Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7080 K.2022/8461

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen ayıplı mal davasında verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı ve davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı şirketlerden Konya İli, ... İlçesi, ...ş Mahallesi ... pafta ... ada, ... parsel nolu, ...

Blok giriş kattaki daireyi 158.000,00 TL bedel karşılığı tapuda satın aldığını, zemin etüdü yapılırken veya lenton dökülürken temeldeki drenaj ve yalıtım sistemi iyi planlanmadığından kışın kar veya yağmur yağdığında evi su bastığını, mutfak dolap ve duvar kağıtları, genç odası takımlarının şiştiğini, nemden ve duvarlarda meydana gelen çimlenmeden dolayı evde koku oluştuğunu, diğer giriş dairelerde de aynı sorun oluştuğunu, satıcı şirketle yapılan görüşmeler netesinde şirket tarafından uzunca süre tadilat yapıldığını, ancak tadilat neticesinde evin ayıbında herhangi bir değişiklik meydana gelmediğini, evi kullanamadığını ileri sürerek,

fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak ayıp sebebiyle sözleşmenin feshine ve ödediği 158.000,00TL satış bedelinin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, dairenin ayıpsız rayiç bedelinin tespit edilerek satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki farkın şimdilik 5.000,00 TL'sinin yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiş, 21.05.2018 tarihli ıslah dilekçesiyle; satış bedeli ile ayıpsız rayiç bedel arasındaki 5.000,00TL'lik fark taleplerini 177.000,00TL’ye çıkartarak,

toplam 335.000,00TL ayıpsız rayiç bedelin yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, sözleşmenin feshi ile taşınmazın davalılar üzerine yeniden tescilini istemişlerdir.

Davalılar vekili, yasal süresinde açılmayan davanın zamanaşımına uğradığını, ihbar ve hak düşürücü sürenin geçtiğini, davacıya sözleşmeye uygun bir şekilde iskan ruhsatı alınmış olarak hiçbir ihtirazi kayıt olmaksızın daire teslim edildiğini, ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; dava konusu taşınmazın gizli ayıplı olduğu, ayıpların giderilmesi yönünden davalı tarafça çaba gösterilmiş ise de ayıbın tamamen giderilmediği ve devam ettiği, dolayısıyla davacının kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanabileceği ve geçerli sözleşmelerde davacının ödemiş olduğu bedel ile taşınmazın rayiç değeri arasındaki zararını talep edebileceği, alınan bilirkişi raporlarıyla taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 325.000,00 TL olarak belirlendiği, bu bedelin 158.000,00 TL'sinin taşınmaz bedeli, kalan 167.000,00 TL'sinin ise zarar niteliğinde olduğu,

davanın da bu bedeller üzerinden ıslah edildiği, sözleşmeden dönme halinde taşınmazın birlikte ifa kuralı gereğince yeniden satıcı adına tescilinin gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu Konya ili ... İlçesi ... Mahallesinde bulunan ... ada ... parsel ... Blok Bodrum Kat 1 nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmazın davacı adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın 3/5 hissesinin .... Mühendislik Müteahhitlik Tic. Ve San. A.Ş., 2/5 hissesinin ...

Mimarlık Gayrimenkul Turizm İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti adlarına tapuya kayıt ve tesciline, satış bedeli olarak ödenen 158.000 TL ve 167.000 TL tazminat olmak üzere toplam 325.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı ve davalılar vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; dava konusu dairenin dava tarihi itibariyle değerini belirleyen 24/04/2018 tarihli bilirkişi raporuna davacının itiraz etmemesine ve talebini de bu bedel miktarınca arttırmış olmasına, davalı şirketlerin binadaki ayıbın giderilmesine yönelik tadilat çalışması yapmaları karşısında ayıbın kendilerine bildirildiğinin açık olmasına, dava tarihinden sonra yapılan imalatlar sonucu ayıbın ancak kısmen giderilebildiği ancak sorunun devam edip etmeyeceğinin ise belirsiz olduğuna ilişkin alınan bilirkişi raporuna, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerini belirleyen bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmasına,

dairenin dava tarihinden önceki dönemde faydalanmaya uygun olmamasına ve davacının menfi zarara yönelik talebinin belirsiz alacağa ilişkin olmakla dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinde yanlışlık bulunmamasına göre, mevcut delillerin takdirinin ve kararın dayandığı gerekçenin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla tarafların istinaf itirazları yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1- Davacının temyiz talebine ilişkin olarak; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalı tarafın temyiz talebine ilişkin olarak; Dava, dava konusu dairenin gizli ayıplı olduğu iddiasıyla sözleşmenin feshine, satış bedeli ve satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki farkın tahsili talebine ilişkindir.

Sözleşme tarihi itibari ile uyuşmazlıkta uygulanması gereken kanun 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunu'dur. 4077 sayılı yasanın 4. maddesinde, malın ayıplı olması durumda tüketicinin seçimlik hakları düzenlenmiştir. Bu seçimlik haklarda tüketici; bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Davacının; sözleşmenin feshi, satış bedeli ve satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fark toplamı olarak 335.000,00TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istediği görülmüş olmakla birlikte, 4077 sayılı kanunda sınırlı olarak sayılan seçimlik haklardan bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönmeyi seçtiği anlaşılmıştır.

Hükme esas alınan 10.01.2022 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın yeri, konumu, teknik özellikleri, vasfı, ulaşımı, büyüklüğü, taşınmaza olan arz ve talep yoğunluğu ve taşınmazın bulunduğu yerdeki gerçek alım satım değerleri gibi değere tesir eden tüm faktörlerin incelenmesi, taşınmazların belli merkezlere olan uzaklıkları, yaya ve araç yoğunluğu gibi özellikleri dikkate alınarak dava tarihi olan 20.02.2017 tarihi itibariyle değerinin 325.000,00 TL olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.

Mahkemece, alınan bilirkişi raporlarıyla taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 325.000,00TL olarak belirlendiği, bu bedelin 158.000,00TL'sinin taşınmaz bedeli, kalan 167.000,00 TL'sinin ise zarar niteliğinde olduğu değerlendirilerek davanın ıslah edilmiş hali ile kabulüne karar verilmiştir.

Somut olayda davacının, 4077 sayılı kanunda sınırlı olarak sayılan seçimlik haklardan bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönmeyi seçtiği anlaşıldığından, TKHK’da yer almayan bir diğer talebi olan satış bedeli ile rayiç bedel arasındaki fark miktarı olan 167.000,00TL yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, satış bedeli ve tazminat nitelendirmesiyle taşınmazın dava tarihindeki piyasa rayiçlerine göre ayıpsız bedeli olan 325.000,00TL’nin davalılardan tahsiline şeklinde karar verilmesi, doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.