Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/11 K.2023/1196

Taraflar arasındaki alacak ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; davanın tahliye talebi yönünden reddine, alacak talebi yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin ise nitelik ve miktar itibariyle reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; maliki olduğu iş yerini 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 8.500 USD bedelle davalılara kiraya verdiğini, kira bedellerinin 2018 yılına kadar eksiksiz ödendiğini, 01.08.2018 tarihinde sözleşmenin yenilendiğini ve aylık kira bedelinin 9.500 USD olarak 2018 yılı Ağustos ve Eylül aylarında ödendiğini, 2018 yılı Ekim ayı kira bedelinin dövizle kiralanan yerlerin Türk Lirasına çevrilmesine dair yeni yasal düzenleme gereğince 46.846,40 TL ödenmesi gerekirken 6.846,40 TL eksik ödeme yapıldığını, eksik ödenen bedelin ödenmesi için ihtarda bulunduğunu,

davalıların cevabi ihtarnamesi ile bedeli ödemediklerini bildirdiklerini ve süresinde ödeme yapmadıklarını iddia ederek temerrüt nedeniyle 01.08.2013 başlangıç tarihi kira sözleşmesinin feshi ile mecurun tahliyesine ve bakiye kira alacağı olan 6.846,40 TL'nin temerrüt tarihi olan 09.12.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar; kira sözleşmesini davacı ile imzaladıklarını ancak kiraların infa hakkı sahibi olan babası Sedat'ın hesabına yatırıldığını, intifa hakkı sahibi babanın vefat etmesinden sonra iki kardeşin babadan kalan yerleri kendi aralarında bölüştürülmesi sonucu dava konusu dükkanın davacıya kaldığını, uyuşmazlığın 06.10.2018 tarihinde Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğin yürürlüğe girmesiyle dövizle yapılan kira sözleşmelerinin Türk Lirasına çevrilmesine ilişkin zorunluluktan kaynaklandığını,

davalıların 02.09.2013 tarihinde döviz üzerinde belirlenen kira bedelini Hazine Maliye Bakanlığının 06.10.2018 tarihli RG'de yayımlanan 201-32/51 numaralı Tebliğ kapsamında kira borcunu Türk Lirasına çevirerek ödediklerini, bahsedilen yasal düzenlemeye göre Ekim 2018 yılı itibariyle aylık kira bedelinin 42.258 TL olarak hesap edilmesi gerektiğini, hesap hatasına düşerek kira bedellerini toplamda 38.220 TL üzerinden kiraya verenin hesabına yatırdıklarını, durumun hesaplanmanın nasıl yapılacağı hususundaki karışıklık ve zorluk nedeniyle ayrı ayrı rakamlara uluşmaları sonucu ortaya çıktığını,

6 yıllık sürede ihtara maruz kalmadan kiralarını hep ödediklerini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla. Ekim 2018 yılı için kira bedeli olarak davalı tarafça dava açılmadan önce toplam 38.320 TL dava açıldıktan sonra 4.125 TL ödeme yapıldığı, bilirkişi raporu ile döneme ait kira bedelinin 42.838,55 TL olarak hesaplandığı, dava sırasında yapılan ödemenin de mahsubuyla davalıların ödenmeyen bakiye 393,55 lira borcunun bulunduğu,

yargılama sırasında ödenen 4.125 TL yönünden dava konusuz kaldığı anlaşıldığından karar verilmesine yer olmadığına, ödenmediği anlaşılan bakiye 393,55 TL yönünden davanın kabulüne, fazlaya ilişkin talebin reddine, konusuz kalan kısım yönünden dava tarihi itibari ile davacının dava açmakta haklı bulunduğu anlaşıldığından yargılama giderinin davalı üzerinde bırakılmasına; tahliye talebi yönünden Ekim ayı kira bedelinin eksik ödendiği belirtilerek davalılar adına gönderilen noter ihtarı ile otuz gün içinde borcun ödenmesi, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağı hususunun ihtar edildiği, ihtarnamenin davalılardan ...'ye tebliğ edildiği,

