışa çıkartıldığı ve davalı Bankanın alacağa mahsuben taşınmazı satın aldığı, davalı Bankanın satış tarihinden önce dava konusu taşınmazda ipotek hakkının mevcut olduğu ve bu hakkın tapu kaydına şerh edildiği, satıştan sonra ise davalı Bankanın dava konusu taşınmazın maliki olduğu ve bu defa mülkiyet hakkının tapu kütüğüne işlendiği,

mülkiyet hakkının ayni bir hak olup herkese karşı ileri sürülebileceği, davacının kira hakkının ise şahsi bir hak niteliğinde olup sadece kira sözleşmesinin taraflar arasında ileri sürülebileceği, kira sözleşmesinin noterden yapılmış olmasının dahi bu hakkı aynileştirmediği, bunun tek istisnasının tapuya şerh ettirilmesiyle mümkün olabileceği, ancak davacının satıştan önce yaptırmış olduğu böyle bir şerh de bulunmadığı, davacı ile imzalanan alt kira

sözleşmesinin noterden onaylı olmak suretiyle ipotek tarihinden sonraki bir tarihte yapıldığı, asıl kira sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, taşınmazın mülkiyetini cebri icra yoluyla iktisap eden yeni malik bankaya karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle, kiracılığın tespiti davasının ve terditli talebi olan zarar tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; Mahkemenin terditli tazminat talebine ilişkin gerekçe göstermediğini, mevcut kira sözleşmesine rağmen davalının müvekkilinin tahliyesini talep ettiğini, müvekkilinin sözleşmeye güvenerek çeşitli masraflar yaptığını, 10 yıllık kirayı peşin ödediğini, kira sözleşmesi bitene değin taşınmazda kiracı olarak kalması gerektiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın, dava dışı önceki malik... Petrol Ltd. Şti. tarafından 25.08.2018 tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava dışı...Ltd. Şti.ne kiraya verildiği, kiracı...Ltd. Şti.nin de 01.09.2018 tarihli sözleşme ile 10 yıllığına taşınmazı davacıya kiraya verdiğini, davalı Banka’nın önceki maliki olan... Ltd.

Şti.nin borçları nedeniyle yapılan icra takibi nedeniyle 28.12.2016 tarihinde yapılan ihale sonucu cebri icra satışı ile taşınmazı satın aldığını, ihalenin feshi istemli dava sonucunda davanın reddine ilişkin hüküm 18.09.2019 tarihinde kesinleştiğini, Türk Medeni Kanunu’nun 705 ve İcra ve İflas Kanunu’nun 134 üncü maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, kiraya veren dava dışı önceki malik... Petrol İnş. Ltd.

Şti.nin taşınmazın ihale edildiği 28.12.2016 tarihi itibariyle mülkiyet hakkının sona erdiği, aynı tarihte davalının mülkiyet hakkını kazandığı, davacının tarafı olduğu alt kira sözleşmesinin 01.09.2018 tarihinde; dayanağı dava dışı üçüncü kişiler arasındaki asıl (ilk) kira sözleşmesinin ise 25.08.2018 tarihinde yapılmış olmasına, davalının ise sözleşme tarihlerinden önce, Türk Medeni Kanunu’nun 705 ve İcra ve İflas Kanunu’nun 134 üncü maddeleri uyarınca icra ihalesinin yapıldığı 28.12.2016 tarihinde mülkiyeti kazanmış olmasına,

başka deyişle sözleşme tarihlerinden önce malik olup yeni malik sıfatı bulunmayan davalının üçüncü kişilerin kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerin tarafı olmadığının ve sonrasında davalının bu sözleşmelere muvafakat verdiğine dair herhangi iddia veya ispat da bulunmadığından, sözleşmelerin davalı yönünden bir bağlayıcılığının olmadığının anlaşılmasına göre İlk Derece Mahkemesince verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun 134 üncü maddesinin birinci fıkrasının ilgili bölümü şöyledir; "1.İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur."

2.Aynı Kanun'un 135 inci maddesi, “ Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için (134) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. (Değişik 6/6/1985-3222/17 md.) Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.”

3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705 inci maddesi; “ Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır."

4. Kira sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerden olduğundan, kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Bir kişi başkasına ait bir taşınmazı da kiraya verebilir. Ancak, kiraya veren malik değilse kiraya verebilmek için akdi veya yasal bir yetkisinin bulunması zorunludur. Aksi halde, maliki bağlayan bir kira sözleşmesinden söz edilemez.

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, sözleşmenin nisbiliği ilkesi gereği ve taşınmazın maliki davalının kira sözleşmesine muvafakat etmediğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,