Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/805 K.2022/2138

Davacılar 1-..., 2-... ile davalılar 1-...İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti., 2-... mirasçıları; 1-..., 2-..., 3-..., 4-... aralarındaki alacak davasına dair Osmaniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 28/09/2020 tarihli ve 2014/486 E. -2020/311 K. sayılı hükmün onanması hakkında Dairemizce verilen 15/11/2021 tarihli ve 2021/440 E. -2021/11345 K. sayılı karara karşı, davalılardan ... mirasçıları vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir. Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalı ... adına temsilen ... ile 02.04.2012 tarihinde sözleşme akdedildiğini, sözleşme ile 25.09.2012 tarihinde Osmaniye ili, 1505 ada, 12 nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde yapılan dükkan ve dairelerden arsa sahiplerine verilenler dışında kalan dükkan ve dairelerin satımı ve bu satıştan alacakları ücret ve komisyon hususlarında anlaştıklarını, sözleşmede beş dairenin 125.000,00 TL, on dairenin 130.000,00 TL üzerinden satılacağının, satışın kendileri tarafından yapılması halinde bu rakamın üzerindeki miktarın kendilerine ait olacağının,

dairenin davalı şirket tarafından satılması durumunda ise her daire için kendilerine 10.000,00 TL ödeneceğinin, ayrıca dükkanların satılması durumunda hem satıcıdan hem de alıcıdan toplam % 6 oranında komisyon ücreti tahsil edileceğinin ve komisyon ücretinin davalı yüklenici şirket tarafından karşılanacağının kararlaştırıldığını, yaptıkları araştırmada sözleşme konusu 29, 30 ve 31 numaralı iş yerlerinin 15.08.2012 tarihinde satıldığını öğrendiklerini, ancak belirtilen komisyon ücretinin kendilerine ödenmediğini, davalı şirkete gönderdikleri ihtarnameden de bir sonuç alamadıklarını ileri sürerek,

50.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalılar; davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabul ile, davalı ... yönünden açılan davanın reddine, davalı ... yönünden açılan davanın kabulü ile, 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... mirasçılarından tahsiline karar verilmiş; davalıların temyizi üzerine hüküm onanmış, davalılardan ... mirasçıları karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

1- Dava tellallık sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine ilişkin verilen karar, davacıların temyizi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin (kapatılan) 05.03.2014 tarih, 2013/29260 Esas, 2014/6036 Karar sayılı ilamı ile “...1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isa-betsizlik bulunmamasına göre davacıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Dava, taraflar arasındaki tellallık hizmet sözleşmesinden kaynaklanan ücretin tahsili istemine yöneliktir.2.4.2011 tarihli sözleşmenin davacılar ile davalı şirket adına ... arasında tanzim edildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, protokolde imzası bulunan ...'nın davalı şirket ile resmi bir bağının bulunmadığı, şirkette ortak ve imzaya yetkili kişi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, imza inkarında bulunmayan ...'nın yetkisiz temsilci sıfatıyla sorumluluğunun bulunduğunun kabulü gerekir. Çünkü ...'nın, şirketi temsile yetkisinin olmadığını bilerek ve karşı tarafta da bu yönde bir güven ile sözkonusu protokolü imzaladığı açıktır.

Aksi durumda, ...'nın niçin böyle bir protokol düzenlediği de açıklığa kavuşmayacaktır.

O halde mahkemece, davalı ... yönünden sorumluluğu çerçevesinde işin esasına girilmek suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.” gerekçesiyle bozulmuş; bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde mahkemece, sözleşmede dava konusu taşınmazların satışının davalı şirket tarafından yapılması halinde davacılara ayrı ayrı %3 komisyon ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davalı ...'nın sözleşmeyi yetkili olmadığı halde davalı şirket adına imzalaması sebebiyle davalı ...’nın yetkisiz temsilci sıfatıyla sözleşmenin sonuçlarından sorumlu olduğu,

dava konusu taşınmazların davalı şirket tarafından 15.08.2012 tarihinde dava dışı üçüncü kişilere satıldığı, davalı tarafça yapılan satışlara davacıların aracılık ettiğine dair bir savunmada bulunulmadığı, buna göre her bir davacının %3 komisyon ücretine hak kazandığı,

tapuda belirtilen satış bedellerinin uygulamada genel olarak tapu harç, vergi ve masrafların daha az ödenmesi amacıyla düşük gösterildiğinden bu bedel üzerinden komisyon alacağının hesaplanmasının doğru olmayacağı, bu nedenle rayiç satış değeri üzerinden hesaplanma yapılması gerektiği, buna göre davacıların her birinin taşınmazların toplam bedeli olan 955.817,5 TL’nin %3'üne tekabül eden 28.674,52 TL ücret alacağının bulunduğu, davalı ...’nin temsilcisinin sözleşmede imzasının bulunmadığı gerekçesiyle, davalı ... yönünden davanın reddine, davalı ... mirasçıları yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava konusu 02.04.2011 tarihli “Taraflar Arası Protokol” başlıklı sözleşmede, “...Müteahhit firma daire satması durumunda daire başı ...Emlak ve ...Emlak’a 10.000 TL para ödeyecektir. İşyerini kendi satması durumunda ise alıcı ve satıcı ayrı ayrı %3 komisyon ...Emlak ve ...Emlak’a ödenecektir...” düzenlenmesi bulunmaktadır.

