Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/8315 K.2023/382

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ödenen bedelin iadesi, kira tazminatı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, davalı ... Belediyesinin maliki bulunduğu Konya ili Meram ilçesi Kozağaç Mahallesi 27108 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazda konut yapımı için davalı ... ile diğer davalı şirket arasında 20.06.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre taşınmaz üzerine 512 adet daire yapılmasının ve %25'inin davalı ...

Beledisine bırakılmasının ve dairelerin 26 ayda teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 38. maddesinde inşaatların temel atma ve tapu teslim törenlerinin Meram Belediyesi iş birliği ile yapılacağının düzenlendiğini, bu konutlardan Zambak Apartmanı...nolu daireyi 07.09.2009 tarihli sözleşmeyle davalı şirketten satın aldığını ve 125.000,00 TL olan satış bedelini ödediğini, teslim tarihinin 30.06.2009 olduğunu, dairenin teslim tarihi geçmiş olmasına rağmen teslim edilmediği gibi tapusunun da devredilmediğini, daireyi, broşür, katalog ve belediye başkanının beyanlarına göre davalı belediyenin güvencesi altında satın aldığını,

davalı belediyenin güven sorumluluğu dışında, diğer davalı şirketle aralarındaki sözleşmeyi feshederek sebepsiz zenginleşmeden dolayı da sorumlu olduğunu ileri sürerek, Zambak Apartmanı...nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve adına tapuya kayıt ve tesciline, 25.000,00 TL rayiç kira bedeli ile eksik imalattan kaynaklı müspet zararın ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,

tapu iptali tescil talebinin kabul olmaması halinde ödenen 125.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile rayiç kira bedeli ve uğranılan müspet zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Belediyesi; davacı ile arasında herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, davacı ile dava dışı şirket arasındaki sözleşmede imzasının bulunmadığından husumetlerinin bulunmadığını, davacının yaptığı sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olmadığından geçersiz olduğunu, davacı ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmeye herhangi bir şekilde kefilliğinin söz konusu olmadığını, diğer davalı ile birlikte sorumlu olduklarına ilişkin davacı beyanının gereği yansıtmadığını;

taraf olmadığı sözleşmede sorumluluğunun olmayacağını, ayrıca davacının, dairenin tapusunu talep edebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan diğer davalı şirketin edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerektiğini, davalı yüklenici şirketin edimlerini gereği gibi ve zamanında yerine getirmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı sözleşmenin feshedildiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle yüklenicinin halefi durumundaki davacının da talepte bulunamayacağını, ayrıca davanın süresinde açılmadığından zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı Boytaş Boyacıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın dayanağını 07.09.2009 tarihli satış sözleşmesinin oluşturduğu, ancak satışa konu taşınmazın satış tarihinden önce 22.07.2008 tarihinde 3. kişi adına satılarak tapuya tescilinin yapıldığı, dava konusu taşınmazın bir kez temlik edilmekle temlik edenin taşınmaz üzerindeki haklarının ortadan kalktığından ve haklar temlik alana geçtiğinden dolayı şirketin daha sonra taşınmazı davacıya temlik etmesinin herhangi bir hak doğurmayacağı, bu nedenle dava konusu taşınmazın 22.07.2008 tarihinde dava dışı 3. kişi adına temlik edildiğinden,

davacıya 07.09.2009 tarihinde yapılan temlikin geçersiz olduğu, güven ilişkisinin ancak geçerli sözleşmelerde uygulama imkanına sahip olup geçersiz sözleşmelere davalı Belediyenin güven sorumluluğundan bahsedilemeyeceği, davacının dayandığı sözleşme geçersiz olduğundan Belediyenin sorumluluğuna başvurmanın mümkün olmadığı, ancak geçersiz sözleşmelerde sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda herkes aldığını karşılıklı iade ile mükellef olduğu,

