Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/8304 K.2023/1262

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalıya ait taşınmazın satışı konusunda aracılık hizmetleri sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme gereğini eksiksiz yerine getirerek müşteri bulduğunu, satış işlemini gerçekleştirmek için davalı ile irtibata geçtiğini, fakat davalının taşınmazı daha sonradan sattığı 3. kişi olan kooperatife satmak istemediğini belirttiğini, sonrasında ise davalının taşınmazını sözleşme süresi içinde vekil eden şirketin bulduğu dava dışı Yeşil Vadi Kooperatifine 29.12.2016 tarihinde sattığını, sözleşme uyarınca satış bedelinin %3+KDV hizmet bedeli ile aynı miktar cezai şartın tahsili için icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek, itirazın iptali ile %20 oranında icra-inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı, davacının taşınmazın kooperatife satışı ile ilgisinin bulunmadığını, daha önce kooperatif ile anlaşarak tapuya başvurduklarını ancak evrak eksikliği ve paranın tamamlanamamasından satışın gerçekleşmediğini, bunu öğrenen davacının hazır müşteri olduğunu beyan etmesi üzerine 1 ay süreli sözleşme imzalandıklarını, davacının taşınmazın satışı ile ilgili bir çalışmada bulunmadığını, talep edilebilecek cezai şartın bulunmadığını, sözleşmenin 2 puntodan küçük yazıldığını, 7 gün önce fesih bildirimi yapılmadığı takdirde sözleşmenin uzayacağı hükmünün matbu olarak yazıldığını, koşulların konuşulup tartışılmadığını,

sözleşmenin genel işlem koşullarına aykırı olup hukuken geçersiz olduğunu, işbu maddeyi sözleşmeyi imzaladıktan sonra fark ettiklerinde davacı firmaya sözleşmeyi yenilemeyeceklerini bildirdiklerini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında davalıya ait Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Kalabaklı Köyü 102 ada 95 parselde bulunan taşınmazın satışı hususunda 25.11.2016 tarihinde yazılı olarak 1 ay süre ile sınırlı olmak üzere simsarlık sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmenin konusu olan taşınmazın 29.12.2016 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satıldığı fakat davalının davacıya herhangi bir ücret ödemediği hususunda uyuşmazlık bulunmadığı,

davalının başından beri, davacının kendisi tarafından bulunduğunu iddia ettiği dava dışı üçüncü kişi diğer bir deyişle dava konusu taşınmazın güncel maliki ile sözleşme tarihinden önce de zaten iletişim halinde olduğunu, hatta taşınmazın satışı konusunda pazarlık aşamasında olduklarını beyan ettiği, 29.12.2016 tarihinde yani simsarlık sözleşmesinin süresi dolduktan sonra gerçekleşen satış sonucu taşınmaza malik olan Sınırlı Sorumlu Yeşil Vadiler Konut Yapı Kooperatifi'nin 11.11.2016 tarihli toplantı tutanağından zaten taşınmazı davacı ile davalı arasında sözleşme kurulmadan evvel satın almaya yönelik iradelerinin bulunduğunun görüldüğü,

davalının Çanakkale 2. Noterliği aracılığıyla gönderdiği ihtarname cevabında da aynı savunmayı yaptığı, davacının kendisine herhangi bir alıcı adayı bulmadığı, taşınmazı satın alan kooperatifi zaten hali hazırda kendisinin tanıdığı, önceden pazarlık etmiş olduğunu beyan ettiğinin anlaşıldığı, davacı kurumsal bir şirket olduğu için, veri tabanında müşterilerine sunduğu hizmeti ayrıntılı bir şekilde göstermesi, hangi müşterisine hangi alıcıyı bulduğuna dair belgeleri bünyesinde bulunduruyor olması gerektiği düşünüldüğünde, davacı şirket tarafından dosyada taşınmazı satın alan kooperatifi davalı ile kendilerinin tanıştırdığı,