Mahkemece, her ne kadar sözleşmede iş yerlerinin müteahhit olan davalı şirket tarafından satılması halinde davacılara ayrı ayrı %3’er oran üzerinden hesaplanacak komisyon ücretinin ödeneceğinin kararlaştırıldığı belirtilmiş ise de, sözleşmenin ilgili maddesinde iş yerinin davalı şirket tarafından satılması halinde alıcı ve satıcının ayrı ayrı %3 oranında ...Emlak ile ...Emlak’a komisyon ücreti ödeneceği belirtilmiştir.

Diğer yandan sözleşmede belirtilen taşınmazların satışı halinde komisyon ücreti, satışın farklı şartlarda yapılmasına bağlı olarak alternatifli şekilde belirlenmiş olup, hiçbir koşulda davacılara ayrı ayrı komisyon ücreti ödeneceği açıkça kararlaştırılmamıştır. Yine davacıların iddia ettiği şekilde, alıcı tarafından ödeneceği belirtilen %3 komisyon ücretinin de davalı şirket tarafından karşılanacağına ilişkin sözleşmede bir hüküm bulunmamaktadır.

O halde mahkemece sözleşmede alıcıdan tahsil edileceği belirtilen %3 komisyon ücretinden de davalıların sorumlu olduğu kabul edilerek, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

2- Bozma ilamında belirtildiği üzere davalı ...Kara, dava konusu sözleşmeyi, diğer davalı ...’nin yetkili temsilcisi olmadığı halde davalı şirket adına imzalamış olup, yetkisiz temsilcidir. Yetkisiz temsilcinin sorumluluğu, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesinde (6098 sayılı TBK’nın 47. maddesi) düzenlenmiştir.

Buna göre, temsil olunanın açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması hâlinde, bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir. Ancak, yetkisiz temsilci, işlemin yapıldığı sırada karşı tarafın, kendisinin yetkisiz olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse, kendisinden zararın giderilmesi istenemez. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir.

Yetkisiz temsil halinde, temsil olunan tarafından sözleşmenin onanmaması halinde sözleşme kesin hükümsüz hale gelmektedir. Bu durumda yetkisiz temsilciden, işlemin geçersiz olması sebebiyle meydana gelen menfi zararın tazmin edilmesi talep edilebilir. (Prof. Dr. Fikret Eren, Borçlar Hukuk Genel Hükümler, Ankara 2020, s. 516-517.) Yine hakkaniyetin gerektirmesi halinde diğer zararlarında da talep edilmesi mümkündür.

İlgili hükmün gerekçesinde hükümde belirtilen, “diğer zararlar” kavramı ile, üçüncü kişinin kendisiyle hukuki işlem yapan yetkisiz temsilciden, ancak sözleşme geçerli olarak kurulmuş olsaydı istenebilecek olan müspet zararların kastedildiği belirtilmiştir. Hakkaniyetin gerektirip gerektirmediği, tarafların ekonomik durumu, kusurun derecesi ve zararın büyüklüğü gibi somut olaya ilişkin bütün önemli hususlar gözetilerek tespit edilmelidir.

Somut olayda, davacılar sözleşme kapsamında ödenmesi gereken komisyon ücretinin tahsilini talep etmiş olup, talep sonucunu sözleşmenin geçerli şekilde kurulması halinde talep edilebilecek olan müspet zarar oluşturmaktadır. Yukarıda da değinildiği üzere, yetkisiz temsilciden müspet zarar ancak hakkaniyetin gerektirmesi halinde talep edilebilir.

Mahkemece, davalı ...’nın yetkisiz temsilci olarak sözleşmenin sonuçlarından sorumlu olduğu belirtilmiş ise de TBK’nın 39. maddesi kapsamında davacıların müspet zararında hakkaniyet gereği sorumlu olup olmayacağına ilişkin herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır.

O halde mahkemece, davacıların sözleşme kapsamında davalı şirketten talep edebileceği %3 oran üzerinden hesaplanacak komisyon ücretinden, yetkisiz temsilci olan davalı ...’nın hakkaniyet gereği sorumlu olup olmayacağı yönünde bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve değerlendirme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Hükmün birinci ve ikinci bentte açıklanan nedenlerle bozulması gerekirken zuhulen onandığı anlaşılmakla davalıların karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 15.11.2021 tarihli 2021/440 Esas, 2021/11345 Karar sayılı ilam onama ilamının kaldırılarak mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.