Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1122 K.2023/3217

Taraflar arasındaki taşınmazın geç tesliminden kaynaklı kira kaybı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalı idarenin ... ilçesi, ... mah., 5 parsel sayılı taşınmaz üzerine 132 adet konut, 1 adet cami ve ticaret merkezi inşaatı ile ada içi genel alt ... ve çevre düzenlemesi yapacağını, buna göre zemin 2, 3, 4, 5, 6 no.lu depolu dükkanları müvekkili ...'a, 1 ve 7 no.lu depolu dükkanları ise müvekkili ...'a projesine uygun olarak 30 ay içinde yaparak teslim etmek taahhütü ile sattığını, davalının süresi içinde dükkanları eksiksiz olarak teslim edemediğini, müvekkili ... için 1 no.lu dükkan, müvekkili ... için 2, 3, 4,

5 no.lu dükkanlar için yoksun kaldıkları kira gelirleri için açılan tazminat davasında Mahkemece 20.11.2012-20.12.2013 tarihleri arasında 13 aylık kira karşılığı tazminata hükmedildiğini, bu kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, davalının eksik ve ayıplı işleri giderip teslimini yapmadığını, zararlarının sürmesine neden olduğunu, bu nedenlerle müvekkili Müşerref için 1 no.lu dükkan için 20.12.2013-04.12.2018 tarihleri arasında fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla, 20.000,00 TL olarak kiraların ait olduğu ay sonundan itibaren başlatılacak faizleri ile birlikte, müvekkili ... için 2, 3, 4,

5 no.lu depolu dükkanların 20.12.2013-04.12.2018 tarihleri arasında fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla, 20.000,00 TL olarak kiraların ait olduğu ay sonundan itibaren başlatılacak faizleri ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş; davacılar vekili, 07.02.2020 tarihli duruşmada müvekkilinin her biri açısından ayrı ayrı olmak üzere 150.000,00 TL kiraların ait olduğu ay sonundan itibaren başlayacak faizi ile birlikte tahsilini talep ederek toplam 300.000,00 TL olarak davayı ıslah ettiğini beyan etmiş ve süresinde ıslah harcını tamamlamıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu talebin nispi harca tabi olduğunu, aylık kira bedeli belirtilmeksizin toplu olarak belirlenen bedel üzerinden harç alınamayacağını, eksik harcın davacı tarafça tamamlanması gerektiğini, davacı ... 20.05.2010 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzalayarak 2, 3, 4, 5, 6 no.lu işyerlerini satın aldığını, diğer davacı ...

1 ve 7 no.lu işyerlerini önceki maliki ...'dan 30.04.2012 tarihinde devir aldığını, müvekkilinin dava konusu işyerleri için 30.09.2010-01.10.2010 tarihleri arasında teslim organizasyonu gerçekleştirildiğini, 1 ve 7 no.lu taşınmazların ...'ya teslim edildiğini, ancak 2, 3, 4, 5, 6 no.lu işyerlerini malik ...'ın ayıplı olduğu iddiası ile teslim almaktan imtina ettiğini, davacının ...

2.Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasının karara çıkmasından sonra taşınmazları fiili olarak alarak kiralamaya başladığını, davacı tarafın haksız ve kötü niyetli olduğunu, dürüstlük kuralına aykırı davrandığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