taraflar arasındaki sözleşme kapsamında, davacının bir alıcı bulmak için çaba sarf ettiği, emek harcadığı yönünde herhangi bir delilin dosyada mevcut olmadığının tespit edildiği, kooperatifin davacı şirket tarafından bulunduğunun dosyadan anlaşılamadığı, gerçekleşen satım ile simsarlık sözleşmesi arasında illiyet bağı tespit edilemediği, kooperatifin bahsi geçen sözleşme tarihinden evvel dava konusu taşınmazı davalıdan satın almak için karar verdiği dikkate alındığında, davacının ücrete ve cezai şarta hak kazanmasını sağlayacak bir çalışması mahkemece tespit edilemediğinden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmede sürenin bitiminden en az yedi gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığında aynı şartlarla yenilenmiş sayılacağının yazılı olduğunu, davalı tarafça aksi ispatlanamadığı gibi inkar da edilmediğinden sözleşmenin yenilenerek devam ettiğinin kabulünün gerektiğini, kooperatif yetkililerinin davacı firma ile iletişime geçerek taşınmazı almak istediklerini belirtmelerine rağmen davalı ile oğlunun taşınmazı satmaktan vazgeçtiklerini beyan ederek satışı sebepsiz bahanelerle yapmadıklarını, daha sonra müvekkilinin bilgisi dışında kooperatife sattıklarını, sözleşme devam ederken satış işleminin gerçekleştiğini,

iş sahibinin kendisine teklif olunan kişilerle sebepsiz olarak sözleşmeyi reddetmesi halinde simsarın ücrete hak kazanacağını, cezai şartın koşullarının oluştuğunu, sözleşmenin 12 puntodan küçük yazılmasının sözleşmeyi geçersiz kılmadığını belirterek davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalının başından beri, davacının kendisi tarafından bulunduğunu iddia ettiği dava dışı üçüncü kişi ile (diğer bir deyişle, dava konusu taşınmazın güncel maliki) sözleşme tarihinden önce de iletişim halinde olduğu,

hatta taşınmazın satışı konusunda pazarlık aşamasında olduklarını beyan ettiği, 29.12.2016 tarihinde yani simsarlık sözleşmesinin süresi dolduktan sonra gerçekleşen satış sonucu taşınmaza malik olan Sınırlı Sorumlu Yeşil Vadiler Konut Yapı Kooperatifi'nin 11.11.2016 tarihli toplantı tutanağından zaten taşınmazı, davacı ile davalı arasında sözleşme kurulmadan evvel satın almaya yönelik iradelerinin bulunduğu, hatta taşınmazın satışı için tapu müdürlüğüne başvurdukları ancak satışın gerçekleşmediğinin anlaşıldığı,

davacının taşınmazı alan kooperatifi davalı ile kendisinin tanıştırdığı ve taraflar arasındaki sözleşme kapsamında bir alıcı bulmak için çaba sarf ettiği yönünde herhangi bir delil ve belge ibraz etmediği, mahkemece uyuşmazlığın ve delillerin değerlendirilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle Çanakkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 25.12.2019 tarih 2017/89 E. -2019/487 K. sayılı kararı usul esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından HMK 353/1-b-1 hükmü gereğince davacının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davacı firmanın sözleşme gereğini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, sözleşme konusu gayrimenkul için müşteri bulduklarını ve satış işlemini gerçekleştirmek için davalıya bilgi verdiklerini, taşınmazı satın alan kooperatif yetkililerinin davacı firma ile iletişime geçtiğini, fakat davalı ve oğlunun taşınmazlarını satmak istemediklerini bildirdiğini, bu durumun dosya kapsamında dinlenen tanık beyanları ile de sabit olduğunu,

daha sonra davacı firmanın bilgisi dışında aralarındaki yazılı sözleşme sonlandırılmadan davalı tarafından sözleşmeye konu taşınmazın Yeşil Vadi Konut Yapı Kooperatifi'ne 29.12.2016 tarihinde satıldığını, davalının sözleşmenin cezai şartlar bölümünü düzenleyen 9'uncu maddesinin (B) bendine göre, 6'ncı maddede belirtilen %3 + KDV hizmet bedelini ve hizmet bedeli kadar cezai şartı ödemediğinden hakkında icra takibi başlatıldığını, her ne kadar gerekçeli kararda bu sözleşmenin "1 ay süre ile sınırlı olmak üzere yapıldığı" belirtilmiş ise de, sözleşmenin incelenmesinde de anlaşılacağı üzere "Sözleşmenin Süresi,

