Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7406 K.2023/910

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın her iki tarafça istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ve dava dışı arsa sahibiyle noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davalı ile aralarında adi ortaklık kurulduğunu, sözleşmede pay oranının belirlenmediğini, Marmara Depremi sonrasında inşaat için kat izninin 6 kattan 2 kata düşürüldüğünü, sözleşmenin 2 kat için sözlü olarak revize edildiğini, birinci kattan bir dairenin tamamının ve ikinci dairenin yarısının arsa sahibine verileceğinin, üçüncü dairenin ise müteahhitlere ait olacağının kararlaştırıldığını, zemin kattaki dükkanların da müteahhitlere bırakıldığını,

inşaatın tamamlanmasıyla ortak oldukları bağımsız bölümlerin davalı adına kaydedilmesinin ortaklığın tasfiyesi nedeni olduğunu, bağımsız bölümlerin 1/2 oranında tapusunun adına tescili gerektiğini, ayrıca arsa malikinden alınan 45.000 TL bedelin yarısının güncel değerinin kendisine verilmesi gerektiğini iddia ederek;

davalı adına kayıtlı bağımsız bölümlerin 1/2 hissesinin tapu kaydının iptali ile adına tescilini ve davalının arsa sahibine sattığı bağımsız bölümün hissesinin değerinin güncellenerek tahsilini, tapu iptal ve tescil talebi yerinde görülmez ise sözleşmedeki hissesinin rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsilini, rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin sözleşme tarihindeki yasal faiziyle güncellenerek 1/2 hissesine düşen bedelin ve davalının arsa sahibine sattığı dairenin kendisine düşen hissesinin güncel değerinin tahsilini talep etmiş,

terditli talep olan alacak talebini ıslahla 341.974,69 TL artırarak tapu iptal ve tescil talebi yerinde görülmediği takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 351.974,69 TL'nin tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı.

17.08.1999 tarihinde meydana gelen depremin etkisiyle işin yapımına başlayamadıklarını, 2003 yılı başlarında arsa malikinin taşınmaza bina inşa edeceğini ve malzeme temin edip edemeyeceğini sorması üzerine arsa malikine malzeme temin ettiğini ve bunun karşılığında kendisine bağımsız bölüm verildiğini, taşınmazın adi ortaklık tarafından inşa edilmediğini, müteahhidinin dava dışı arsa maliki olduğunu, davacının adi ortaklığa para, alacak veya emek koyduğunu da ileri sürmediğini, buna dair delil sunmadığını, ispat yükünün davacıda olduğunu, ortaklık amacının deprem neticesinde imkansız hale gelmesiyle adi ortaklığın sona erdiğini,

kat izinlerinin düşürülmesiyle arsanın adi ortaklığa teslim edilmediğini, bu sebeple adi ortaklığın amacı olan bina yapım işi gerçekleşmediğinden buna dayalı olarak talepte bulunulamayacağını, aksi kabul edilse dahi talep konusu hakkın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesince verilen 19.06.2019 tarihli ve 2017/226 E., 2019/225 K. sayılı kararla; kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin deprem nedeniyle icra edilemediğinin çekişmesiz olduğu, adi ortaklık ilişkisinin devam ettiğinin ve binanın adi ortaklık ilişkisi neticesinde inşa edildiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacının istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 24.09.2020 tarihli ve 2020/887 E., 2020/1117 K. sayılı ilamıyla.

Mahkemece ön inceleme aşamasında davalı vekilinin zamanaşımı def'i hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmeden esas hakkında hüküm kurulmasının usul ve kanuna aykırı olduğu, ayrıca davacının adi ortaklıkça yapıldığını iddia ettiği binadan payını veya payının değerini istemesinin ortaklığın fesih ve tasfiyesi niteliğinde olduğu, bu durumda mahkemece 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen tasfiye hükümlerinin somut olaya uygulanması gerektiğinden bahisle, karar kaldırılarak dosya İlk Derece Mahkemesine gönderilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 17 Ağustos 1999 depremi sonrası imar değişikliği sebebiyle sözleşme konusunun yerine gelmesinin mümkün olmadığı, taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 03.02.2012 tarihinde 19.02.1999 tarihli sözleşmenin eylemli olarak sona erdiğinin kabulü gerektiği, bu tarihte taşınmazın dava dışı Ziya adına satışla devredildiği ve ortaklık sözleşmesinde 5 kat yapılması planlanan yapının kurulan kat irtifakı ile tek katlı olarak yapıldığı, davanın ise beş yıllık zamanaşımı süresi dolduktan sonra 13.06.2017 tarihinde açıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı ve katılma yoluyla davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; adi ortaklık sözleşmesini sona erdiren sebepler arasında kat irtifakının kurulması nedeniyle sona ermenin yer almadığını, sözleşmenin ve adi ortaklık ilişkisinin sona erdiğine ilişkin dosyada herhangi bir delilin mevcut olmadığını, ispat yükünün davalı tarafta olması ve adi ortaklığın sona erdiğine ilişkin davalı tarafından hiçbir belge ortaya konmamasına rağmen, zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı vekili; zamanaşımı başlangıcı olarak belirlenen olgunun hatalı olduğunu, adi ortaklık ilişkisinin 17.08.1999 tarihinde yaşanan depremin ardından şehirdeki kat izinlerinin düşürülmesi nedeniyle gerçekleşmesinin imkansız duruma geldiğini, bu tarih itibariyle Mahkemece varlığı kabul edilen adi ortaklık ilişkisinin sona erdiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca, dava dışı arsa maliki ile 19.02.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ise de, 1999 yılında meydana gelen deprem sonrasında sözleşmenin ifa edilmediği, davalı ile dava dışı arsa maliki arasında başka bir sözleşme yapılarak 21.12.2011 tarihinde yapı ruhsatı alındığı ve taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmaz üzerine bina inşaa edilerek 03.02.2012 tarihinde kat irtifakına geçildiği, taşınmaz üzerinde bağımsız bölüm mülkiyetleri doğduğu,