bu durumda davacının ancak verdiğini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince ancak Boytaş A.Ş'.den talep edebileceği, davacının dava dilekçesiyle ödenen bedelin tahsilini talep ettiği ve dava değeri olarak 125.000,00 TL gösterdiği, davacı vekili tarafından da denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ödenen bedelin güncellenmesi yönünden talebinin bulunmadığı gibi geçersiz sözleşmelerde kira bedeli ve müspet zararların talep edilmesinin mümkün olmadığı, belirtildiği üzere geçersiz sözleşme kapsamında tahsil edilen bedelden, sözleşmenin tarafı olan Boytaş A.Ş.'nin sorumlu olduğu gerekçesiyle;

davalılardan ... hakkında açılan davanın reddine, davalılardan Boytaş Boyacıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. hakkında açılan davanın kısmen kabul kısmen reddine, 125.000,00 TL sözleşme kapsamında ödenen bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan Boytaş Boyacıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den tahsili ile davacıya verilmesine, kira gelir kaybı, ödeme tarihinden itibaren ticari faiz ve müspet zarar yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; diğer davalı ... Belediyesi'nin güven telkin edici davranışlarından etkilenerek dava konusu daireyi satın aldığını, kısmen biten inşaatların büyük ölçüde tapularıyla beraber diğer davalı ... Belediyesi'ne kaldığını, belediyenin zenginleştiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamına ve toplanan delillere göre, mevcut delillerin takdirinin ve kararın dayandığı gerekçenin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla; davanın kısmen kabulüne dair verilen ilk derece mahkemesi kararına karşı davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b-1 inci maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdigi sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescil, ödenen bedelin iadesi, kira tazminatı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk a.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.05.2019 tarihli ve 2018/13-977 E. ve 2019/572 K. sayılı kararı şöyledir:

"...Davalı ... satış sözleşmesinin tarafı değil ise de, Kozağaç Gedavet Konutları isimli projenin reklam, ilan, broşür ve diğer tanıtım faaliyetlerinde Belediyenin ismi ve logosu davalı Şirket ile birlikte, yan yana yer almış, inşaatın Belediye ile işbirliği içerisinde yürütüldüğü açıkça vurgulanmış, bizzat o dönemin belediye başkanının söz konusu proje ile ilgili demeçleri halka duyurulmuş, inşaatın Belediyenin öncülüğünde yapıldığı pek çok tanıtım materyalinde vurgulanmış, yerel ve ulusal gazetelerde, haber sitelerinde aynı hususlar belirtilerek projenin reklamı yapılmış,

Belediyenin internet sitesinde dahi projenin kendilerinin öncülüğünde inşa edileceği bildirilmiş, inşaatın açılışında bizzat Belediye Başkanı yer almıştır. Tüm bu hususlar proje ile ilgilenen alıcılarda inşaatın Belediyenin güvencesi altında yapıldığı hususunda haklı ve korunmaya değer güven oluşturduğu açıktır.

Davalı ... tarafından diğer davalı yüklenici Şirket’e tanıtım materyallerinde belediyenin isminin kullanılmaması yönünde ihtarlar gönderildiği, bu nedenle sorumluluklarının bulunmadığı savunulmuş ise de, bu yönde kamuoyuna yapılmış herhangi bir bilgilendirme mevcut olmadığı gibi, tam tersine yalnızca ilan ve broşürler değil pek çok iletişim platformunda da Belediyenin desteğinin varlığı benimsenmiş, Belediyeye ait bilboardlarda ve çöp kamyonlarında dahi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği Belediyeye ve davalı Şirkete düşecek daireler arasında hiçbir ayrım gözetilmeksizin,

projenin Belediye-Şirket işbirliği ürünü olduğu görüntüsü yaratılmıştır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince Belediyenin sorumluluğuna gidilemeyeceği, aksi yöndeki bir kabulün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamasına aykırı düşeceği, Belediyenin kendisine düşecek dairelerin satışı için reklamlarda yer aldığı, garantörlüğünün bulunmadığı, bu nedenle Özel Daire bozma kararının yerinde olduğu ve direnme kararının bozulması gerektiği yönündeki görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Sonuç itibariyle yerel mahkemenin satış sözleşmesinin davalı Şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle diğer davalı Belediyenin güven sorumluluğu gereğince davada sıfatının bulunduğu yönündeki direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir. "

b. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un, "Ayıplı Mal" kenar başlıklı 4 üncü maddesinin ikinci fıkrası şöyledir:

“Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte ayıplı malın neden olduğu ölüm ve/veya yaralanmaya yol açan ve/veya kullanımdaki diğer mallarda zarara neden olan hallerde imalatçı üreticiden tazminat isteme hakkına da sahiptir.... ” şeklindedir.

c. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un, "Ayıplı Mal" kenar başlıklı 4 üncü maddesinin dördüncü fıkrası şöyledir: "...Bu talepler zarara sebep olan malın piyasaya sürüldüğü günden başlayarak on yıl sonra ortadan kalkar. Ancak, satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz."

d. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un, "Ayıplı Mal" kenar başlıklı 30 uncu maddesi şöyledir: "Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır."

e. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun, "On Yıllık Zamanaşımı" kenar başlıklı 146 ncı maddesi şöyledir: “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.”

f. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun, "Seçimlik Haklar" kenar başlıklı 125 inci maddesi şöyledir:

"Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir."

g.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun, "Borçlunun temerrüdü" kenar başlıklı 117 inci maddesi şöyledir: " Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bugünün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyi niyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır. "

h. Belediyenin güven teorisi gereği sorumluluğuna dair Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2022 tarih ve 2022/3200 E., 2022/5289 K. sayılı kararının ilgili bölümü şöyledir:

"... yukarıda bahsedilen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında da açıklandığı üzere, davalı ... Belediyesi'sinin sorumluluğu, sözleşmeye dayalı sorumluluk değil, güven teorisi gereği bir sorumluluktur. Davacı sözleşmeyi her ne kadar diğer davalı Boytaş A.Ş. ile akdetmişse de, diğer davalı ...'ye duyduğu güven üzerine, reklam ve afişlere, çeşitli söylemlere inanarak imzaladığını beyan etmiştir. Hal böyle olunca, emsal dosyalar da dikkate alınarak, davacının talebi gereği ödenen bedelin iadesi talebinden, davalı Boytaş A.Ş. ile birlikte diğer davalı ... Belediyesi'nin de müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu değerlendirilmeden, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

ı.Zaman aşımı ilk itirazı konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.10.2022 tarih ve 2022/6208 E. 2022/7561 K. sayılı kararının ilgili bölümü şöyledir: " Diğer davalı tarafın ıslaha karşı zamanaşımı yönünden bir itirazının olmadığı dosya kapsamından anlaşılmıştır. Davalılardan birinin zamanaşımı savunması ileri sürüp, diğerlerinin ileri sürmemesi halinde, teselsül kurallarına dayanarak zamanaşımı definde bulunmayanlar ya da süresinden sonra bulunup da bu defileri itiraza uğrayanların zamanaşımı definden yararlanmalarına olanak bulunmamaktadır. "

i.Konya Gedavet Konutları'na ilişkin ve sair emsal Yargıtay Kararları.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılanmaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunana kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dısında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemistir.

2. "İlgili Hukuk" bölümü "a" bendindeki emsal Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında açıklandığı üzere, davalı ... Belediyesi'sinin sorumluluğu, sözleşmeye dayalı sorumluluk değil, güven teorisi gereği bir sorumluluktur. Davacı sözleşmeyi her ne kadar diğer davalı Boytaş A.Ş. ile akdetmişse de, diğer davalı ...'ye duyduğu güven üzerine, reklam ve afişlere, çeşitli söylemlere inanarak imzaladığını beyan etmiştir. Hal böyle olunca, emsal dosyalar da dikkate alınarak, davacının talebi gereği ödenen bedelin iadesi talebinden, davalı Boytaş A.Ş. ile birlikte diğer davalı ... Belediyesinin de müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu değerlendirilmeden, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırıdır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3.İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,