Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7540 K.2022/9329

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının husumet nedeniyle reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı.

24.07.2014 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısında site yapımı sırasında oluşan ve yine yapımdan kaynaklanan oluşabilecek sorunlarla ilgili yapılacak hukuki, mali, idari işlerle ilgili, sitenin özellikle ortak alanlarında ve diğer alanlarda yapılan ayıplı imalatın yükleniciden tazmini talepli dava açma konusunda site kat malikleri kurulunun site yönetimine oy birliği ile yetki verdiğini, Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/43 D.İş sayılı dosyası üzerinden tespit yaptırıldığını ve davalı tarafından yapılan ayıplı imalatların tespit edildiğini,

bilirkişi raporu incelendiğinde ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğunun anlaşıldığını, aynı rapora göre eksik ve ayıpların giderilmesi için gereken tutarın toplam 303.500,00 TL olarak belirlendiğini, tespit raporunda belirtilmeyen ayıplı ve eksik işlerin de bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla 303.500,00 TL eksik ve ayıplı imalat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, site yönetiminin aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş; hükme karşı, davacı istinaf talebinde bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı site yönetimi eldeki dava ile ortak alanlarda yer alan ayıplı ve eksik işlerin bedelini talep etmiş; ilk derece mahkemesince, site yönetiminin ortak alanlardaki ayıplara ilişkin dava açma ehliyetinin olmadığı anlaşıldığından, davanın akstif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş; bölge adliye mahkemesince, davacının istinaf başvurusu, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunduğu, ancak bu ehliyetin kapsamının KMK'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olduğu,

ortak alanlarda bulunan ayıp ve eksiklere ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda dava açma yetkisi bulunmadığı, bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesinin ve site yönetiminin kat malikleri adına, eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili için yükleniciye karşı dava açmasının hukuken mümkün olmadığı gerekçesiyle, esastan reddedilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler “ortak yerler”; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da “kullanma hakkı” olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan ana gayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde ise; ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.

Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

Ancak günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.

Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak,

adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır.

(Dairemizin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir)

Hal böyle olunca mahkemece, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı site yönetimine yetki verilebileceği ve bu kapsamda davacı site yönetiminin dava açabileceği kabul edilerek, gerektiğinde bu hususa ilişin bilirkişi raporu alınmak suretiyle dosyanın esas yönünden incelenme ve değerlendirme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.