Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7204 K.2023/1354

Taraflar arasındaki maddi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle incelemenin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir

21.02.2023 günü davalı tarafın hazır olmaması nedeniyle, Cumhurbaşkanlığının 11 Şubat 2023 tarih (mükerrer) 32101 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan 120 numaralı "Olağanüstü Hal Kapsamında Yargı Alanında Alınan Tedbirlere İlişkin Kararnamesi" kapsamında verilen 06.02.2023 tarihinden başlamak üzere 06.04.2023 tarihine kadar durma kararına istinaden Yargıtay Birinci Başkanlar Kurulunun 13.02.2023 tarih ve 4 sayılı kararının 4 üncü ve 5 inci maddeleri gereği duruşmanın 09.05.2023 Salı gününe ertelenmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat .... ile davalı vekili Avukat ... 'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; dava konusu parselde bağımsız bölüm sahibi olduğunu, 6306 sayılı Kanun kapsamında kat malikleri tarafından karar alınarak binanın yıkılması yerine yeni bir bina yapılması ve işlemleri de davalının yapması konusunda anlaştıklarını, ancak bu anlaşmaya rağmen davalı tarafın kendisini sürekli oyaladığını, sonuç olarak hissesinin İzmir Valiliği Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünce ihale usulü ile satılarak, ihalenin davalının oğluna kalmasına neden olduğunu, hissesine düşen yerin ortalama piyasa rayiç değerinin 400.000 TL olmasına rağmen davalı tarafın hileli davranışlarıyla yarı fiyatına oğluna satılmasına sebep olduğunu ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 30.000 TL maddi tazminatın taşınmazın ihale tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde kentsel dönüşüm işleminin yapıldığını, kat malikleri kurulu kararının ve bu konuda yapılan sözleşmelerin, kentsel dönüşüm işlemlerinin tarafı olmadığını, bina ortak karar protokolünde bir imzasının bulunmadığını, bina ortak karar protokolünde davacının oy kullandığını, yüklenici olarak arsa maliki davacıya 10.06.2016 tarihinde ihtarname çektiklerini, sözleşme yapmaya gelmediğini, bu nedenle satışın 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıdaki belirtilen tarih, esas ve karar numarasıyla; davacının 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliğine göre ihale işleminin usulüne uygun yapılmayarak zarara uğradığını belirterek maddi tazminat talebinde bulunduğunu, dosya içerisinde mevcut ihale dosyası, İzmir 2. İdare Mahkemesinin 2016/1488 Esas sayılı dosyasında verilen kesinleşmiş ret kararından davacının 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliğe göre yapılan tüm işlemlerden, ihaleden, sözleşmeye davetten, usulüne uygun olarak haberdar olduğu, böylelikle herhangi bir zararının oluşmadığı, yapılan işlemlerde de hukuka aykırılık bulunmadığının anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinafa Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davacı vekili.

Mahkemenin, davalı aleyhine açmış oldukları davanın ret gerekçesinin dosya kapsamı ve bilirkişi raporu ile örtüşmediğini, davalı tarafın tüm kat malikleri ile yapılan sözleşme gereği yeni bir bina inşa edeceğini ve kat malikleri ile davalının aralarında düzenlenen sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmeleri konusunda anlaşmaya vardıklarını, mahkemenin gerekçesinde kabul ettiği gibi davaya konu tüm işlemlerden usulüne uygun olarak haberdar olduğunu ve maddi zararının bulunmadığının değerlendirilmesinin açıkça dosya kapsamı ile örtüşmediğini,

kendi insiyatifi ile gidip imza koyacağı bir sözleşmenin hiçbir zaman davalı tarafça sunulmadığını, davalının sürekli sözleşme şartlarını görüşmek ve sözleşme imzalamaktan kaçındığını, davalı tarafın kötü niyetli, hileli davranışı nedeni ile maddi açıdan kayba uğradığının ve ortada bir gabin olduğunun açık olduğunu belirterek mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda belirtilen tarih, esas ve karar numarasıyla; davacının da katıldığı kat malikleri kurulunun 06.03.2016 tarihli toplantısında, taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle yeniden değerlendirilmesi hususunda oy çokluğuyla karar alındığını, davacının 2 nolu bağımsız bölüm maliki olduğunu, yeniden inşa edilecek binada zemin kat iş yerlerindeki bağımsız bölümlerin yükleniciye 250.000 TL ödeme yapması gerektiğinin kat malikleri kurulunda kabul edildiğini, yüklenici tarafından 17.06.2016 tarihinde sözleşme yapmak üzere davacıya ihtar gönderildiğini, ihtarın davacının eşine tebliğ edildiğini,

17.06.2016 tarihinde davacının sözleşme yapmak üzere hazır olmadığına ilişkin tutanak tutulduğunu, davacı, davalı tarafın, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinin sözleşme şartlarını görüşmek ve sözleşme imzalamaktan kaçındığını iddia etmiş olup, davalı tarafından sözleşme görüşmeleri sırasında kusurlu olarak yanlış bilgi verildiği veya aydınlatma yükümlülüğünün ihlal edildiği ispat edilmediği gibi, üzerine düşen ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen ve sözleşme yapmak üzere yapılan çağrıya uymayan davacının,

paydaş olduğu taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca satışında şeklen hukuka aykırılık bulunmadığının sabit olması ve kentsel dönüşüm sürecinin sürüncemede bırakılmaması gerektiği hususu da dikkate alındığında, sözleşme öncesi sorumluluk durumuna göre veya haksız eyleme dayanarak maddi tazminat talep koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla tazminat talebinin tümden reddine ilişkin verilen karar usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, maddi tazminat talebine istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 49 uncu maddesi; "Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar verici fiili yasaklayan bir hukuk kuralı bulunmasa bile, ahlaka aykırı bir fiille başkasına kasten zarar veren de, bu zararı gidermekle yükümlüdür."

2. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesi; (1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

(2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, (Mülga ibare:RG-25/7/2014-29071) (…) bütün malikler toplantıya çağrılır.

Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır.

Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, on beş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

(3) Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ`ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. " şeklindedir.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlenmesine, tarafların iddia, savunma, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine, yukarıda verilen hukuk kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeler ile İzmir 2. İdare Mahkemesinin 07.11.2018 tarihli 2016/1488 E. 2018/1447 K. sayılı kararıyla; dava konusu işlemde ve bu işleme göre yapılan satış ihalesinde hukuka aykırılık bulunmadığından bahisle açık artırma usulü ile satışına ilişkin işlemin iptali istemin reddine dair verilen kararın kesinleştiğinin anlaşılmasına göre de, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.05.2023 tarihinde oybirliği ile karar verilmiştir.