Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7366 K.2022/9735

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacılar ve davalı ... Konut İmar Plan Turizm Ulaşım San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, davalıların proje ortağı olarak inşa ettikleri alışveriş merkezinin 1. katında yer alan 15 nolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü iş yeri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldıklarını, tapuda adlarına tescil edildiğini ancak davalıların alışveriş merkezini faaliyete geçirmemeleri nedeniyle kira kaybı, değer kaybı ve değer artışının gerçekleşememesinden dolayı zarara uğradıklarını, AVM'nin tamamının faaliyete geçirilmemesi nedeniyle tek bir bağımsız bölümden yararlanılmasının mümkün olmadığını, ayrıca AVM'nin dere yatağında kurulmuş olduğundan bahisle, öncelikle satış sözleşmesinin feshine,

adlarına olan tapu kaydının iptali ile davalılar adına tesciline, satış bedelinden şimdilik 40.000 TL'nin avans faizi ile davalılardan tahsiline, bu taleplerinin kabul olmaması durumunda ise fazlaya ilişkin talep haklarının saklı kalması kaydıyla şimdilik 10.000 TL yoksun kaldıkları kira kaybının, 10.000 TL değer kaybının ve 10.000 TL değer artışı zararlarının 13/06/2008 tarihinden itibaren avans faizi ile müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı ... A.Ş., dava konusu taşınmaza ait AVM’nin ruhsatlı ve iskanlı olduğunu, işletilmesinde engel bulunmadığını, diğer davalı tarafından inşaa edildiğini, Başakşehir Belediye Başkanlığı’nın projeye aykırı imalatlar yapıldığı gerekçesi ile 14/12/2009 tarihinde yapı tadil tutanağı düzenlediğini, projeye aykırılıkların kendileri tarafından giderildiğini, davacıların dava konusu taşınmazı diğer davalı şirketten satın aldıklarını, dava konusu iş yerinin sözleşmeye uygun olarak 27/06/2008 tarihinde tapuda devrinin yapılarak davacılara teslim edildiğini, AVM’nin geç faaliyete geçme sebebinin 2009 yılında meydana gelen sel baskınından zarar görmesi ve dükkan sahiplerinin yüksek kira talep etmeleri olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Davalı Vadi Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece; mahallinde yapılan keşif sonrasında bilirkişi heyetince tarafların itirazları da değerlendirilerek düzenlenen raporla maddi tazminata esas olarak dava konusu taşınmazda değer kaybının 377.220 TL, dava tarihi 31/12/2013 itibariyle mahrum kalınan kira miktarının 147.879,10 TL olarak belirlendiği, davacıların zararının toplamda 495.099,10 TL olduğu ,dava konusu somut olayda davacı tarafça manevi tazminat talep edilmesi için gereken şartlar mevcut olmadığı kanaatine varılarak davacının davasının maddi tazminat yönünden kabulüne.

495.099,10 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacıya verilmesine, davacının manevi tazminat talebinin reddine, davacının terditli asli talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar ve davalı ... Konut İmar Plan Turizm Ulaşım San. ve Tic. A.Ş. vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacılar ve davalı ... Konut İmar Plan Turizm Ulaşım San. ve Tic. A.Ş.’nin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan ve eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dükkanda oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.

Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır.

Malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, satış tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununu 194 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş ve ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın hile ile gizlenmesi halinde sorumluluğu kaldıran her şartın batıl olduğu, açıkça ifade edilmiştir.

Yasal düzenlemeye göre, alıcı taraf kendisine sağlanan mal ve hizmetle ilgili ayıplı olup olmama konusunda gerekli muayeneyi (denetimi) yapacak ve bu muayene sonucu, mal ya da hizmetle ilgili saptadığı ayıpları, mal veya hizmetin sağlanmasından itibaren ihbar süreleri içinde, kendisine mal yada hizmet sağlayan sözleşmenin tarafına bildirecektir. Bu bildirim (ayıp ihbarı) ödevi ihmal edildiğinde, alıcı, ayıba dayalı yasal haklarını kaybedecektir. Bu konuda 818 sayılı Borçlar Kanununun 198/2 maddesinde ifade edildiği gibi ayıp ihbarının yapılmaması, tarafın ifa konusu mal yada hizmeti bulunduğu hal üzere kabul ettiği sonucunu doğuracak ve bu yönde gerçekleşen varsayımın aksi, hiçbir suretle kanıtlanamayacaktır.

Satış tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanununun 202.maddesi hükmüne göre; alıcı, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedel indirimi isteme haklarına sahiptir. Satıcı tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Yine 818 sayılı BK'nun 198.maddesi hükmüne göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde satılanı kabul etmiş sayılır.

Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.

Mahkemece satış bedelinden indirilecek tutarın tespitinde hatalı değerlendirme yapıldığı anlaşılmaktadır. Öyle ki satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod"ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13. HD. T.26.12.1997, E. 1997/7580.

K. 1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifadeyle satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı halindeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, dava konusu dükkanın alındığı tarih gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken taşınmazın dava tarihindeki ayıplı ve ayıpsız değerinin belirlenerek yapılan hesaplamaya göre karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

3-Davacılar, davalı ticari şirketlerden olan alacağının avans faizi ile birlikte tahsili istemiyle eldeki davayı açmış; Mahkemece maddi tazminat davasının kabulüne karar verilerek dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

Davalılar tacir olup, 6102 sayılı TTK m. 19/2 uyarınca taraflardan biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler kanunda aksine hüküm bulunmadıkça diğeri içinde ticari iş sayılır. 6102 Sayılı TTK m.8/1 ve 3095 sayılı K.2/2. maddelerine göre ticari işlerde temerrüt faiz oranı TCMB. nın kısa vadeli avanslar için uyguladığı faiz oranıdır. Hal böyle olunca, davacılar, alacağının avans faizi ile tahsilini isteyebilir. Bu durumda mahkemece, kabul edilen alacağa avans faizi yürütülecek şekilde karar verilmesi gerekirken, yasal faiz uygulanmasına karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.