artık taşınmazda 19.02.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bina yapılması ve adi ortaklığın amacının gerçekleşmesi imkanının kalmadığı, hal böyle olunca adi ortaklığın sona erdiği 03.02.2012 tarihinde zamanaşımı süresinin başladığı, davanın beş yıllık zamanaşımı süresi dolduktan sonra açıldığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf istemlerinin reddi karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı; adi ortaklığın noter senedi ile kurulduğunu, aksini davalının ispatlaması gerektiğini, olayda imkansızlık olmadığını, inşaatın tamamlandığını, temel sonrası inşaatın devamında katkısı olduğuna dair evrakları sunduğunu, inşaat malzemesi faturalarının sunulması talebinin reddi ile adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini, adi ortaklığın taraflar arasında anlaşma yahut mahkeme kararı olmadıkça tasfiye edilmiş sayılamayacağını, Bölge Adliye Mahkemesi kaldırma kararının Mahkemece yerine getirilmediğini, Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf talebini reddinin önceki kararıyla çelişkili olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; inşaatın hiçbir bölümünün adi ortalık tarafından tamamlanmadığını, hem tanık beyanlarından hem yapı ruhsatından yapının arsa malikince inşa edildiğinin anlaşıldığını, zamanaşımı başlangıcının deprem sonrasında kat izninin düşürülmesiyle sözleşmenin imkansız hale geldiği tarih olduğunu, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, adi ortaklık ilişkisinden kaynaklı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un (6101 sayılı Kanun) 1 inci maddesi; “Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” hükmünü içermektedir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 639 uncu maddesinin ilgili bölümü şöyledir; "Ortaklık, aşağıdaki durumlarda sona erer: 1. Ortaklık sözleşmesinde öngörülen amacın gerçekleşmesi veya gerçekleşmesinin imkânsız duruma gelmesiyle."

3. 6098 sayılı Kanun'un 147 nci maddesine göre; "Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya ortaklar arasındaki alacaklar.", beş yıllık zamanaşımına tabidir.

3. Değerlendirme 1. Adi ortaklık sona erme sebeplerinin gerçekleşmesiyle birlikte tasfiye aşamasına girer. Buna bağlı olarak, 6098 sayılı Kanun'un 149 uncu maddesi uyarınca ortakların tasfiye alacağını isteme hakkı da muaccel olmuş olur. Bu tasfiye alacağının zamanaşımına uğraması bakımından da sona erme anı belirleyicidir.

2. Somut olayda; davacı ile davalı ve dava dışı arsa maliki Ziya arasında imzalanan 19.02.1999 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede müteahhitler olarak davacı ve davalı; mal sahibi olarak dava dışı Ziya gösterilmiştir. Sözleşmenin konusu Ziya adına kayıtlı 3 pafta 2359 parseldeki ev ve bahçe vasfındaki arsa üzerine müteahhitler tarafından beş kattan oluşacak anahtar teslim binanın tamamlanıp teslim edilmesidir.

3. Davacı tarafından kuruluş amacına uygun olarak adi ortaklıkça yapıldığı iddia edilen yapı, iskan ruhsatının alındığı 17.11.2017 tarihi itibariyle tamamlanmıştır. Dolayısıyla, davacının varlığını ileri sürdüğü adi ortaklığın, ortaklık amacının gerçekleştiği bu tarihte sona erdiği kabul edilmelidir.

4. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; iskan ruhsatının davanın açıldığı tarihten sonra alınmış olduğu, dolayısıyla dava tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolmadığı gözetilerek; işin esasına girilmesi, tarafların tüm delillerinin usulünce toplanması ve birlikte değerlendirilmesi suretiyle hasıl olacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken; zamanaşımı süresinin dolduğu yönündeki yanılgılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

5. Bozma nedenine göre, tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı tarafların istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

3. Tarafların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,