Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/8233 K.2023/1092

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı.

Sivas Numune Hastanesi kantin-çay ocağı kiralama ihalesine katıldığını, 03.12.2018 tarihinde yapılan ihale sonucunda 12.12.2018 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, kira sözleşmesi imzalanmasına ve ilk 3 aylık kira bedeli peşin alınmasına rağmen kiralananın makul süre içinde teslim edilmediğini, yer tesliminin 18.02.2019 tarihinde yapıldığını, bu gecikme yüzenden 2 ay ticari faaliyet gösteremediğini, yer teslimi yapıldığında ise eksik teslim yapıldığını, bu durumun müşterilerin azalmasına ve ciddi ciro kayıplarına neden olduğunu, kira bedelinin ayıp oranında indirilmesi sözlü olarak defalarca bildirildiği halde kabul edilmediğini,

bu hususta dava açma amacıyla tespit yaptırıldığında Kurum tarafından tek taraflı olarak sözleşmenin feshedildiğine dair yazının tebliğ edildiğini, feshin usulsüz olduğunu, kira süresinin 30.07.2021 tarihinde dolacağını, kira sözleşmesinin devam ettiğini ileri sürerek; idare tarafından tek taraflı olarak tesis edilen fesih işleminin usulsüz olduğunun ve kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacının tespit davası açmakta hukuki yararının bulunmadığını, davacının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle 22.07.2019 tarihinde sözleşmenin feshedildiğini, fesih bildiriminin tebliğ edildiği 27.07.2019 tarihinde kira sözleşmesinin sona erdiğini, uyuşmazlıkta 2886 sayılı Kanun'un uygulanması gerektiğini, yer tesliminin geç yapıldığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya dayanak yapılan 12.12.2018 düzenlenme tarihli, yer tesliminin yapıldığı tarihten itibaren 29 ay 15 gün süreli Sivas Numune Hastanesi Yeni Hizmet Binası A ve B Blok Kantin İşletmesi niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, bu kira sözleşmesi sonrasında taraflar arasında 18.02.2019 tarihli yer teslim tutanağı düzenlendiği, tutanak kapsamında kiranın başlangıç tarihinin 18.02.2019, bitiş tarihinin 30.07.2021 olduğu, kiralanan yerlerin 2886 sayılı Kanun kapsamında kiralandığı,

davacı kiracı hakkında akde aykırılık ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmadığına göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin halen ayakta olduğu, davacının kiracılık ilişkisinin devam ettiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile taraflar arasında 18.02.2019 başlangıç tarihli Sivas İli Merkez İlçesi Yeşilyurt Mahallesi Şifa Cadde hastane kantin/ çay ocağının kiralanmasına ilişkin sözleşmede davacının kiracılık sıfatının ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin devam ettiğinin tespitine, muarazanın bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacının kira borcunun sadece ilk taksitini ödediğini, diğer kira borçlarını ise ödemediğini, ayrıca kira borcunu ödememe, fahiş fiyatlar ile ürün satma gibi sözleşmeye aykırı davranışlarının bulunduğunu, davacının taşınmazdan tahliye edilmesine ilişkin tesis edilen Sivas Valiliği işleminin iptali istemiyle açılan Sivas İdare Mahkemesinin 2019/1015 E., 2020/129 K. sayılı dosyasının müvekkil idare lehine sonuçlandığını, davacının işlemin iptali talebinin reddedildiğini,

dava konusu taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 45 inci maddesi uyarınca açık teklif usulü ile 03.12.2018 tarihinde ihalesi yapıldığını ve akabinde davacı ile 12.12.2018 tarihinde sözleşme imzalandığını, fesih usulünün de bu Kanun'un ilgili maddeleri uyarınca tatbik edildiğini, ancak Mahkemece hukuki ihtilafa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerinin uygulanması ve fesih usulünün söz konusu Kanunun öngördüğü şekilde yapılması gerektiği yönünde hüküm kurulduğunu,

Mahkemenin aynı alanı düzenleyen birden fazla kanun hükmünün varlığı halinde hukuki ihtilafın çözüm şeklini ve hangi kanun hükümlerini hangi gerekçeyle tercih ettiğini gerekçeli kararında tereddüte yer vermeyecek şekilde belirtmesi gerektiğini, İdarenin taraf olduğu kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin uygulanacak kanun hükümleri tespit edilirken göz önünde bulundurulması gereken hususun, “özel hüküm-genel hüküm” ilişkisi olduğunu, genel hükümleri içeren TBK'da sözleşmenin feshine dayanak konuya ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmadığından 2886 sayılı Kanun'a göre işlem tesis edildiğini ileri sürerek,

İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 18.02.2019 başlangıç tarihli ve 29 ay 15 gün süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, Sivas Numune Hastanesi yeni hizmet binası A ve B Blok kantininin 2886 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi gereğince açık teklif usulü ile 03.12.2018 tarihinde yapılan ihale sonucu düzenlenen sözleşme ile davacıya kiralandığı,

ihale ile kiraya verilen yerlerin kira sözleşmesi şartlarına uyulduğu takdirde ancak süre bitimi nedeni ile tahliyesinin istenebileceği, sözleşmeye TBK'nın emredici hükümlerine aykırı hükümler konulamayacağı, kiralananın TBK'nın 315 inci ve 316 ncı maddelerine aykırılık nedeni ile sözleşmenin fesih edildiği ve kiralananın tahliyesinin istendiğinin anlaşıldığı,

taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira bedelinin süresinde ödenmemesi ve akte aykırılık nedeni ile idarenin tek taraflı olarak sözleşmeyi fesh edip etmediği noktasında toplanmakta olduğunu, kiralananın ihale ile kiraya verilmiş olup, ihale ile verilen yerin genel hükümlere veya konut ve çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığının önemi bulunmadığını, kira bedelinin ödenmemesinin TBK'nın 315,

akte aykırılığın TBK'nın 316 ncı maddesinde düzenlenmiş olup kiracının bu maddelere aykırı hareket etmesi halinde kanunda belirtilen sürelerin verilmesi ve bu süreye uyulmadığı takdirde sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığını denetleme görevinin mahkemeye verildiği,

bu maddelere tüm kira sözleşmelerinde uyulması gerektiği, davalı tarafça bu maddelere dayalı olarak bir dava açılıp tahliye istenmediğine göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ayakta olduğunun kabulü gerektiği, davalı kiraya verenin sözleşme süresi dolmadan ve TBK'nın 315 ve 316 ncı maddesindeki hususlar yerine getirilmeden tek taraflı fesihle tahliye isteme hakkı bulunmadığından mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti istemine istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 315 inci maddesi hükmü; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklindedir.

2. Aynı Kanun’un 316 ncı maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiralayanın hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için, kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

3. Kiralananın konut ya da çatılı iş yeri kiralarına tabi olması durumunda, 2886 sayılı Kanun'a göre kiraya verilmiş olsa bile bu Kanun'un 75 inci maddesine göre, süre bitimi dışında fesih ve tahliyesi ancak 6098 sayılı Kanun hükümlerine tabi olup kiraya verenin bu kanunda düzenlenen sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, sözleşmenin feshi için gösterilen kira paralarının ödenmemesi ve sözleşme şartlarına aykırı davranılması nedenlerinin, yasada düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde ancak temerrüt ya da akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davalarının açılmasını gerektirdiği, gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi gerek 6098 sayılı Kanun'a göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı idare tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmayacağı, bu nedenle davacı kiracının kiracılık sıfatının devam ettiğinin anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,