... adına çıkarılan tebligatın bila tebliğ iade edildiği, ihtarnamede akdin feshedileceğine veya tahliye talep edileceğine ilişkin herhangi bir ibare bulunmadığından tahliye için yasal taşımadığı gerekçesiyle, tahliye talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; her iki davalının da tahliye ihtarına birlikte keşide ettikleri ihtarla cevap verdiklerini, bu hususun her ikisinin de ihtarnameden haberdar olduğunu gösterdiğini, kiracıların zayıf durumda da olmadığını, kiralananı 9 farklı kişiye kiralayarak zoruluk çıkardıklarını, usulsüz tebliğin öğrenme ile birlikte geçerli kabul edilmesi gerektiğini, ihtarnamede hem akdin feshedileceği hem de tahliye yoluna gidileceğinin açık olduğunu, ihtarnamenin üçüncü bendinin tüm nedenler için fesih ve tahliye ihtarını kapsadığını, tahliye talebinin reddi gerekçesiyle yıllık kira bedeli üzerinden fahiş vekalet ücretine hükmedilmesinin haksız olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ihtarnamede ayrı paragraflarda hem eksik ödenen kira bedelinden, hem de alt kiralama yapılamayacağına ve eski hale getirme istemine dayalı akde aykırılıktan bahsedildiği, temerrüde dayalı paragrafta sözleşmenin feshi ve tahliye iradesinin yer almadığı, fesih ve tahliye iradesinin akde aykırılık sebebi olarak belirtilen diğer halin giderilmemesi halinde kullanılacağının belirlendiği, temerrüt halinde tahliye talep edileceği iradesinin ihtarnamede bulunmadığı için karşı tarafa bildirilmediği,

bu hususun yasal koşul olmakla resen gözetilmesi gerektiği, ayrıca davalılardan Mehmet'e ihtarnamenin tebliğ edilmediği, tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, tahliyeye yönelik takibin ve takip neticesinde tahliye isteminin tüm kiracılara birlikte yöneltilmesi gerektiği, tahliye yönünden aylık kira bedelinin bilirkişi raporunda ve hükümde kabul edilen 42.838,55 TL olarak kabulü ile toplam yıllık kira bedeli üzerinden karar tarihine göre belirlenen 42.753,13 TL vekalet ücretinin doğru hesaplandığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı tarafın dilekçelerinde ihtarnameden ve tebliğden haberdar olmadığını savunmadığını ve bu hususun resen dikkate alınayacağını, kamu düzeninden olmadığını, ihtarname içeriğinin hatalı yorumlandığını, tahliye ihtarının ihtarnamedeki tüm hususları kapsadığını, davalının hem imara aykırı yerler yaptığını hem de bunlar için imar affından yararlanılınca başkalarına kiraya verdiğini, taşınmaz satılmaya çalışırken de alıcı ve komisyoncuyu içeri almayarak mülkiyet hakkını çeşitli fiillerle ihlal ettiklerini, bunlara dair davaların devam ettiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye ve alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315 inci maddesi; "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." düzenlemesini içerir.

3.Değerlendirme

Yukarıda yer verilen madde hükmü gereğince kiraya veren tarafından tahliye ihtarının tüm kiracılara yazılı bildirimi koşulunun aranmasına ve davalı kiracı Mehmet'e ihtarnamenin tebliğ edilmediğinin anlaşılmasına, öte yandan ihtarnamenin birinci bentte eksik ödenen bedelin ödenmesinin talep edildiği, ikinci bendinde kira bedelinin rayicin altında kaldığı belirtilerek aylık net 150.000 TL olarak ödenmesinin talep edildiği,

üçüncü bentte ise sözleşmedeki devir yasağına aykırı olarak kiralananda bulunan şahısların mahalden çıkartılmasının aksi halde akte ayırılık giderilmediği takdirde aktin feshi ve tahliye talebinde bulunulacağının ifade edildiği, açıkça temerrüt halinde tahliye ihtarının yer almadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,