5 no.lu dükkanın yapılan keşifte boş olduğunun görüldüğü ve dükkanın teslim nitelikleri ile ... yeri olarak kullanıma elverişli olmadığı, mahallinde yapılan keşif ve aldırılan bilirkişi raporlarında 1,2,3,4,5 no.lu dükkanların kiraya vermeye elverişli olmadığı, natamam olduğu, taşınmazlarda rutubet olduğu, sadece kaba inşaatının tamamlandığı, elektrik ve su tesisatının eksik olduğu, duvarların boyasının ve ince sıvasının bulunmadığı, taşınmazlarda sabit izolasyonun bulunmadığı, tüm bu gerekçeler ile taşınmazların dükkan olarak kullanılmasının ve davacılar tarafından kiraya verilebilmesinin mümkün olmadığı, yine ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/42 D. ... sayılı dosyasında 28.08.2013 tarihinde yapılan keşifte ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/267 E. sayılı (bozma öncesi 2014/19 E.) dosyasında gerçekleştirilen 24.10.2014 tarihli keşifte ve dava konusu edilen taşınmazların eksik ve ayıplı olduğu, 6 no.lu taşınmazın fiilen market olarak kullanıldığı tespit edildiği, ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.11.2018 tarihli ve 2018/267 E., 2018/254 K. sayılı kararı ile davacıların 1, 2, 3, 4 ve 5 no.lu dükkanlar için 20.11.2012-20.12.2013 tarihleri arasında geç teslimden kaynaklı kira bedeli tazminatına hak kazandığı ve kararın kesinleştiği, davacı vekili dava dilekçesinde kira bedellerine yönelik kira dönemi sonundan itibaren faiz talep etmiş ise de davacının söz konusu talebinin ecrimisil olmadığı, davalının haksız işgalinin bulunmadığı,

davalının kira bedelleri dava tarihi itibari ile temerrüde düştüğü, karar duruşmasında kısa kararın 2 nci ve 3 üncü bendinin ikinci satırlarında bedel sehven 100.000,00 TL yerine, "100.00 TL" olarak belirtildiği, toplam bedel değişmediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davacı ... için 120.000,00 TL kira tazminatının, 20.000,00 TL'sine dava tarihi olan 06.12.2018 tarihinden itibaren, 100.000,00 TL'sine ıslah harcının yatırıldığı tarih olan 17.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak söz konusu davacıya verilmesine,

davacı ... için 120.000,00 TL kira tazminatının 20.000,00 TL'sine dava tarihi olan 06.12.2018 tarihinden itibaren, 100.000,00 TL'sine ıslah harcının yatırıldığı tarih olan 17.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak söz konusu davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında yapılan satış sözleşmesinde geç teslimden dolayı cezai şart veya kira kaybı ödeneceğine dair bir hüküm bulunmadığını, davacı ...'ün ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasının karara çıkmasından sonra taşınmazları fiili olarak kiralamaya başladığını, davacı tarafın haksız ve kötü niyetli olarak teslim tutanağı bulunmadığı gerekçesiyle sınırsız dava açmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davacıların bir yandan taşınmazların teslim edilmediğini iddia etmelerinin ama ayıp nedeniyle dava açmalarının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, müvekkilinin geç tesliminin söz konusu olmadığını, davacının taşınmazları fiilen teslim aldığını, 6 ve 7 no.lu dükkanları kiraladığını,

6 no.lu dükkan hakkındaki kira alacaklarından önceki davada feragat ettiğini ve keşif aşamasında görüldüğü gibi 5 no.lu dükkanı kiraladığını, bir kısmı içinde kiralıktır ilanı astığını, bu hususun taşınmazların davacı tarafından teslim alındığına ve üzerinde serbestçe tasarruf ettiğini gösterdiğini, somut olayda hem ayıp hem de geç teslim olgularından bahsedilemeyeceğini, bu hususun önceki davada gözden kaçmış ise de artık değerlendirmeye alınması gerektiğini, bu taleplerin davacı için haksız kazanç oluşturacağını, davacıların 4721 sayılı ...

Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesine aykırı davrandıklarını, davaya konu dükkanlar inşaatı tamamlanmamış eser kapsamında sayılamayacağından davacıların temerrüt hükümlerine dayanarak talepte bulunmalarının mümkün olmadığını, davacı ...'ün, taşınmazların kabul edilemez olduğunu iddia ediyor ise öncelikle taşınmazı teslim alması ve ağır ayıp kapsamındaki hususları bildirmek suretiyle sözleşmeden dönme beyanını idare bildirmesi gerektiğini, ayıplı eserin ... sahibi tarafından kullanılamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı hallerde ... sahibinin sözleşmeden dönmesi gerektiğini,

davaya konu olaydaki gibi "hem teslim almayayım hem de ayıp bildiriminde bulunup onarım talep edeyim." şeklinde bir talebin hukukumuzda karşılığı olmadığını, tamamlanmış bir eserin ayıp sebebiyle teslim alınmaması hiç mümkün olmadığını, eser teslim alınıp, bilahare ayıp sebebiyle tazminat talep edilebileceğini, davacıların 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 329 uncu maddesi gereğince vekalet ücreti ve disiplin cezasına mahkum edilmeleri gerektiğini, teslim tutanağı olmamasının taşınmazın teslim alınmadığı anlamına gelmeyeceğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

İlk Derece Mahkemesince hukuki nitelendirmenin davadaki ileri sürülüş ve dosya kapsamına uygun olarak belirlendiği, taraflarca ileri sürülen delillerin toplanarak usulüne uygun olarak değerlendirildiği, delillerin değerlendirilmesinin dosya kapsamına uygun bulunduğu, taraflarca ileri sürülen iddia ve savunmaların tartışılarak gerekçeli kararın oluşturulduğu, ihtilafa uygulanması gereken yasal mevzuatın doğru olarak tespit edildiği, mahkemenin karar gerekçesiyle hüküm fıkrasının birbiriyle uyumlu olduğu ve mahkeme hükmünün yasal unsurları taşıdığı,

özellikle sözleşmede yer almamış olsa da davacının geç teslimden kaynaklı tazminat yani kira kaybı isteyebileceği, fiili teslimi ispat külfeti olan davalının fiili teslimi ispatlayamaması nedeniyle kira kaybını ödemekle yükümlü olduğu, istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan incelemede İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taşınmazın sözleşmeye uygun teslim edilmemesinden kaynaklı gecikme tazminatı (kira kaybı) istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı ... Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) Borcun İfa Edilmemesi üst başlıklı 112 nci maddesi.

2. ... Borçlar Kanunu’nun 112 nci maddesi kapsamında tazmini istenilen yani sözleşmeden doğan zarar, müspet yahut menfi zarar olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (..., ...: ... Mesuliyet Hukuku, ... 2010, s. 426- 427; ..., Ejder: Hukuk Sözlüğü, Genişletilmiş 5. Baskı, s. 591).

3. Yine 6098 sayılı Kanun'un Seçimlik haklar başlıklı 125 inci maddesi.

4. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 17.10.2018 tarihli ve 2016/22513 E., 2018/9464 K. sayılı ilamı.

5. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 15.05.2019 tarihli ve 2019/290 E., 2019/6196 K. sayılı ilamı.

6.Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.11.2016 tarihli ve 2015/33533 E., 2016/20213 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme

Dava dosyasının incelemesinde; davacıların davalıdan dava konusu yapılan dükkan vasfından bağımsız bölümleri satın aldığı, ancak sözleşmede teslimi için öngörülen 20.11.2012 tarihinde sözleşmeye uygun olarak teslimin gerçekleşmediği, taşınmazların natamam halde olduğunun ve bu haliyle kiraya verilmesinin mümkün olmadığının dosya kapsamında aldırılan 08.11.2019 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edildiği, ...

Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri gereği gibi borcun gereği ifa edilmemesi halinde geç teslimden kaynaklı gecikme tazminatının istenebileceği, davacıların geç teslim nedeniyle kira kaybını isteyebileceği, davacıların 20.11.2012-20.12.2013 tarihi arasında geçen süre için geç teslimden kaynaklı gecikme tazminatının (kira kaybı) Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 03.11.2016 tarihli ve 2015/33533 E., 2016/20213 K. sayılı ilamıyla kesinleştiği,

dava konusu taşınmazların davacılara teslim edildiğine dair teslim tutanağının olmadığı ve fiilen teslimin davalı tarafça ispat edilemediği anlaşılmakla davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle,

Davalı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,