Geçerliliği ve Sona Ermesi" başlıklı bölümün (C) bendinde "sözleşme süresinin bitiminden en az 7 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde, sözleşme aynı şartlarla yenilenmiş sayılır." maddesi uyarınca sözleşmenin sonlandırıldığına ilişkin yazılı bir bildirim de bulunmadığı veya bu durumun aksi davalı tarafından ispat edilemediği için sözleşmenin yenilenmiş sayılacağı hususunun gözden kaçırıldığını, dolayısıyla taraflar arasında yapılan ve içeriği ile imzası inkar edilmeyen bu sözleşme tarafları bağlayacağından, sözleşmenin de yenilenerek devam ettiğinin kabulünün gerektiğini,

simsarın kendisine teklif olunan kişilerle sebepsiz olarak sözleşmeyi reddetmesi halinde de simsarın ücrete hak kazanacağını, her ne kadar davalının, sözleşme tarihinden önce aynı kooperatifin burayı zaten almak istediği yönünde iddiaları mevcut ise de, netice itibariyle bilinmeyen sebeplerden ötürü söz konusu devrin yapılmadığını, geçerli olan ve imzasını inkar etmediği sözleşme çerçevesinde davalının sorumlu olduğunun kabulünün gerektiğini, sözleşme serbestisi kapsamında tarafların sözleşme imzalayıp daha sonradan "bu sözleşme geçerli değil,

çok küçük yazılmış...vs" gibi itirazlarda bulunmasının da bir kötü niyet göstergesi olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.Tellallık(simsarlık) sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520'nci maddesinin 1'inci fıkrasında simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde yapılmıştır.

Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir:

a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.

b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520'nci maddesinin 3'üncü fıkrasında taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

2.Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

3.Değerlendirme

1.Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında dava dosyasının incelenmesinde; taraflar arasında 25.11.2016 tarihli "Gayrimenkul Satımı Aracılık Sözleşmesi" imzalandığı, söz konusu sözleşmede yer alan imzaların inkar edilmediği, sözleşmede taşınmaz bedeli olarak 2.150.000 TL olarak gösterildiği, emlak komisyon sözleşmesinin "Hizmet bedeli" başlıklı 6'ncı maddesinde.

"Hizmet gerçekleştiğinde, satıcı yukarıda yazılı hizmet bedelinin %3+KDV'sini aracıya ödemeyi kabul ve taahhüt eder.", "Sözleşmenin süresi, geçerliliği ve sona ermesi" başlıklı 8'inci maddesinin (B) bendinde. "Sözleşme, SATICI tarafından imzalanması tarihinden itibaren 1 ay süre geçerlidir.", (C) bendinde.

"Sözleşme süresinin bitiminden en az 7 gün süre önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığı taktirde, sözleşme aynı şartlarda yenilenmiş sayılır.", "Cezai şartlar" başlıklı 9'uncu maddesinin (B) bendinde. "Satıcı, sözleşme konusu gayrimenkulün satışı amacıyla başka kişi veya kuruluşlarla ya da kendi başına işlemlerde bulunursa...

6'ncı maddede belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder." şeklinde düzenlemenin yer aldığı görülmüştür.

2. Dava konusu 25.11.2016 tarihli sözleşmede; sözleşmenin satıcı tarafından imzalanması tarihinden itibaren 1 ay süre ile geçerli olduğu, sözleşme süresinin bitiminden en az 7 gün süre önce yazılı fesih bildiriminde bulunulmadığı taktirde, sözleşmenin aynı şartlarda yenilenmiş sayılacağı kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından, davalı tarafça sözleşme süresi içinde davacı tarafa yazılı fesih bildiriminde bulunulduğuna dair herhangi bir somut delil sunulmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin aynı şartlarla yenilendiğinin kabulü gerekir. Davacıların söz konusu taşınmazı sözleşme süresi içinde 29.12.2016 tarihinde dava dışı Sınırlı Sorumlu Yeşil Vadiler Konut Yapı Kooperatife sattığı anlaşılmıştır.

3. O halde, mahkemece davalı ...'ın imzası inkar edilmeyen ve geçerli şekilde yazılı olarak düzenlenen emlak komisyon sözleşmesinin 9'uncu maddesinin (B) bendi gereğince 6'ncı maddede belirtilen komisyon ücreti ve cezai şart bedelinden sorumlu olacağı değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,